1999年4月，建設部成立《條例》起草小組，開(kāi)始《條例》的起草工作。在《條例》起草階段，起草小組主要做了下列工作：

　�。ㄒ唬┦占�有關(guān)資料，了解國內外物業(yè)管理的立法情況

　　《條例》起草的前期階段，起草小組通過(guò)各種渠道開(kāi)展資料收集和分析工作。先就各地出臺的地方性法規、地方性政府規章以及影響較大的規范性文件進(jìn)行收集并逐一分析，對各地物業(yè)管理立法的主要內容、存在的問(wèn)題有了基本了解；通過(guò)總結各地物業(yè)管理立法中的經(jīng)驗和不足，初步了解了《條例》起草中的重點(diǎn)和難點(diǎn)問(wèn)題。與此同時(shí)，通過(guò)各種渠道，收集國外物業(yè)管理立法資料。鑒于我國法律體系傾向于大陸法系，起草小組通過(guò)考察、交流等形式，重點(diǎn)了解了德國、法國、新加坡、日本、韓國的物業(yè)管理立法情況，考察了日本、韓國、澳大利亞、新西蘭的物業(yè)管理制度以及法國、德國的建筑區分所有權制度。

　　我國內地的物業(yè)管理在深圳起步，由于地緣關(guān)系，香港地區的物業(yè)管理立法對內地物業(yè)管理立法影響較大。為借鑒香港成熟的立法經(jīng)驗，起草小組多次與香港業(yè)界進(jìn)行交流，認真解讀了香港的《建筑物管理條例》及相關(guān)法規，對香港和內地的法律體系、法制環(huán)境、居民物業(yè)管理理念、立法背景等作了比較研究。

　�。ǘ�）開(kāi)展立法調研，掌握第一手材料

　　為深入了解物業(yè)管理發(fā)展現狀和存在的問(wèn)題，起草小組多次組織了立法調研活動(dòng)。2000年6月至2001年3月，起草小組赴青島、寧波、長(cháng)春、武漢等地，就業(yè)主委員會(huì )的性質(zhì)和監督管理、物業(yè)管理企業(yè)應當承擔的法律責任界限、建設單位的義務(wù)、物業(yè)管理項目招投標、物業(yè)使用中的禁止行為、利用物業(yè)進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的收益分配、業(yè)主委員會(huì )與居委會(huì )、物業(yè)管理與社區建設、物業(yè)管理企業(yè)與公共事業(yè)單位之間的關(guān)系等問(wèn)題作了調研。并在大連召開(kāi)了由東、中、西部有關(guān)城市代表參加的關(guān)于業(yè)主大會(huì )、前期物業(yè)管理及專(zhuān)項維修資金等問(wèn)題的專(zhuān)題討論會(huì )，廣泛聽(tīng)取了各方面的意見(jiàn)。這些調研活動(dòng)，有助于在起草《條例》時(shí)從實(shí)際出發(fā)，有的放矢，從而增加《條例》規定的可操作性。

　�。ㄈ�）進(jìn)行專(zhuān)家論證，研討立法中的難點(diǎn)問(wèn)題

　　物業(yè)管理在我國發(fā)展僅有20多年，各地物業(yè)管理發(fā)展很不均衡。同時(shí)，我國物業(yè)管理理論研究尚處于起步狀態(tài)，對物業(yè)管理法律關(guān)系、各方主體的權利義務(wù)、物業(yè)管理的基本制度等沒(méi)有形成統一認識，這給《條例》的起草帶來(lái)了一定難度。有鑒于此，起草小組通過(guò)召開(kāi)專(zhuān)家論證會(huì )、書(shū)面征求專(zhuān)家意見(jiàn)等方式，邀請法學(xué)家、律師、資深從業(yè)人員、行政管理人員、業(yè)主代表等，對立法過(guò)程中的難點(diǎn)問(wèn)題進(jìn)行專(zhuān)題研討。目前《條例》中的業(yè)主大會(huì )、業(yè)主公約制度等，是在充分吸收專(zhuān)家意見(jiàn)的基礎上建立的。

　�。ㄋ模�廣泛征求意見(jiàn)，以求彰顯民意

　　按照立法程序要求，起草小組在起草出《條例》征求意見(jiàn)稿后，于2000年5月征求各地、國務(wù)院有關(guān)部門(mén)、有關(guān)單位及專(zhuān)家意見(jiàn)。各地根據本地物業(yè)管理實(shí)踐情況提出了很多建議和意見(jiàn)，國務(wù)院有關(guān)部門(mén)、專(zhuān)家、相關(guān)單位、業(yè)主、從業(yè)人員等也提出了具體意見(jiàn)。起草小組在對所提出意見(jiàn)作詳細分析后，進(jìn)行了認真修改。2001年3月經(jīng)建設部常務(wù)會(huì )議討論通過(guò)，形成《條例》（送審稿），提請國務(wù)院審議。

　　國務(wù)院領(lǐng)導和國務(wù)院法制辦對物業(yè)管理立法工作一直非常關(guān)注，國務(wù)院領(lǐng)導多次批示要加強物業(yè)管理立法工作，國務(wù)院法制辦對起草小組的工作給予了大力支持。

　　在收到建設部上報的《條例》（送審稿）后，國務(wù)院法制辦隨即將《條例》（送審稿）送地方、國務(wù)院有關(guān)部門(mén)、有關(guān)單位征求意見(jiàn)。此后，國務(wù)院法制辦農業(yè)資源環(huán)保法制司多次組織專(zhuān)題研討，從各方面意見(jiàn)中梳理出需要進(jìn)一步研究的問(wèn)題。例如，物業(yè)管理的性質(zhì)、物業(yè)管理企業(yè)提供的管理與行政部門(mén)管理的關(guān)系、《條例》調整的社會(huì )關(guān)系、物業(yè)管理實(shí)踐中存在的主要問(wèn)題及其原因、哪些是應由當事人自行處理的民事關(guān)系、哪些是需要政府出面進(jìn)行行政管理、如何推講房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與物業(yè)管理分業(yè)經(jīng)營(yíng)等。

　　針對這些問(wèn)題，國務(wù)院法制辦會(huì )同建設部于2002年3月在北京召開(kāi)《條例》（送審稿）專(zhuān)家論證會(huì )。與會(huì )專(zhuān)家從不同角度闡明了各自的觀(guān)點(diǎn)。通過(guò)專(zhuān)家論證，在一些問(wèn)題上統一了認識，為《條例》（送審稿）的修改完善打下了基礎。

　　2002年6月5日至11日，就《條例》（送審稿）的有關(guān)問(wèn)題，國務(wù)院法制辦農業(yè)資源環(huán)保法制司與建設部政策法規司、住宅與房地產(chǎn)業(yè)司的有關(guān)同志，赴上海、深圳進(jìn)行了專(zhuān)題調研。調研期間，分別召開(kāi)了由兩地物業(yè)管理主管部門(mén)及有關(guān)部門(mén)、業(yè)主代表、開(kāi)發(fā)企業(yè)、物業(yè)管理企業(yè)以及街道辦事處、居委會(huì )、派出所有關(guān)同志參加的座談會(huì )，實(shí)地考察了多種類(lèi)型的物業(yè)管理項目。通過(guò)調研，基本摸清了物業(yè)管理實(shí)踐中存在的主要問(wèn)題，確立了《條例》（送審稿）修改的基本思路和原則。

　　在專(zhuān)家論證會(huì )和專(zhuān)題調研的基礎上，結合各方面意見(jiàn)，國務(wù)院法制辦會(huì )同建設部對《條例》（送審稿）作了相應修改，并再次送國務(wù)院有關(guān)部門(mén)和地方征求意見(jiàn)。針對反饋的意見(jiàn)，國務(wù)院法制辦會(huì )同建設部多次討論、修改，并與提出意見(jiàn)的單位進(jìn)行充分溝通，最終形成《條例》（草案）。

　　物業(yè)管理立法涉及廣大人民群眾的切身利益，如何更廣泛地了解反映社會(huì )各方面的意見(jiàn)，一直是國務(wù)院領(lǐng)導所關(guān)心的問(wèn)題。2002年10月16日，經(jīng)國務(wù)院同意，國務(wù)院法制辦將《條例》（草案）登報公開(kāi)向社會(huì )征求意見(jiàn)。這一彰顯民意，推動(dòng)民主立法，切實(shí)提高立法工作質(zhì)量的舉措，在社會(huì )上引起了積極反響。在近一個(gè)月的意見(jiàn)征求期間，國務(wù)院法制辦共收到近4000條意見(jiàn)。從征求意見(jiàn)的情況看，社會(huì )各界對制定《條例》的必要性和《條例》（草案）的基本內容給予了充分肯定，一致呼吁盡快出臺，同時(shí)也提出了很多具體的修改意見(jiàn)。從返饋意見(jiàn)的內容上看，主要涉及《條例》的名稱(chēng)和調整范圍、業(yè)主與業(yè)主大會(huì )、前期物業(yè)管理、物業(yè)管理企業(yè)和人員的管理、物業(yè)服務(wù)費用、法律責任等方面。

　　在逐條研究分析并吸收有益意見(jiàn)的基礎上，國務(wù)院法制辦會(huì )同建設部對《條例》（草案）逐條進(jìn)行了認真修改，有近半數的意見(jiàn)被吸收，如科學(xué)界定物業(yè)管理的內涵、進(jìn)一步細化業(yè)主的權利；明確物業(yè)管理企業(yè)的義務(wù)和責任、法律責任中體現優(yōu)先保護業(yè)主共同利益等。未采納的，主要是那些不應由本《條例》調整的，或者立法時(shí)機不成熟、理論上尚存在較大爭議，需要進(jìn)一步研究的意見(jiàn)�！稐l例》沒(méi)有吸納的另外一部分意見(jiàn)，主要是從本地方情況出發(fā)提出來(lái)的，鑒于我國地域遼闊，地區差異比較大，這些意見(jiàn)由各地制定地方法規或者規章時(shí)考慮比較合適。

　　2003年5月28日，國務(wù)院常務(wù)會(huì )第九次會(huì )議審議并原則通過(guò)了《條例》（草案）�？梢哉f(shuō)，《條例》反映了社會(huì )法制意識的日益增強，凝聚了人民群眾的智慧和熱情。