《物業(yè)管理條例》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《條例》）第二條明確規定：物業(yè)管理，是指業(yè)主通過(guò)選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養護、管理，維護相關(guān)區域內的環(huán)境衛生和秩序的活動(dòng)。

　�。ㄒ唬�對《條例》所稱(chēng)物業(yè)管理定義的理解

　　1、物業(yè)管理是由業(yè)主通過(guò)選聘物業(yè)管理企業(yè)的方式來(lái)實(shí)現的活動(dòng)

　　對于房屋等建筑物的管理，業(yè)主可以根據不同情況采用不同的方式。從實(shí)際情況來(lái)看，主要有三種方式：其一是業(yè)主自己進(jìn)行管理；其二是業(yè)主將不同的服務(wù)內容委托給不同的專(zhuān)業(yè)公司；其三是業(yè)主選聘物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行管理�！稐l例》調整和規范的范圍僅限于業(yè)主選聘物業(yè)管理企業(yè)所進(jìn)行的物業(yè)管理服務(wù)活動(dòng)。當然，這并不意味著(zhù)業(yè)主采用其他方式對建筑物進(jìn)行管理的行為沒(méi)有法律約束。就業(yè)主自行管理而言，作為建筑物的所有權人，業(yè)主可行使對建筑物的占有權、使用權、收益權、處分權，對建筑物的維修、養護、管理屬于業(yè)主行使所有權的體現，對此，《中華人民共和國民法通則》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《民法通則》）等法律、法規已有規定。就業(yè)主委托專(zhuān)業(yè)公司提供專(zhuān)項服務(wù)而言，業(yè)主和專(zhuān)業(yè)公司之間是委托服務(wù)合同關(guān)系，應當按照《中華人民共和國合同法》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《合同法》）等相關(guān)法律、法規的規定來(lái)執行�！稐l例》之所以就業(yè)主通過(guò)選聘物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施建筑物管理單獨立法，是基于這種方式的特殊性。

　　必須說(shuō)明的是，業(yè)主有權選擇適合自己的方式來(lái)管理自己的物業(yè)。換言之，是否選聘物業(yè)管理企業(yè)來(lái)對物業(yè)實(shí)施管理，是業(yè)主的權利�！稐l例》并不強制業(yè)主必須選擇物業(yè)管理企業(yè)來(lái)實(shí)施物業(yè)管理，但是，如果業(yè)主通過(guò)選聘物業(yè)管理企業(yè)的方式來(lái)對物業(yè)進(jìn)行管理，則應當按照《條例》的規定來(lái)進(jìn)行。

　　2.物業(yè)管理活動(dòng)的基礎是物業(yè)服務(wù)合同

　　物業(yè)管理活動(dòng)的實(shí)質(zhì)是業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)就物業(yè)管理服務(wù)為標的所進(jìn)行的一項交易。市場(chǎng)經(jīng)濟條件下，交易的進(jìn)行主要通過(guò)合同作為紐帶完成，交易的雙方也即合同的主體。物業(yè)管理作為一項市場(chǎng)行為，也是通過(guò)合同才產(chǎn)生的。物業(yè)服務(wù)合同是業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)訂立的關(guān)于雙方在物業(yè)管理活動(dòng)中的權利義務(wù)的協(xié)議。物業(yè)服務(wù)合同是物業(yè)管理活動(dòng)產(chǎn)生的契約基礎。物業(yè)管理企業(yè)是基于物業(yè)服務(wù)合同的約定來(lái)為業(yè)主提供物業(yè)管理服務(wù)的。物業(yè)服務(wù)合同確立了業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間被服務(wù)者和服務(wù)者的關(guān)系，明確了物業(yè)管理活動(dòng)的基本內容。物業(yè)管理企業(yè)根據物業(yè)服務(wù)合同提供物業(yè)管理服務(wù)，業(yè)主根據物業(yè)服務(wù)合同交納相應的物業(yè)服務(wù)費用，雙方是平等的民事法律關(guān)系。

　　3.物業(yè)管理的內容是對物業(yè)進(jìn)行維修、養護、管理，對相關(guān)區域內的環(huán)境衛生和秩序進(jìn)行維護

　　物業(yè)管理的內容由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定。主要有兩方面：一是對房屋及配套的設施設備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養護、管理；二是維護相關(guān)區域內的環(huán)境衛生和秩序，包括物業(yè)管理企業(yè)提供的清潔衛生、安全防范、裝飾裝修等服務(wù)。

　　除此之外，物業(yè)管理企業(yè)可以接受業(yè)主和使用人的特別委托，為其提供物業(yè)服務(wù)合同約定以外的服務(wù)項目；也可接受供水、供氣、供熱等公用事業(yè)單位的委托，有償為其向業(yè)主代收有關(guān)費用。

　�。ǘ�）《條例》調整的范圍

　　1.《條例》既調整住宅物業(yè)的物業(yè)管理活動(dòng)，也調整非住宅物業(yè)的物業(yè)管理活動(dòng)。從《條例》出臺前各地立法情況來(lái)看，主要規范的是居住物業(yè)（住宅物業(yè)）的物業(yè)管理活動(dòng)；對于寫(xiě)字樓、商場(chǎng)等非住宅物業(yè)的物業(yè)管理活動(dòng)，沒(méi)有專(zhuān)門(mén)的法律規定，實(shí)踐中多是參照居住物業(yè)的有關(guān)規定執行。在《條例》制定過(guò)程中，有一種意見(jiàn)認為居住物業(yè)和非居住物業(yè)差別甚大，業(yè)主對物業(yè)服務(wù)的要求也不一樣，應當分別立法，而《條例》設立的制度均是針對居住物業(yè)的物業(yè)管理活動(dòng)而言，因此《條例》應當更名為居住物業(yè)條例或者在《條例》中增加專(zhuān)門(mén)針對非居住物業(yè)的內容。經(jīng)深入的調研和充分的討論，這種意見(jiàn)沒(méi)有被采納。因為雖然住宅物業(yè)和非住宅物業(yè)在物業(yè)形態(tài)、業(yè)主的組成、業(yè)主對服務(wù)的需求、物業(yè)管理提供服務(wù)的內容和方式等方面確實(shí)存在較大差別，但在法律制度方面，兩者并無(wú)明顯不同，無(wú)分別立法的必要。至于兩者的差別，可以通過(guò)物業(yè)服務(wù)合同來(lái)解決。當然，《條例》在某些問(wèn)題上對兩者也作了區分，有些規定就只適用于住宅物業(yè)。例如，在前期物業(yè)管理階段，《條例》規定住宅物業(yè)的建設單位需通過(guò)招標投標方式來(lái)選擇物業(yè)管理企業(yè)，而對非住宅物業(yè)的建設單位，就沒(méi)有這一要求（第二十四條）；同時(shí)《條例》第五十四條規定住宅物業(yè)應當建立專(zhuān)項維修資金制度，而對非住宅物業(yè)則未作強制性規定。

　　2.《條例》的適用范圍，既包括城市，也涵蓋鄉村�！稐l例》確立的一些基本制度，既適用于城市的物業(yè)管理活動(dòng)，也適用于鄉村的物業(yè)管理活動(dòng)。在《條例》起草過(guò)程中，曾幾易名稱(chēng)。究其原因，除了前面提到的住宅物業(yè)和非住宅物業(yè)之爭外，城市和鄉村之爭是另外一個(gè)原因。有意見(jiàn)認為，物業(yè)管理在我國尚處于起步階段，目前階段的物業(yè)管理，基本限于城市之內，因此，應當制定城市物業(yè)管理條例。另一種意見(jiàn)則認為，雖然從全國情況來(lái)看，物業(yè)管理確實(shí)主要存在于城市，但不可否認的是，在一些比較發(fā)達的鄉村，物業(yè)管理活動(dòng)已經(jīng)存在。尤其是在沿海一些經(jīng)濟比較發(fā)達的地區，城鄉差別已經(jīng)逐步縮小。同時(shí)，并非只有城市才會(huì )出現物業(yè)管理的需求，對鄉村也存在，在廣東一些城市的城中村居住區和新農村住宅區都已經(jīng)實(shí)施了物業(yè)管理，效果較好。而且隨著(zhù)社會(huì )經(jīng)濟的發(fā)展和人民生活水平的逐步提高，鄉村對物業(yè)管理服務(wù)的需求將逐漸擴大。如果《條例》只規范城市物業(yè)管理活動(dòng)，那么鄉村已經(jīng)存在和將要出現的物業(yè)管理活動(dòng)將無(wú)法可依。這顯然不利于物業(yè)管理在我國的發(fā)展，也不利于發(fā)揮物業(yè)管理制度良好的社會(huì )和經(jīng)濟效益。

　�。ㄈ�）物業(yè)管理的市場(chǎng)化特征

　　1.房地產(chǎn)物質(zhì)形態(tài)的演變導致了物業(yè)財產(chǎn)狀況的演變

　　房地產(chǎn)是人類(lèi)賴(lài)以生存的基本物質(zhì)資料，無(wú)論生活或是生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)，都不能與之分離。隨著(zhù)社會(huì )生產(chǎn)力的發(fā)展和社會(huì )資源配置的需要，幾千年來(lái)單一產(chǎn)權式的房地產(chǎn)形態(tài)，已經(jīng)不再適應經(jīng)濟社會(huì )發(fā)展的要求。特別是近代建筑科學(xué)技術(shù)的進(jìn)步，為節約社會(huì )物質(zhì)資源和改善人類(lèi)生活條件，不斷創(chuàng )造出豐富的建筑形式。目前，設備設施齊全的組團建筑、住宅小區，已經(jīng)成為現代房地產(chǎn)的主流形態(tài)。

　　物質(zhì)狀態(tài)的變化必然導致產(chǎn)權所有關(guān)系的變化。房地產(chǎn)權屬已經(jīng)由獨立的產(chǎn)權主體向共有的產(chǎn)權主體轉化。目前，除少數情況外，建筑物及配套的設施、設備以及用地，基本已被多個(gè)產(chǎn)權人區分所有，其中的每個(gè)產(chǎn)權人僅享有部分產(chǎn)權并承擔專(zhuān)有部分的管理修繕義務(wù)，全體業(yè)主對物業(yè)共有部分共同承擔著(zhù)維護責任。因此，傳統的房屋管理模式不能適應房地產(chǎn)物質(zhì)形態(tài)和權屬狀況的改變。

　　2.多元化的物業(yè)權屬狀況要求物業(yè)管理形式與之相適應

　　在以共有財產(chǎn)形式存在的物業(yè)中，由于物業(yè)全體共有人對物業(yè)共同享有權利并共同承擔義務(wù)，因此單個(gè)業(yè)主對全體業(yè)主共同享有的權利無(wú)權單方面作出決定，同時(shí)單個(gè)業(yè)主也沒(méi)有義務(wù)全額承擔應由全體業(yè)主共同履行的義務(wù)。至此，幾千年來(lái)由業(yè)主自管自修房屋的管理方式，在當前的物業(yè)形態(tài)和房屋產(chǎn)權形式下已經(jīng)無(wú)法延續。在共有產(chǎn)權狀態(tài)下，任何業(yè)主的任何一項關(guān)系全體業(yè)主權益的決定，都必須取得多數業(yè)主的同意，否則就會(huì )構成對其他業(yè)主權利的侵害。解決共有房屋維修養護等各方面事宜的方式只有一條途徑，就是業(yè)主必須通過(guò)一定的形式表達各自意愿，按照民主集中制原則，共同決定對共有財產(chǎn)的管理和共同利益的平衡，然后委托物業(yè)管理企業(yè)依據業(yè)主的共同契約，為業(yè)主提供管理與服務(wù)。

　　3.物業(yè)管理活動(dòng)應當遵循市場(chǎng)原則

　　業(yè)主管理房產(chǎn)的方式，由自管自修轉向委托專(zhuān)業(yè)物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行管理，其本質(zhì)就是業(yè)主將自己的物業(yè)管理職能從物業(yè)管理權限中分離出去，全體業(yè)主仍然享有物業(yè)管理的決策權，但管理職能交由物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施，由物業(yè)管理企業(yè)按照全體業(yè)主的共同意志統一完成物業(yè)的維修養護，并維護全體業(yè)主的共同權益。

　　上述物業(yè)管理方式的轉化，必須通過(guò)市場(chǎng)原則來(lái)實(shí)現，也就是由業(yè)主通過(guò)市場(chǎng)選聘物業(yè)管理企業(yè)，并和物業(yè)管理企業(yè)在平等、自愿、等價(jià)有償、誠實(shí)信用的基礎上，簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同，然后各自享有并履行合同約定的權利和義務(wù)。將市場(chǎng)原則作為物業(yè)管理活動(dòng)的前提條件，其主要目的在于以下兩點(diǎn)：

　　一是強調業(yè)主在市場(chǎng)活動(dòng)中的自主權，業(yè)主作為物業(yè)的主人，具有充分的自主選擇權，而這種選擇權必須依法得到保護。

　　二是強調物業(yè)管理活動(dòng)必須納入市場(chǎng)秩序，物業(yè)管理企業(yè)為業(yè)主提供哪些服務(wù)，服務(wù)標準是什么，業(yè)主如何承擔服務(wù)費用，以及業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)相互之間所承擔的違約責任，都必須在物業(yè)服務(wù)合同中作出明確約定。

　　將市場(chǎng)原則作為物業(yè)管理活動(dòng)的前提條件，在現階段尤為重要。我國物業(yè)管理活動(dòng)，是在傳統包修包養的行政管房基礎上逐步開(kāi)展的，無(wú)論業(yè)主或物業(yè)管理企業(yè)，市場(chǎng)意識與合同觀(guān)念都很薄弱，糾紛不斷，處理困難。解決這一問(wèn)題的關(guān)鍵，就是通過(guò)立法，按照市場(chǎng)原則將物業(yè)管理活動(dòng)推向市場(chǎng)，納入合同秩序中。這對提高業(yè)主的權責意識，推動(dòng)物業(yè)管理企業(yè)依法經(jīng)營(yíng)，以及促進(jìn)物業(yè)管理市場(chǎng)秩序明顯好轉，都具有重大的現實(shí)意義。

　　4.非市場(chǎng)性的房屋管理不屬于物業(yè)管理

　　無(wú)論是現在或將來(lái)，永遠都存在業(yè)主自身部門(mén)或機構管理自己物業(yè)的情況，特別是有些非住宅建筑，產(chǎn)權情況比較簡(jiǎn)單，業(yè)主自身管理的情況很多。其中一些機構管理本單位房屋也采用物業(yè)管理形式運作，甚至有的管房機構或部門(mén)以物業(yè)管理企業(yè)名義注冊了公司，但是管房機構或部門(mén)并沒(méi)有按照企業(yè)經(jīng)營(yíng)規則獨立核算自負盈虧，人、財、物由上級單位支配和調動(dòng)，與上級單位沒(méi)有建立物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系。

　　這種房屋管理方式仍然保留著(zhù)行政管房的本質(zhì)特征，盡管管理方式是合法的、正常的，但并不具備《條例》所要求的由業(yè)主選聘并按照物業(yè)服務(wù)合同履行職責的物業(yè)管理本質(zhì)特征。這種房屋管理方式雖然符合民法關(guān)于財產(chǎn)權的規定，財產(chǎn)所有權人有權利也有義務(wù)管理好自身的財產(chǎn)，不受他人干涉，從嚴格意義上來(lái)講，它不是一種市場(chǎng)關(guān)系，不屬于《條例》調整的范疇。

　　《條例》將業(yè)主選聘物業(yè)管理企業(yè)，并和物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同，作為物業(yè)管理活動(dòng)的前提條件，就是將物業(yè)管理與傳統意義的行政管房模式區分開(kāi)，強調物業(yè)管理是一種市場(chǎng)行為、市場(chǎng)關(guān)系、市場(chǎng)活動(dòng)，必須遵守市場(chǎng)規則�！稐l例》關(guān)于物業(yè)管理概念的立法解釋?zhuān)瑸槲飿I(yè)管理概念確定了嶄新的內涵，明晰了物業(yè)管理活動(dòng)的本質(zhì)特征。