�。ㄒ唬┱袠嗽瓌t與招標形式

　　招標由招標人依法組織實(shí)施，前期物業(yè)管理招標人是指依法進(jìn)行前期物業(yè)管理招標的物業(yè)建設單位。

　　1.招標原則

　�。�1）不得以不合理條件限制或者排斥潛在投標人。例如，采取地方保護主義，限制外地物業(yè)服務(wù)企業(yè)參加投標。又如，從企業(yè)所有制角度進(jìn)行限制，不允許民營(yíng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)參加投標等。這些以不合理條件限制或者排斥潛在投標人的作法，不僅違背公開(kāi)、公平、公正和誠實(shí)信用的招標投標原則，而且違背物業(yè)管理市場(chǎng)競爭規則。

　�。�2）不得對潛在投標人實(shí)行歧視待遇。對潛在投標人區分三六九等區別對待，也是違背公開(kāi)、公平、公正和誠實(shí)信用的招標投標原則。例如，對某些潛在投標人詳盡介紹招標項目并允許查驗項目，而對其他潛在投標人則隱瞞項目真實(shí)情況或不給予同等、合理的投標準備時(shí)間等。這些做法不僅損害了受歧視投標人的合法權益，而且必然導致不公正的招標結果。

　�。�3）不得對潛在投標人提出與招標物業(yè)管理項目實(shí)際不符的資格要求。物業(yè)管理項目招標應當實(shí)事求是，符合物業(yè)管理項目的資質(zhì)要求和招標市場(chǎng)行情。如果向潛在投標人提出不切實(shí)際的投標條件或要求，不僅會(huì )導致招標失敗，而且也給投標方造成損害。

　　2.招標形式

　　前期物業(yè)管理招標分為公開(kāi)招標和邀請招標。

　�。�1）公開(kāi)招標

　　公開(kāi)招標要求招標人在公共媒介上發(fā)布招標公告，例如在報紙、廣播、電視、網(wǎng)站上發(fā)布公告，邀請不特定的物業(yè)服務(wù)企業(yè)參加投標。招標人發(fā)布的招標公告，應當載明招標人的名稱(chēng)、地址、招標項目的基本情況以及獲取招標文件的辦法等事項。

　�。�2）邀請招標

　　邀請招標也稱(chēng)定向招標，是指招標人有選擇地向物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)出投標邀請書(shū)，邀請特定物業(yè)服務(wù)企業(yè)參加投標，主要適用對物業(yè)管理有特定要求的物業(yè)管理項目。例如，有復雜專(zhuān)業(yè)設備設施的物業(yè)管理項目、有保密要求的物業(yè)管理項目等。采取邀請招標方式的，招標人應當向3個(gè)以上物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)出投標邀請書(shū)，投標邀請書(shū)內容與公開(kāi)招標的招標公告相同。

　　3.招標代理機構

　　無(wú)論公開(kāi)招標或邀請招標，招標人可以自行組織和實(shí)施招標活動(dòng)，沒(méi)有能力組織和實(shí)施招標活動(dòng)的，也可以委托招標代理機構辦理招標事宜。物業(yè)管理招標代理機構應當在招標人委托的范圍內辦理招標事宜，應當遵守前期物業(yè)管理招標投標規定，不能越權代理。

　　招標代理機構是依法設立、從事招標代理業(yè)務(wù)并提供相關(guān)服務(wù)的社會(huì )中介組織。目前，大中城市一般都有專(zhuān)門(mén)從事物業(yè)管理招標投標代理的公司和機構。從事物業(yè)管理的招標代理機構應當具備下列條件：（1）有從事招標代理業(yè)務(wù)的營(yíng)業(yè)場(chǎng)所和相應資金；（2）有能夠編制招標文件和組織評標的相應專(zhuān)業(yè)力量；（3）有房地產(chǎn)行政主管部門(mén)建立的物業(yè)管理評標專(zhuān)家名冊。

　�。ǘ�）招標文件的編制與招標項目備案

　　1.招標文件的編制

　　《招投標暫行辦法》規定，招標人應當根據物業(yè)管理項目的特點(diǎn)和需要，在招標前完成招標文件的編制。前期物業(yè)管理招標文件應包括以下內容：

　�。�1）招標人及招標項目簡(jiǎn)介：包括招標人名稱(chēng)、地址、聯(lián)系方式、項目基本情況、物業(yè)管理用房的配備情況等；（2）物業(yè)管理服務(wù)內容及要求：包括物業(yè)服務(wù)項目、服務(wù)內容和應當達到的標準等；（3）對投標人及投標書(shū)的要求：包括投標人資格、投標書(shū)形式、主要內容等；（4）評標標準和評標方法；（5）招標活動(dòng)方案：包括招標組織機構情況，開(kāi)標時(shí)間和地點(diǎn)等；（6）物業(yè)服務(wù)合同的簽訂說(shuō)明；（7）其他事項的說(shuō)明及法律法規規定的其他內容。

　　2.招標項目備案

　　招標人應當在發(fā)布招標公告或者發(fā)出投標邀請書(shū)的10日前，向物業(yè)項目所在地的縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)備案。備案應向房地產(chǎn)行政主管部門(mén)提交以下材料：

　�。�1）與物業(yè)管理有關(guān)的物業(yè)項目開(kāi)發(fā)建設的政府批件；（2）招標公告或者投標邀請書(shū)；（3）招標文件；（4）法律、法規規定的其他材料。房地產(chǎn)行政主管部門(mén)發(fā)現招標有違反法律、法規規定的，應當及時(shí)責令招標人改正。

　�。ㄈ�）招標程序規則

　�。�1）實(shí)行投標資格預審的物業(yè)管理項目，招標人應當在招標公告或者投標邀請書(shū)中載明資格預審的條件和獲取資格預審文件的辦法。經(jīng)資格預審后，招標人應當向資格預審合格的投標人申請人發(fā)出資格預審合格通知書(shū)，告知獲取招標文件的時(shí)間、地點(diǎn)和方法，并同時(shí)向不合格的投標申請人告知資格預審結果。

　�。�2）招標人應當確定投標人編制投標文件所需的合理期間，公開(kāi)招標物業(yè)管理項目，自招標文件發(fā)出之日起至投標人提交投標文件截止之日止，最短不得少于20日。

　�。�3）招標人對已發(fā)出的招標文件，進(jìn)行必要的澄清或者修改的，應當在招標文件要求提交投標文件截止時(shí)間至少15日前，以書(shū)面形式通知所有的招標文件收受人，澄清或者修改的內容為招標文件的組成部分。

　�。�4）招標人根據物業(yè)管理項目的具體情況，可以組織潛在的投標申請人踏勘物業(yè)項目現場(chǎng)，并提供隱蔽工程圖紙等詳細資料。對投標申請人提出的疑問(wèn)應當予以澄清并以書(shū)面形式發(fā)送給所有的招標文件收受人。