物權法解釋?zhuān)旱谄呤�六條【業(yè)主決定建筑區劃內重大事項及表決權】

　　第七十六條　下列事項由業(yè)主共同決定：

　�。ㄒ唬┲贫ê托薷臉I(yè)主大會(huì )議事規則；

　�。ǘ�）制定和修改建筑物及其附屬設施的管理規約；

　�。ㄈ�）選舉業(yè)主委員會(huì )或者更換業(yè)主委員會(huì )成員；

　�。ㄋ模┻x聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人；

　�。ㄎ澹┗I集和使用建筑物及其附屬設施的維修資金；

　�。�六）改建、重建建筑物及其附屬設施；

　�。ㄆ撸┯嘘P(guān)共有和共同管理權利的其他重大事項。

　　決定前款第五項和第六項規定的事項，應當經(jīng)專(zhuān)有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總人數三分之二以上的業(yè)主同意。決定前款其他事項，應當經(jīng)專(zhuān)有部分占建筑物總面積過(guò)半數的業(yè)主且占總人數過(guò)半數的業(yè)主同意。

　　【解釋】本條是關(guān)于業(yè)主決定建筑區劃內重大事項及表決權的規定。

　　本條規定，建筑區劃內的下列事項需由業(yè)主共同決定：

　　1.制定和修改業(yè)主大會(huì )議事規則。業(yè)主大會(huì )議事規則是業(yè)主大會(huì )組織、運作的規程，是對業(yè)主大會(huì )宗旨、組織體制、活動(dòng)方式、成員的權利義務(wù)等內容進(jìn)行記載的業(yè)主自律性文件。業(yè)主大會(huì )通過(guò)業(yè)主大會(huì )議事規則建立大會(huì )的正常秩序，保證大會(huì )內業(yè)主集體意志和行為的統一。制定和修改業(yè)主大會(huì )議事規則，需要由業(yè)主共同決定。

　　2.制定和修改建筑物及其附屬設施的管理規約。建筑物及其附屬設施的管理規約是業(yè)主自我管理、自我約束、自我規范的規則約定，規定建筑區劃內有關(guān)建筑物及其附屬設施的使用、維護、管理等事項，是業(yè)主對建筑物及其附屬設施的一些重大事務(wù)的共同約定，涉及每個(gè)業(yè)主的切身利益，對全體業(yè)主具有約束力，應當由業(yè)主共同制定和修改。

　　3.選舉業(yè)主委員會(huì )或者更換業(yè)主委員會(huì )成員。業(yè)主委員會(huì )是業(yè)主大會(huì )的執行機構，具體執行業(yè)主大會(huì )決定的事項，并就建筑區劃內的一般性日常事務(wù)做出決定。業(yè)主通過(guò)業(yè)主大會(huì )選舉能夠代表和維護自己利益的業(yè)主委員會(huì )委員，成立業(yè)主委員會(huì )。對不遵守管理規約，責任心不強，不依法履行職責的委員予以更換。

　　4.選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人。物業(yè)服務(wù)涉及建筑物及其附屬設施的使用、維護、修理、更換，公共秩序、環(huán)境衛生、小區治安等諸多方面，物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人的物業(yè)管理水平如何，與業(yè)主利益有直接關(guān)系，需要通過(guò)業(yè)主大會(huì )集體決策選聘和解聘。

　　5.籌集和使用建筑物及其附屬設施的維修資金。建筑物及其附屬設施的維修資金主要用于業(yè)主專(zhuān)有部分以外的共有部分的共用部位、共用設施設備保修期滿(mǎn)后的維修、更新、改造、維護等，涉及業(yè)主的切身利益，應當由業(yè)主共同決定。

　　6.改建、重建建筑物及其附屬設施。建筑物及其附屬設施的改建、重建，涉及業(yè)主建筑物區分所有權的行使，費用的負擔，事情重大，需要業(yè)主共同決定。

　　7.有關(guān)共有和共同管理權利的其他重大事項。除上述所列事項外，對建筑區劃內有關(guān)共有和共同管理權利的其他重大事項，也需要由業(yè)主共同決定。例如，如何對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的工作予以監督，如何與居民委員會(huì )協(xié)作，維護好建筑區劃內的社會(huì )治安等。

　　籌集、使用建筑物及其附屬設施的維修資金，改建、重建建筑物及其附屬設施，是建筑區劃內較為重大的事情，關(guān)系到每個(gè)業(yè)主的切身利益。為了保證對這兩項事情決策的慎重，保證決策能夠獲得絕大多數業(yè)主的支持，本條第二款規定，決定籌集、使用建筑物及其附屬設施的維修資金，改建、重建建筑物及其附屬設施，應當經(jīng)專(zhuān)有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總人數三分之二以上的業(yè)主同意。這一規定表明，籌集、使用建筑物及其附屬設施的維修資金，或者改建、重建建筑物及其附屬設施的決定的做出，必須同時(shí)具備兩個(gè)條件，才為有效的決定。第一個(gè)條件是，必須獲得專(zhuān)有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主的同意；第二個(gè)條件是，必須獲得占業(yè)主總人數的三分之二以上的業(yè)主的同意。假如，一棟大樓的建筑面積總計為9999平方米，專(zhuān)有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主，是指若干個(gè)業(yè)主的建筑面積之和要達到6666平方米以上的業(yè)主。如果，某一建筑區劃內共有99戶(hù)業(yè)主，占總人數三分之二以上的業(yè)主是指業(yè)主數要達到66戶(hù)以上。

　　除籌集、使用建筑物及其附屬設施的維修資金，改建、重建建筑物及其附屬設施外的其他事項，屬于建筑區劃內的一般性、常規性事務(wù)，其決定的做出，可以采取普通多數同意的方式。對此，本條第二款規定，決定前款其他事項，應當經(jīng)專(zhuān)有部分占建筑物總面積過(guò)半數的業(yè)主且占總人數過(guò)半數的業(yè)主同意。這一規定表明，建筑區劃內的一般性、常規性事務(wù)，雖然可以采取普通多數同意的方式做出，但也必須同時(shí)符合如下兩個(gè)條件：一是必須獲得專(zhuān)有部分占建筑物總面積過(guò)半數的業(yè)主的同意；二是必須獲得占總人數過(guò)半數的業(yè)主同意。