�。ㄒ唬╋L(fēng)險的定義

　　從房地產(chǎn)投資的角度來(lái)說(shuō)，風(fēng)險可以定義為未獲得預期收益可能性的大小。完成投資過(guò)程進(jìn)入經(jīng)營(yíng)階段后，人們就可以計算實(shí)際獲得的收益與預期收益之間的差別，進(jìn)而也就可以計算獲取預期收益可能性的大小。

　　例如，物業(yè)1為寫(xiě)字樓項目，2002年末價(jià)值為1000萬(wàn)元，預計2003年末價(jià)值為1100萬(wàn)元的可能性為50%、為900萬(wàn)元的可能性為50%，則2003年該物業(yè)價(jià)值的標準方差為10%；物業(yè)2為保齡球場(chǎng)項目，2002年末價(jià)值為1000萬(wàn)元，2003年末價(jià)值為1200萬(wàn)元的可能性是50%、為800萬(wàn)元的可能性為50%，則2003年該物業(yè)價(jià)值的標準方差為20%.因此，可以推斷物業(yè)2的投資風(fēng)險大于物業(yè)1的投資風(fēng)險。

　　當實(shí)際收益超出預期收益時(shí)，就稱(chēng)投資有增加收益的潛力；而實(shí)際收益低于預期收益時(shí)，就稱(chēng)投資面臨著(zhù)風(fēng)險損失。后一種情況更為投資者所重視，尤其是在投資者通過(guò)債務(wù)融資進(jìn)行投資的時(shí)候。較預期收益增加的部分，通常被稱(chēng)為“風(fēng)險報酬”。

　�。ǘ�）風(fēng)險與不確定性

　　風(fēng)險和不確定性有顯著(zhù)的區別。風(fēng)險的定義前面已經(jīng)說(shuō)過(guò)，它涉及到變動(dòng)和可能性，而變動(dòng)常常又可以用標準方差來(lái)表示，用以描述分散的各種可能收益與均值收益偏離的程度。一般說(shuō)來(lái)，標準方差越小，各種可能收益的分布就越集中，投資風(fēng)險也就越小。反之，標準方差越大，各種可能收益的分布就越分散，風(fēng)險就越大。

　�。ㄈ�）風(fēng)險分析的目的

　　風(fēng)險分析是投資決策的重要環(huán)節，其目的是要幫助投資者回答下述問(wèn)題：

　　1.預期收益率是多少，出現的可能性有多大？

　　2.相對于目標收益或融資成本或機會(huì )投資收益來(lái)說(shuō)，產(chǎn)生損失或超過(guò)目標收益的可能性有多大？

　　3.預期收益的變動(dòng)性和離散性如何？

　　由于風(fēng)險分析的數學(xué)方法較為復雜，本節僅對房地產(chǎn)投資過(guò)程中所遇到的風(fēng)險種類(lèi)及其對投資的影響進(jìn)行簡(jiǎn)單介紹。/物業(yè)管理師報考條件/有關(guān)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中風(fēng)險分析的方法，將在本書(shū)第五章進(jìn)行適當介紹。

　　房地產(chǎn)投資的風(fēng)險主要體現在投入資金的安全性、期望收益的可靠性、投資項目的流動(dòng)性和資產(chǎn)管理的復雜性四個(gè)方面。通常情況下，人們把風(fēng)險劃分為對市場(chǎng)內所有投資項目均產(chǎn)生影響、投資者無(wú)法控制的系統風(fēng)險和僅對市場(chǎng)內個(gè)別項目產(chǎn)生影響、可以。由投資者控制的個(gè)別風(fēng)險。