人口因素

　　物業(yè)（特別是居住物業(yè)）的需求主體是人，人的數量、素質(zhì)、構成等狀況，對物業(yè)價(jià)格有很大影響。下面主要從人口數量、人口素質(zhì)和家庭人口規模三個(gè)方面來(lái)說(shuō)明人口因素對物業(yè)價(jià)格的影響。

　　（一）人口數量

　　物業(yè)價(jià)格與人口數量的關(guān)系非常密切。當人口數量增加時(shí)，對物業(yè)的需求就會(huì )增加，物業(yè)價(jià)格也就會(huì )上漲；而當人口數量減少時(shí)，對物業(yè)的需求就會(huì )減少，物業(yè)價(jià)格也就會(huì )下落。

　　引起人口數量變化的一個(gè)重要因素是人口增長(cháng)，它是在一定時(shí)期內由出生、死亡和遷入、遷出等因素的消長(cháng)，導致的人口數量增加或減少的變動(dòng)現象。人口增長(cháng)可分為自然增長(cháng)和機械增長(cháng)。人口自然增長(cháng)是指在一定時(shí)期內因出生和死亡因素的消長(cháng)，導致的人口數量的增加或減少，即出生人數與死亡人數的凈差值。人口機械增長(cháng)是指在一定時(shí)期內因遷入和遷出因素的消長(cháng)，導致的人口數量增加或減少，即遷入的人數與遷出的人數的凈差值。根據人口增長(cháng)的絕對數量，人口增長(cháng)有人口凈增長(cháng)、人口零增長(cháng)和人口負增長(cháng)三種情況。

　　在城市，特別是隨著(zhù)外來(lái)人口、流動(dòng)人口的增加，對物業(yè)的需求必然增加，從而會(huì )引起城市物業(yè)價(jià)格上漲。人口數量還可以分為常住人口、暫住人口和流動(dòng)人口，以及日間人口和夜間人口等的數量，來(lái)分析它們對不同類(lèi)型物業(yè)的價(jià)格影響。另外，在人口數量因素中，反映人口數量的相對指標是人口密度。人口密度從兩方面影響物業(yè)價(jià)格：一方面，人口高密度地區，一般來(lái)說(shuō)對物業(yè)的求多于供，供給相對缺乏，因而價(jià)格趨高，人口密度增加還有可能刺激商業(yè)、服務(wù)業(yè)等的發(fā)展，提高物業(yè)價(jià)格；另一方面，人口密度過(guò)高會(huì )導致生活環(huán)境惡化，從而有可能降低物業(yè)價(jià)格，特別是在大量低收入者涌入某一地區的情況下會(huì )出現這種現象。

　　（二）人口素質(zhì)

　　人們的文化教育水平、生活質(zhì)量和文明程度，可以引起物業(yè)價(jià)格的變化。人類(lèi)社會(huì )隨著(zhù)文明發(fā)達、文化進(jìn)步，公共服務(wù)設施必然日益完善和普遍，同時(shí)對居住環(huán)境也必然力求寬敞舒適，凡此種種都足以增加對物業(yè)的需求，從而導致物業(yè)價(jià)格升高。如果一個(gè)地區中居民的素質(zhì)低、構成復雜、社會(huì )秩序欠佳，人們多不愿意在此居住，則該地區的物業(yè)價(jià)格必然低落。

　　（三）家庭人口規模

　　這里所說(shuō)的家庭人口規模，是指全社會(huì )或某一地區的家庭平均人口數。家庭人口規模發(fā)生變化，即使人口總量不變，也將引起居住單位數的變動(dòng)，從而引起所需要的住房數量的變動(dòng)，隨之導致物業(yè)需求的變化而影響物業(yè)價(jià)格。一般來(lái)說(shuō)，隨著(zhù)家庭人口規模小型化，即家庭平均人口數的下降，家庭數量增多，所需要的住房總量將增加，物業(yè)價(jià)格有上漲的趨勢。