物權法解釋?zhuān)旱诎耸畻l「建筑物及其附屬設施的費用分攤、收益分配」

　　第八十條　建筑物及其附屬設施的費用分攤、收益分配等事項，有約定的，按照約定；沒(méi)有約定或者約定不明確的，按照業(yè)主專(zhuān)有部分占建筑物總面積的比例確定。

　　「解釋」本條是關(guān)于建筑物及其附屬設施費用分攤、收益分配的規定。

　　為保障業(yè)主的居住安全，保證建筑物及其附屬設施能夠正常運轉和使用，保證業(yè)主的正常生活，有必要及時(shí)對建筑物及其附屬設施進(jìn)行養護和維修。

　　對建筑物及其附屬設施進(jìn)行養護、維修，就帶來(lái)了費用如何產(chǎn)生，業(yè)主如何負擔的問(wèn)題�！冻鞘挟惍a(chǎn)毗連房屋管理規定》第九條規定，異產(chǎn)毗連房屋發(fā)生自然損壞（因不可抗力造成的損壞，視同自然損壞），所需修繕費用依下列原則處理：（1）共有房屋主體結構中的基礎、柱、梁、墻的修繕，由共有房屋所有人按份額比例分擔。（2）共有墻體的修繕（包括因結構需要而涉及的相鄰部位的修繕），按兩側均分后，再由每側房屋所有人按份額比例分擔。（3）樓蓋的修繕，其樓面與頂棚部位，由所在層房屋所有人負責；其結構部位，由毗連層上下房屋所有人按份額比例分擔。（4）屋蓋的修繕：①不上人房蓋，由修繕所及范圍覆蓋下各層的房屋所有人按份額比例分擔；②可上人屋蓋（包括屋面和周邊護欄），如為各層所共用，由修繕所及范圍覆蓋下各層的房屋所有人按份額比例分擔；如僅為若干層使用，使用層的房屋所有人分擔一半，其余一半由修繕所及范圍覆蓋下層房屋所有人按份額比例分擔。（5）樓梯及樓梯間（包括出屋面部分）的修繕：①各層共用樓梯，由房屋所有人按份額比例分擔；②為某些層所專(zhuān)用的樓梯，由其專(zhuān)用的房屋所有人按份額比例分擔。（6）房屋共用部位必要的裝飾，由受益的房屋所有人按份額比例分擔。（7）房屋共有、共用的設備和附屬建筑（如電梯、水泵、暖氣、水衛、電照、溝管、垃圾道、化糞池等）的修繕，由所有人按份額比例分擔。

　　建筑物及其附屬設施不僅存在著(zhù)養護、維修的問(wèn)題，還存在著(zhù)經(jīng)營(yíng)收益如何分配的問(wèn)題。例如，業(yè)主大會(huì )決定，將建筑物樓頂出租給企業(yè)做廣告，廣告收入如何分配，是居住頂層的業(yè)主多拿一些，還是業(yè)主平均分配；是作為業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )的活動(dòng)經(jīng)費，還是作為維修資金用于建筑物及其附屬設施的維修�！段飿I(yè)管理條例》第五十五條規定，利用物業(yè)共用部位、共用設施設備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的，應當在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會(huì )、物業(yè)管理企業(yè)的同意后，按照規定辦理有關(guān)手續。業(yè)主所得收益應當主要用于補充專(zhuān)項維修資金，也可以按照業(yè)主大會(huì )的決定使用。

　　如何規定業(yè)主對建筑物及其附屬設施的費用負擔、收益分配的問(wèn)題，立法過(guò)程中有不同的看法。有的認為，應當按照業(yè)主所有的專(zhuān)有部分的面積占建筑物總面積的比例確定；有的認為，應當按照業(yè)主專(zhuān)有部分占建筑物的價(jià)值比例確定，還有的提出，這一比例應當考慮業(yè)主專(zhuān)有部分的面積、樓層、朝向、購買(mǎi)時(shí)的價(jià)錢(qián)等綜合因素。鑒于現實(shí)中情況復雜，各地及每個(gè)建筑區劃的具體情況不同。業(yè)主如何負擔建筑物及其附屬設施的費用，如何分配建筑物及其附屬設施的收益，是業(yè)主行使建筑物區分所有權的問(wèn)題，業(yè)主可以依法處分，故本條規定，建筑物及其附屬設施的費用分攤、收益分配等事項，有約定的，按照約定。對建筑物及其附屬設施的費用分攤、收益分配等事項，沒(méi)有約定或者約定不明確的，本條做了原則性、指導性規定，即按照業(yè)主專(zhuān)有部分占建筑物總面積的比例確定。