物權法解釋?zhuān)旱谄呤�三條「建筑區劃內的場(chǎng)所歸屬」

　　第七十三條　建筑區劃內的道路，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮公共道路的除外。建筑區劃內的綠地，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮公共綠地或者明示屬于個(gè)人的除外。建筑區劃內的其他公共場(chǎng)所、公用設施和物業(yè)服務(wù)用房，屬于業(yè)主共有。

　　「解釋」本條是關(guān)于建筑區劃內的道路、綠地、其他公共場(chǎng)所、公用設施和物業(yè)服務(wù)用房歸屬的規定。

　　在物權法起草、審議和征求意見(jiàn)中，多數意見(jiàn)反映，目前建筑區劃內的道路、綠地、其他公共場(chǎng)所、公用設施和物業(yè)服務(wù)用房的所有權歸屬不明，導致業(yè)主與開(kāi)發(fā)商、業(yè)主與物業(yè)公司糾紛多，矛盾大，物權法應當對建筑區劃內的道路、綠地、其他公共場(chǎng)所、公用設施和物業(yè)服務(wù)用房的歸誰(shuí)做出明確規定。但在物權法中如何規定，存在著(zhù)不同意見(jiàn)。有的認為，道路是市政設施，應當屬于國家所有，業(yè)主享有使用權。有的認為，綠地是土地的一種使用功能，其實(shí)質(zhì)就是土地，城市土地屬于國家所有，業(yè)主只有使用權，沒(méi)有所有權。有的認為，城市的土地是國有的，無(wú)論是道路還是綠地，所有權只能歸國家。有的認為，現實(shí)中，業(yè)主購房通常不支付物業(yè)管理用房的價(jià)款，對物業(yè)管理用房沒(méi)有權利。有的認為，業(yè)主購房后對所購房屋擁有的所有權包括兩部分：一部分是對建筑物內住宅、經(jīng)營(yíng)性用房等專(zhuān)有部分享有的專(zhuān)有的、獨立的所有權；另一部分是對專(zhuān)有部分以外的道路、綠地、其他公共場(chǎng)所、公用設施和物業(yè)服務(wù)用房等共有部分以及建筑物的附屬設施享有的共有權。有的認為，建筑區劃內的道路、綠地、其他公共場(chǎng)所、公用設施和物業(yè)服務(wù)用房所有權的歸屬，應當本著(zhù)誰(shuí)投資歸誰(shuí)所有的原則確定。開(kāi)發(fā)商在售樓時(shí)明確將小區的綠地、道路、物業(yè)管理用房等費用分攤給買(mǎi)房人的，就歸業(yè)主共有。沒(méi)有分攤，歸開(kāi)發(fā)商所有。

　　現實(shí)的情況是，建筑區劃內的綠地基本歸業(yè)主所有。道路有的歸業(yè)主所有，有的歸市政所有。例如，有的地方規定，建筑區劃內四米以下寬的道路歸業(yè)主，四米以上寬的道路歸市政。有些大的建筑區，如北京的天通苑，主干線(xiàn)道路產(chǎn)權歸政府。物業(yè)管理用房的歸屬，《物業(yè)管理條例》第三十八條規定，物業(yè)管理用房的所有權依法屬于業(yè)主。未經(jīng)業(yè)主大會(huì )同意，物業(yè)管理企業(yè)不得改變物業(yè)管理用房的用途。

　　立法部門(mén)經(jīng)調查研究認為，道路、綠地、其他公共場(chǎng)所、公用設施和物業(yè)服務(wù)用房作為建筑物的附屬設施原則歸業(yè)主共有。因此本條規定，建筑區劃內的道路，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮公共道路的除外。建筑區劃內的綠地，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮公共綠地或者明示屬于個(gè)人的除外。建筑區劃內的其他公共場(chǎng)所、公用設施和物業(yè)服務(wù)用房，屬于業(yè)主共有。需要說(shuō)明的是，本條規定的綠地、道路歸業(yè)主所有，不是說(shuō)綠地、道路的土地所有權歸業(yè)主所有，而是說(shuō)綠地、道路作為土地上的附著(zhù)物歸業(yè)主所有。