1.獲取招標信息

　　根據招標方式的特點(diǎn)，投標人獲取招標信息一般來(lái)自?xún)蓚�(gè)渠道：一是從公共媒介上采集公開(kāi)招標信息，二是來(lái)自招標方的邀請。

　　2.項目評估與風(fēng)險防范

　　在獲取招標信息后，投標應首先組織經(jīng)營(yíng)管理、專(zhuān)業(yè)技術(shù)和財務(wù)等方面的人員對招標物業(yè)進(jìn)行項目評估，預測中標成功的可能性和存在的風(fēng)險，對投標活動(dòng)進(jìn)行策劃，制訂相應的投標策略和風(fēng)險控制措施，確保投標的成功或避免企業(yè)遭受損失。

　　項目評估

　　項目評估一般分為兩個(gè)階段，即初選階段，準備和實(shí)施階段。初選階段的評估主要是在調查、研究資料的基礎上對項目進(jìn)行分析、預測和評定，目的是確定是否參與投標；準備和實(shí)施階段的評估主要是對投標物業(yè)進(jìn)行深入的調查和進(jìn)行技術(shù)、經(jīng)濟論證，并在此基礎上確定最佳投標策略和管理方案。

　　項目評估主要包括以下幾個(gè)方面的內容：

　　1）投標物業(yè)的基本情況

　　投標人在分析招標物業(yè)項目的基本情況時(shí)，主要是從物業(yè)的性質(zhì)、類(lèi)型入手，著(zhù)重了解物業(yè)的建筑面積和投資規模、使用周期、建筑設計規劃、配套設施設備等具體情況。屬于新建物業(yè)的，就要了解物業(yè)的建設周期和進(jìn)度，分析物業(yè)現有條件對實(shí)施物業(yè)管理服務(wù)的利弊，如在早期介入和前期物業(yè)管理的項目中，要關(guān)注現有規劃設計及建筑施工中是否存在不符合物業(yè)管理要求的問(wèn)題，以便在方案中提出相應的解決或建議方案；屬于已投入使用的物業(yè)的，則應收集物業(yè)使用過(guò)程中的具體資料，如歷年大中修計劃實(shí)施情況、配套設施功能改造方案等；屬于商業(yè)類(lèi)型物業(yè)的，則應了解商業(yè)物業(yè)的使用功能和規模；對公用事業(yè)類(lèi)型物業(yè)，除了解物業(yè)的基本情況外，還應該關(guān)注現有規劃或已配置的設施中是否具備預防及應對緊急事件的條件等。

　　物業(yè)管理企業(yè)可以通過(guò)招標文件、現場(chǎng)踏勘、標前會(huì )議等渠道獲取招標物業(yè)項目的基本資料，為項目的組織架構設計、人員及崗位的設置、費用測算等提供準確的依據。

　　2）招標物業(yè)項目的定位

　　分析招標物業(yè)項目的定位要從投標物業(yè)項目的內部條件和外部環(huán)境入手，了解物業(yè)的功能定位、形象定位和市場(chǎng)定位，調查物業(yè)所在地域的人文環(huán)境、經(jīng)濟環(huán)境、政治及法律環(huán)境，具體包括物業(yè)所在地域的法規政策，政府管理，社會(huì )文化傳統與習慣，居民收入與消費水平，物業(yè)所在區域的位置、交通條件、商業(yè)狀況、人口流動(dòng)狀況，同類(lèi)物業(yè)的服務(wù)費用標準等。

　　3）業(yè)主的需求

　　招標物業(yè)項目的業(yè)主對物業(yè)管理服務(wù)的需求包括業(yè)主需求的內容、物業(yè)管理消費的承受能力等。目前設計得甲較為規范的物業(yè)管理招標文件中對物業(yè)管理服務(wù)需求都有明確具體的規定，物業(yè)管理企業(yè)應認真分析招標文件和相關(guān)內容。對于非單一業(yè)主性質(zhì)的招標項目，物業(yè)管理企業(yè)還應通過(guò)市場(chǎng)調研的方式了解招標物業(yè)業(yè)主（包括預售或現售性質(zhì)物業(yè)的潛在客戶(hù)）的文化層次、生活需求、對物業(yè)管理服務(wù)的期望與要求，從而為制訂管理方案中的服務(wù)重點(diǎn)和管理措施提供決策依據。

　　4）建設單位、物業(yè)產(chǎn)權人（含業(yè)主）、物業(yè)使用人的基本情況

　　建設單位、物業(yè)產(chǎn)權人（含業(yè)主）、物業(yè)使用人的基本情況包括其背景資料以及是否具有誠意合作并具備履行合同的實(shí)力。屬于新建物業(yè)的，要詳細調查了解建設單位的資金實(shí)力、技術(shù)力量和商業(yè)信譽(yù)等，并通過(guò)對建設單位以往所承建的物業(yè)質(zhì)量，以及有關(guān)物業(yè)管理公司與之合作情況的調查，分析判斷招標物業(yè)建設單位的可靠性；屬于重新選聘物業(yè)管理企業(yè)的招標項目，應調查解聘原管理方的原因、物業(yè)產(chǎn)權人是否與原建設單位或管理方存在法律糾紛；對于已投入使用一定年限的招標物業(yè)，需詳細了解物業(yè)的使用情況、產(chǎn)權人的背景資金實(shí)力和信譽(yù)，物業(yè)是否存在重大隱患；屬于要求投標參與物業(yè)合作經(jīng)營(yíng)的招標項目，應另作具體的投資可行性分析論證。