商品房預售管理

　　商品房預售是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將尚在建設中的商品房預先出售給商品房預購人，由商品房預購人支付購房定金或房?jì)r(jià)款的行為。由于從預售到竣工交付的時(shí)間一般較長(cháng)，具有較大的風(fēng)險性和投機性，涉及廣大購房者的切身利益。為規范商品房，加強對商品房的預售管理，保障購房人的合法權益，《城市房地產(chǎn)管理辦法》規定商品房預售實(shí)行預售許可和商品房預售合同登記備案制度。建設部《城市商品房預售管理辦法》對商品房預售管理的有關(guān)問(wèn)題做了進(jìn)一步細化。

　　1.商品房預售的條件

　　《城市房地產(chǎn)管理法》和《關(guān)于進(jìn)一步加強房地產(chǎn)市場(chǎng)監管完善商品住房預售制度有關(guān)問(wèn)題的通知》等規范性文件規定，商品房預售應當符合以下條件：

　�。�1）已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用產(chǎn)權書(shū)；

　�。�2）持有建設工程規劃許可證；

　�。�3）按提供預售的商品房計算，投入開(kāi)發(fā)建設的資金達到工程建設總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期；

　�。�4）開(kāi)發(fā)企業(yè)向城市、縣人民政府房產(chǎn)管理部門(mén)辦理預售登記，取得《商品房預售許可證》。

　　商品房預售許可的最低規模不等小于棟，不得分層、分單元辦理預售許可。

　　2.商品房預售許可

　　目前我國實(shí)行商品房預售許可制度。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)取得《商品房預售許可證》，方能預售商品房。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行商品房預售，應當向承購人出示《商品房預售許可證》，售樓廣告和說(shuō)明書(shū)中應載明《商品房預售許可證》的批準文號。未取得《商品房預售許可證》的，不得進(jìn)行商品房銷(xiāo)售或者發(fā)布廣告。未取得《商品房預售許可證》的項目，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得以認購、預訂、排號、發(fā)放VIP卡等方式向買(mǎi)受人收取或者變相收取定金、預付款等性質(zhì)的費用，不得參加任何展銷(xiāo)活動(dòng)。

　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)申請預售許可，應當提交下列證件及資料：（1）商品房預售許可申請表；（2）開(kāi)發(fā)企業(yè)的營(yíng)業(yè)執照和資質(zhì)證書(shū)；（3）土地使用產(chǎn)權、建設工程規劃許可證、施工許可證；（4）投入開(kāi)發(fā)建設的資金占工程建設總投資的比例符合規定條件的證明；（5）工程施工合同及關(guān)于施工進(jìn)度的說(shuō)明；（6）商品房預售方案。預售方案應當說(shuō)明預售商品房的位置、面積、竣工交付日期等內容，并應當附預售商品房分層平面圖。

　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的申請符合法定條件的，房地產(chǎn)管理部門(mén)應當在受理之日起10日內，依法作出準予預售的行政許可書(shū)面決定，發(fā)送開(kāi)發(fā)企業(yè)，并自作出決定之日起10日內向開(kāi)發(fā)企業(yè)頒發(fā)、送達《商品房預售許可證》。

　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行商品房預售，應當向商品房預購人出示《商品房預售許可證》。售樓廣告和說(shuō)明書(shū)應當載明《商品房預售許可證》的批準文號。

　　3.商品房預售合同登記備案

　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)預售商品房，應當與商品房預購人簽訂商品房預售合同。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應當自簽約之日起30日內，向房地產(chǎn)管理部門(mén)和市、縣人民政府土地管理部門(mén)辦理商品房預售合同登記備案手續。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)預售商品房所得款項，必須用于有關(guān)的工程建設。

　　4.預售商品房的權屬登記

　　商品房預購人應當在預購商品房交付使用之日起90日內，依法到房地產(chǎn)管理部門(mén)和市、縣人民政府土地管理部門(mén)辦理權屬登記手續。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應當予以協(xié)助，并提供必要的證明文件。由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的原因，商品房預購人未能在房屋交付使用之日起90日內取得房屋權屬證書(shū)的，除房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和承購人有特殊約定外，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應當承擔違約責任。