按物業(yè)租金的內涵劃分

　　物業(yè)使用過(guò)程中所發(fā)生的費用，主要由稅費、物業(yè)管理費和承租單元內部的能源使用費三部分組成。按照出租人所收取的租金中是否包含上述費用支出，通常將物業(yè)租金分為毛租、凈租和百分比租金三種形式。

　�。�1）毛租。

　　指出租人收取的租金中，包含了上述所有三部分費用，承租人在使用物業(yè)的過(guò)程中，不需要再另行繳納任何費用。

　�。�2）凈租。

　　指出租人收取的租金中，不包含上述費用中的部分或全部，而不包含的費用，需要由承租人另行繳納。凈租通常在長(cháng)期租賃中采用，租賃時(shí)間可達10年以上。凈租金有三種形式。第一種形式，租戶(hù)除向業(yè)主支付租金外，還要負擔水電熱煤氣等能源使用費。第二種形式，租戶(hù)除了負擔第一種中所提及的各項費用外，還要支付物業(yè)管理費用。第三種形式，租戶(hù)除需支付第二種形式中的費用外，還需負責支付房產(chǎn)稅、保險費等固定費用，承擔物業(yè)維護和修繕等一切開(kāi)銷(xiāo)。

　　因為承租單元內部的水電氣熱等資源使用費屬于難以控制的變動(dòng)費用，出租人不愿承擔此部分難以估算的支出，因此絕大部分租賃合同中都約定由租戶(hù)負責支付此費用。習慣上，這種類(lèi)型的租賃也稱(chēng)為毛租。

　�。�3）百分比租金。

　　百分比租金通常也稱(chēng)為超出性租金，常用于零售商業(yè)物業(yè)。此時(shí)，承租人除向出租人定期支付固定租金外，還要將其營(yíng)業(yè)額中超出預訂數額的部分，按一個(gè)百分比交予出租人，作為出租人的百分比租金收入。

　　大型購物中心或超市常常采用百分比租金。大型購物中心或超市的物業(yè)管理者要舉辦許多特別的展覽，來(lái)最大范圍地吸引潛在的購物者。如常舉行新車(chē)、帆船或模型等展覽來(lái)吸引顧客，使人們一旦為看展覽而進(jìn)入購物中心或超市時(shí)，就會(huì )進(jìn)人租戶(hù)的商鋪購物，這就構成了一個(gè)雙贏(yíng)的局面。百分比租金通常按年度計算兌現，不同承租人支付的百分比與其承租房屋的位置、使用性質(zhì)以及經(jīng)營(yíng)種類(lèi)和宏觀(guān)經(jīng)濟環(huán)境相關(guān)，有時(shí)懸殊甚大。

　　當出租人僅收取百分比租金時(shí)，通常要對承租人營(yíng)業(yè)收入的下限作出規定，作為其獲得最低租金收入的保障。出租人為了保證其物業(yè)在出租過(guò)程中獲得預期的租金收入，還常在租約中訂立有強制收回使用權的條款，該條款就確定了一個(gè)租期內最低的租戶(hù)營(yíng)業(yè)收入下限。當該限度在核算周期中未能達到租約要求時(shí)，出租人有權收回物業(yè)的使用權。另一種比較公平合理的做法是，當承租人未能完成條款中規定的最低租金時(shí)，可以另外追加費用以達到最低租金水平。