收益乘數是物業(yè)價(jià)格除以其某種年收益所得的倍數,即收益乘數一價(jià)格/年收益。
收益乘數法的公式為:物業(yè)價(jià)值一年收益×收益乘數
。1)收益乘數具體有:毛租金乘數、潛在毛收入乘數、有效毛收入乘數和凈收益乘數。收益乘數是采用市場(chǎng)提取法,通過(guò)與估價(jià)對象收益流量類(lèi)型等方面類(lèi)似的物業(yè)的有關(guān)資料中求得。相應的收益乘數法有:毛租金乘數法、潛在/有效毛收入乘數法和凈收益乘數法。
。2)毛租金乘數,或稱(chēng)“租售比價(jià)”,是市場(chǎng)上某類(lèi)物業(yè)的價(jià)格除以其毛租金所得倍數,即毛租金乘數一物業(yè)價(jià)格/毛租金。
毛租金乘數法是將估價(jià)對象未來(lái)某一年或某一月的毛租金乘以相應的毛租金乘數轉換為價(jià)值的方法,即:物業(yè)價(jià)值一毛租金×毛租金乘數
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