報酬率的求取

　　報酬率即折現率

　　是與利率、內部收益率同類(lèi)性質(zhì)的比率。進(jìn)一步搞清楚報酬率的內涵，需要搞清楚一筆投資中投資回收與投資回報的概念及其之間的區別。投資回收是指所投入的資本的回收，即保本；投資回報是指所投入的資本全部回收之后所獲得的額外資金，即報酬。以向銀行存款為例，投資回收就是向銀行存入的本金的收回，投資回報就是從銀行那里得到的利息。所以，投資回報中是不包含投資回收的，報酬率為投資回報與所投入的資本的比率。

　　可以將購買(mǎi)收益性物業(yè)視為一種投資行為：這種投資需要投入的資本是物業(yè)價(jià)格，試圖獲取的收益是物業(yè)預期會(huì )產(chǎn)生的凈收益。投資既要獲取收益，又要承擔風(fēng)險。以最小的風(fēng)險獲取最大的收益，可以說(shuō)是所有投資者的愿望。盈利的多少一方面與投資者自身的能力有關(guān)，但如果抽象掉投資者自身的因素，則主要與投資對象及其所處的投資環(huán)境有關(guān)。在一個(gè)完善的市場(chǎng)中，投資者之間競爭的結果是：要獲取較高的收益，意味著(zhù)要承擔較大的風(fēng)險；或者，有較大的風(fēng)險，投資者必然要求有較高的收益，即只有較高收益的吸引，投資者才愿意進(jìn)行有較大風(fēng)險的投資。因此，從全社會(huì )來(lái)看，報酬率與投資風(fēng)險正相關(guān)，風(fēng)險大的投資，其報酬率也高，反之則低。例如，將資金購買(mǎi)國債，風(fēng)險小，但利率低，收益也就低；而將資金搞投機冒險，報酬率高，但風(fēng)險也大。認識到了報酬率與投資風(fēng)險的上述關(guān)系，實(shí)際上就在觀(guān)念上把握住了求取報酬率的方法，即所選用的報酬率，應等同于與獲取估價(jià)對象產(chǎn)生的凈收益具有同等風(fēng)險的投資的報酬率。例如，兩宗物業(yè)的凈收益相等，但其中一宗物業(yè)獲取凈收益的風(fēng)險大，從而要求的報酬率高；另一宗物業(yè)獲取凈收益的風(fēng)險小，從而要求的報酬率低。由于物業(yè)價(jià)值與報酬率負相關(guān)，因此，風(fēng)險大的物業(yè)的價(jià)值低，風(fēng)險小的物業(yè)的價(jià)值高。

　　求取報酬率的方法主要有累加法和市場(chǎng)提取法。累加法是將報酬率視為包含無(wú)風(fēng)險報酬率和風(fēng)險報酬率兩大部分，然后分別求出每一部分，再將它們相加。無(wú)風(fēng)險報酬率又稱(chēng)安全利率，是無(wú)風(fēng)險投資的報酬率，是資金的機會(huì )成本。風(fēng)險報酬率是指承擔額外風(fēng)險所要求的補償，即超過(guò)無(wú)風(fēng)險報酬率以上部分的報酬率，具體是估價(jià)對象物業(yè)存在的具有自身投資特征的區域、行業(yè)、市場(chǎng)等風(fēng)險的補償。

　　累加法的一個(gè)細化公式為：

　　報酬率=無(wú)風(fēng)險報酬率+投資風(fēng)險補償+管理負擔補償+缺乏流動(dòng)性補償-投資帶來(lái)的優(yōu)惠

　　其中：①投資風(fēng)險補償，是指當投資者投資于收益不確定、具有風(fēng)險性的物業(yè)時(shí)，他必然會(huì )要求對所承擔的額外風(fēng)險有補償，否則就不會(huì )投資；

　�、诠芾碡摀�補償，是指一項投資要求的關(guān)心和監管越多，其吸引力就會(huì )越小，從而投資者必然會(huì )要求對所承擔的額外管理有補償。物業(yè)要求的管理工作一般遠遠超過(guò)存款、證券；

　�、廴狈α鲃�(dòng)性補償，是指投資者對所投入的資金缺乏流動(dòng)性也會(huì )要求補償。物業(yè)與股票、債券相比，買(mǎi)賣(mài)要困難，交易費用也較高，缺乏流動(dòng)性；

　�、芡顿Y帶來(lái)的優(yōu)惠，是指由于投資于物業(yè)可能獲得某些額外的好處，如易于獲得融資，從而投資者會(huì )降低所要求的報酬率。因此，針對投資估價(jià)對象可以獲得的好處，要作相應的扣減。