1．價(jià)格換算（即建立價(jià)格可比基礎）

　　選取了可比實(shí)例之后，需先對可比實(shí)例的成交價(jià)格進(jìn)行換算處理，統一到估價(jià)對象的價(jià)格單位。建立價(jià)格可比基礎包括如下五個(gè)方面：

　�。�1）統一付款方式；

　�。�2）統一幣種和貨幣單位；

　�。�3）統一采用單價(jià)；

　�。�4）統一面積內涵：

　　物業(yè)交易中，有按建筑面積計價(jià)、有按套內建筑面積計價(jià)，也有按使用面積計價(jià)的。它們之間的換算公式如下：

　　建筑面積下的價(jià)格一套內建筑面積下的價(jià)格×套內建筑面積／建筑面積

　�。�5）統一面積單位：

　　平方米下的價(jià)格一公頃下的價(jià)格/10000；平方米下的價(jià)格一畝下的價(jià)格/666. 67

　　2．價(jià)格修正（即交易情況修正）：將實(shí)例的不正常成交價(jià)格修正為正常的交易價(jià)格。

　　進(jìn)行交易情況修正，主要依靠估價(jià)人員的估價(jià)理論知識、實(shí)踐經(jīng)驗和對當地物業(yè)市場(chǎng)行情、交易習慣等的深入了解作出判斷。但對稅費的非正常負擔，可直接計算。買(mǎi)賣(mài)雙方依法各自繳納自己應繳納的稅費下的價(jià)格是正常成交價(jià)格。但在物業(yè)交易中，往往出現雙方協(xié)議由某一方繳納全部稅費的情形，這就需要進(jìn)行修正。主要是把握下列公式：

　　正常成交價(jià)格一賣(mài)方實(shí)際得到的價(jià)格十應由賣(mài)方繳納的稅費

　　正常成交價(jià)格一賣(mài)方實(shí)際得到的價(jià)格/（1-應由賣(mài)方繳納的稅費比率）

　�。ㄔ�理：正常成交價(jià)格中包含了應由賣(mài)方繳納的稅費。）

　　正常成交價(jià)格一買(mǎi)方實(shí)際付出的價(jià)格一應由買(mǎi)方繳納的稅費

　　正常成交價(jià)格一買(mǎi)方實(shí)際付出的價(jià)格/（1+應由買(mǎi)方繳納的稅費比率）

　�。ㄔ�理：正常成交價(jià)格中不包含應由買(mǎi)方繳納的稅費。）

　　教材[例4-5]勘誤：

　　[解]該宗物業(yè)的正常成交價(jià)格求取如下：

　　正常成交價(jià)格一買(mǎi)方實(shí)際付出的價(jià)格/（1+應由買(mǎi)方繳納的稅費比率）

　　=2625/（1+5%）=2500元/II12

　　3．物業(yè)狀況調整

　　是將可比實(shí)例在其自身物業(yè)狀況下的價(jià)格，調整為在估價(jià)對象物業(yè)狀況下的價(jià)格。物業(yè)狀況調整可以分為區位狀況調整、權益狀況調整和實(shí)物狀況調整。

　　4．交易日期調整（市場(chǎng)狀況調整）

　　是將可比實(shí)例在其成交日期時(shí)的價(jià)格調整為在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格，又稱(chēng)為物業(yè)市場(chǎng)狀況調整。

　　物業(yè)狀況調整總的思路是：如果可比實(shí)例物業(yè)狀況好于估價(jià)對象物業(yè)狀況，則應對可比實(shí)例價(jià)格作減價(jià)調整；反之，則應作增價(jià)調整。