物業(yè)服務(wù)費是指物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，對房屋及配套設施設備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修養護管理，維護相關(guān)區域內環(huán)境衛生和秩序，向業(yè)主所收取的費用。物業(yè)服務(wù)費應當區分不同物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)，分別實(shí)行政府指導價(jià)和市場(chǎng)調節價(jià)。按照目前國家政策法規的規定，業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)可以采取包干制或者酬金制等形式約定物業(yè)服務(wù)費用。

　�。ㄒ唬┪飿I(yè)服務(wù)費用酬金制

　　物業(yè)服務(wù)費用酬金制是指在預收的物業(yè)服務(wù)資金中按約定比例或者約定數額提取酬金支付給物業(yè)管理企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，結余或者不足由業(yè)主享有或者承擔。

　　物業(yè)服務(wù)費用酬金應以預收的物業(yè)服務(wù)資金為計提基數，計提基數和計提比例通過(guò)物業(yè)服務(wù)合同約定。在物業(yè)管理服務(wù)過(guò)程中產(chǎn)生的歸屬于業(yè)主的其他收入也可計提酬金，但經(jīng)業(yè)主大會(huì )同意并在物業(yè)服務(wù)合同中專(zhuān)門(mén)約定。其他收入包括產(chǎn)權歸全體業(yè)主的停車(chē)場(chǎng)收入、成本費用在物業(yè)管理項目機構列支的其他經(jīng)營(yíng)收入等。

　　酬金制下，物業(yè)管理企業(yè)提供物業(yè)服務(wù)的經(jīng)濟利益僅僅局限于按固定的金額或比例收取的酬金，扣除酬金以及物業(yè)服務(wù)支出后結余的資金為全體業(yè)主所有。對業(yè)主而言，物業(yè)服務(wù)費用的收支情況較為透明，避免了收費與服務(wù)不相符的情況，包括了業(yè)主合法權益；對物業(yè)管理企業(yè)而言，由于酬金是按照預收的物業(yè)服務(wù)資金提取，具有相對的固定性，可以使企業(yè)在一定程度上規避收支不平衡的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險。酬金制條件下，物業(yè)管理企業(yè)應當向全體業(yè)主或者業(yè)主大會(huì )公布物業(yè)服務(wù)資金年度預決算，并每年不少于一次公布物業(yè)服務(wù)資金的收支情況。

　�。ǘ�）物業(yè)服務(wù)費用包干制

　　物業(yè)服務(wù)費用包干制是指由業(yè)主向物業(yè)管理企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費用，盈余或者虧損均由物業(yè)管理企業(yè)享有或者承擔的物業(yè)服務(wù)計費方式。

　　實(shí)行包干制的物業(yè)管理企業(yè)在與業(yè)主簽訂物業(yè)服務(wù)合同時(shí)應明確服務(wù)費額度和服務(wù)內容、服務(wù)質(zhì)量標準，并明確在此前提下的盈余或虧損是由物業(yè)管理企業(yè)承擔的，企業(yè)的經(jīng)濟效益與其管理服務(wù)、成本控制、經(jīng)營(yíng)運作能力緊密相關(guān)。

　　在包干制下，物業(yè)管理企業(yè)作為一個(gè)獨立的企業(yè)法人，自主經(jīng)營(yíng)、自負盈虧、風(fēng)險承擔、結余歸己。但業(yè)主可以對物業(yè)管理企業(yè)是否按合同要求的內容和質(zhì)量標準提供服務(wù)進(jìn)行監督，對物業(yè)管理工作提出改進(jìn)建議。物業(yè)管理企業(yè)應本著(zhù)誠信公平原則，主動(dòng)接受業(yè)主監督，保證服務(wù)質(zhì)量并不斷改進(jìn)。

　　以包干制方式約定的物業(yè)服務(wù)費用，對業(yè)主而言物業(yè)服務(wù)是固定的，不會(huì )因市場(chǎng)短期波動(dòng)、物業(yè)管理項目運作情況而發(fā)生變化；對物業(yè)管理企業(yè)而言。物業(yè)項目管理服務(wù)的利潤不再是固定的，企業(yè)可以不斷挖掘管理潛力，通過(guò)科學(xué)的管理運營(yíng)實(shí)現服務(wù)質(zhì)量和經(jīng)營(yíng)效益的同步增長(cháng)，既保障業(yè)主利益又促進(jìn)企業(yè)發(fā)展。

　�。ㄈ�）酬金制和包干制的財務(wù)特征

　　1.會(huì )計主體

　　在酬金制下，物業(yè)管理項目是獨立的會(huì )計主體，各物業(yè)管理項目應獨立建賬、獨立核算。在包干制下，物業(yè)管理項目的會(huì )計主體是物業(yè)管理企業(yè)，物業(yè)管理項目可以獨立核算，也可以納入企業(yè)統一管理。

　　2.收入

　　采取酬金制的物業(yè)管理項目，物業(yè)管理企業(yè)的物業(yè)服務(wù)收入僅限于該項目的物業(yè)管理酬金；采取包干制的物業(yè)管理項目，物業(yè)管理企業(yè)的物業(yè)服務(wù)收入就是該項目的物業(yè)服務(wù)費用。

　　3.成本費用

　�。�1）物業(yè)管理企業(yè)固定成本的比例較高。

　�。�2）人工成本占總成本的比例較高。

　�。�3）物業(yè)管理企業(yè)成本費用的可預測性較強。