1.獲取招標信息

　　根據招標方式的特點(diǎn)，投標人獲取招標信息一般來(lái)自?xún)蓚�(gè)渠道：一是從公共媒介上采集公開(kāi)招標信息，二是來(lái)自招標方的邀請。

　　2.項目評估與風(fēng)險防范

　　在獲取招標信息后，投標人應首先組織經(jīng)營(yíng)管理、專(zhuān)業(yè)技術(shù)和財務(wù)等方面的人員對招標物業(yè)進(jìn)行項目評估，預測中標成功的可能性和存在的風(fēng)險，對投標活動(dòng)進(jìn)行策劃，制訂相應的投標策略和風(fēng)險控制措施，確保投標的成功或避免企業(yè)遭受損失。

　�。�1）項目評估

　　項目評估一般分為兩個(gè)階段，即初選階段，準備和實(shí)施階段。初選階段的評估主要是在調查、研究資料的基礎上對項目進(jìn)行分析、預測和評定，目的是確定是否參與投標；準備和實(shí)施階段的評估主要是對投標物業(yè)進(jìn)行深入的調查和進(jìn)行技術(shù)、經(jīng)濟論證，并在此基礎上確定最佳投標策略和管理方案。

　　項目評估主要包括以下幾個(gè)方面的內容：

　　1）投標物業(yè)的基本情況

　　投標人在分析招標物業(yè)項目的基本情況時(shí)，主要是從物業(yè)的性質(zhì)、類(lèi)型人手，著(zhù)重了解物業(yè)的建筑面積和投資規模、使用周期、建筑設計規劃、配套設施設備等具體情況。屬于新建物業(yè)的，就要了解物業(yè)的建設周期和進(jìn)度，分析物業(yè)現有條件對實(shí)施物業(yè)管理服務(wù)的利弊，如在早期介入和前期物業(yè)管理的項目中，要關(guān)注現有規劃設計及建筑施工中是否存在不符合物業(yè)管理要求的問(wèn)題，以便在方案中提出相應的解決或建議方案；屬于已投入使用的物業(yè)的，則應收集物業(yè)使用過(guò)程中的具體資料，如歷年大中修計劃實(shí)施情況、配套設施功能改造方案等；屬于商業(yè)類(lèi)型物業(yè)的，則應了解商業(yè)物業(yè)的使用功能和規模；對公用事業(yè)類(lèi)型物業(yè)，除了解物業(yè)的基本情況外，還應該關(guān)注現有規劃或已配置的設施中是否具備預防及應對緊急事件的條件等。

　　物業(yè)管理企業(yè)可以通過(guò)招標文件、現場(chǎng)踏勘、標前會(huì )議等渠道獲取招標物業(yè)項目的基本資料，為項目的組織架構設計、人員及崗位的設置、費用測算等提供準確的依據。

　　2）招標物業(yè)項目的定位

　　分析招標物業(yè)項目的定位要從投標物業(yè)項目的內部條件和外部環(huán)境人手，了解物業(yè)的功能定位、形象定位和市場(chǎng)定位，調查物業(yè)所在地域的人文環(huán)境、經(jīng)濟環(huán)境、政治及法律環(huán)境，具體包括物業(yè)所在地域的法規政策，政府管理，社會(huì )文化傳統與風(fēng)俗習慣，居民收入與消費水平，物業(yè)所在區域的位置、交通條件、商業(yè)狀況、人口流動(dòng)狀況，同類(lèi)物業(yè)的服務(wù)費用標準等。

　　3）業(yè)主的需求

　　招標物業(yè)項目的業(yè)主對物業(yè)管理服務(wù)的需求包括業(yè)主需求的內容、物業(yè)管理消費的承受能力等。目前設計得較為規范的物業(yè)管理招標文件中對物業(yè)管理服務(wù)需求都有明確具體的規定，物業(yè)管理企業(yè)應認真分析招標文件的相關(guān)內容。對于非單一業(yè)主性質(zhì)的招標項目，物業(yè)管理企業(yè)還應通過(guò)市場(chǎng)調研的方式了解招標物業(yè)業(yè)主（包括預售或現售性質(zhì)物業(yè)的潛在客戶(hù)）的文化層次、生活需求、對物業(yè)管理服務(wù)的期望與要求，從而為制訂物業(yè)管理方案中的服務(wù)重點(diǎn)和管理措施提供決策依據。

　　4）建設單位、物業(yè)產(chǎn)權人（含業(yè)主）、物業(yè)使用人的基本情況

　　建設單位、物業(yè)產(chǎn)權人（含業(yè)主）、物業(yè)使用人的基本情況包括其背景資料以及是否具有誠意合作并具備履行合同的實(shí)力。屬于新建物業(yè)的，要詳細調查了解建設單位的資金實(shí)力、技術(shù)力量和商業(yè)信譽(yù)等，并通過(guò)對建設單位以往所承建的物業(yè)質(zhì)量，以及有關(guān)物業(yè)管理公司與之合作情況的調查，分析判斷招標物業(yè)建設單位的可靠性；屬于重新選聘物業(yè)管理企業(yè)的招標項目，應調查解聘原管理方的原因、物業(yè)產(chǎn)權人是否與原建設單位或管理方存在法律糾紛；對于已投入使用一定年限的招標物業(yè)，需詳細了解物業(yè)的使用情況、產(chǎn)權人的背景、資金實(shí)力和信譽(yù)，物業(yè)是否存在重大隱患；屬于要求投標人參與物業(yè)合作經(jīng)營(yíng)的招標項目，應另作具體的投資可行性分析論證。

　　5）招標條件和招標過(guò)程

　　對招標方要求的條件要進(jìn)行深入分析，預測中標的可能性。對在招標文件和招標過(guò)程中出現的異常要求和情況要進(jìn)行分析判斷，調整招標策略，避免因招標方或競爭對手使用違規手段操縱招標活動(dòng)，使企業(yè)蒙受不必要的損失。如有的招標文件會(huì )由于招標者的利益趨向而呈現出某種明顯偏向。在閱讀標書(shū)時(shí)，物業(yè)管理公司應特別注意招標公告中的特殊要求，以便作出正確判斷，還應對招標方增加的合同特殊條款作出其是否符合《物業(yè)管理條例》規定的判斷，從而評估企業(yè)若承擔特殊條款可能存在的風(fēng)險。

　　6）競爭對手

　　對競爭對手的分析評估包括了解競爭對手的規模、數量和企業(yè)綜合實(shí)力；競爭對手現接管物業(yè)的社會(huì )影響程度；競爭對手與招標方是否存在背景聯(lián)系，在物業(yè)招標前雙方是否存在關(guān)聯(lián)交易；競爭對手對招標項目是否具有絕對優(yōu)勢；競爭對手可能采取的投標策略等。

　　7）企業(yè)自身條件的分析

　　對企業(yè)自身條件的分析內容包括：招標項目的性質(zhì)，所在區域、規模是否符合企業(yè)發(fā)展規劃；項目類(lèi)型是否符合企業(yè)確定的目標客戶(hù)；常規預測的盈利；項目風(fēng)險控制是否在企業(yè)可以承受的范圍內；投標企業(yè)現有的人、財、物等資源條件滿(mǎn)足項目需求的能力。

　　物業(yè)管理企業(yè)只有通過(guò)對項目進(jìn)行合理的分析和正確的評估，并結合物業(yè)管理企業(yè)自身的優(yōu)勢條件，才能確定招標項目的選擇和招標活動(dòng)的具體實(shí)施。

　�。�2）投標風(fēng)險的防范與控制

　　物業(yè)管理投標的主要風(fēng)險來(lái)自于招標人和招標物業(yè)、投標人、競爭對手等三個(gè)方面。

　　1）來(lái)自于招標人和招標物業(yè)的風(fēng)險有：招標方提出顯失公平的特殊條件，招標方未告知可能會(huì )直接影響投標結果的信息，建設單位可能出現資金等方面的困難而造成項目無(wú)法正常進(jìn)行，因物業(yè)延遲交付使用而造成早期介入期限延長(cháng)，招標方與其他投標人存在關(guān)聯(lián)交易等。

　　2）來(lái)自于投標人的風(fēng)險主要有：未對項目實(shí)施必要的可行性分析、評估、論證，從而造成投標決策和投標策略的失誤；盲目作出服務(wù)承諾；價(jià)格測算失誤造成未中標或中標后虧損經(jīng)營(yíng)；項目負責人現場(chǎng)答辯出現失誤；接受資格審查時(shí)出現不可預見(jiàn)或可預見(jiàn)但未作相應防范補救措施的失誤；投標資料（如物業(yè)管理方案、報價(jià)等）泄露；投標人采取不正當的手段參與競爭，被招標方或評標委員會(huì )取消投標資格；未按要求制作投標文件或送達投標文件造成廢標等。

　　3）來(lái)自競爭對手的風(fēng)險主要有：采取低于成本競爭、欺詐、行賄等不正當的競爭手段；具備相關(guān)背景或綜合競爭的絕對優(yōu)勢；竊取他人的投標資料和商業(yè)秘密等。

　　對上述風(fēng)險的防范與控制的具體措施有：嚴格按照相關(guān)法律法規的要求參與投標活動(dòng)；對項目進(jìn)行科學(xué)合理的分析、評估，周密策劃、組織、實(shí)施投標活動(dòng)；完善企業(yè)自身的管理；選擇信譽(yù)良好的招標方和手續完備盈利優(yōu)勢明顯的物業(yè)；充分考慮企業(yè)的承受能力，制訂可行的物業(yè)管理方案，選擇經(jīng)驗豐富的項目負責人；慎重對待合同的附加條款和招標方的特殊要求等。

　　3.登記并取得招標文件

　　物業(yè)管理企業(yè)在確定參加投標后，按招標公告和投標邀請書(shū)指定的地點(diǎn)和方式登記并取得招標文件。

　　4.準備投標文件

　　投標人應嚴格按照招標文件的要求編制投標文件，并對招標文件提出的實(shí)質(zhì)性要求和條件作出響應。投標文件又稱(chēng)標書(shū)，一般由投標函、投標報價(jià)表、資格證明文件、物業(yè)管理方案、招標文件要求提供的其他材料等幾部分組成。常見(jiàn)的做法是將投標文件根據性質(zhì)分為商務(wù)文件和技術(shù)文件兩大類(lèi)。

　�。�1）商務(wù)文件（或稱(chēng)物業(yè)基本情況）

　　商務(wù)文件又稱(chēng)商務(wù)標，主要包括：

　　1）公司簡(jiǎn)介。包括投標公司的資質(zhì)條件、以往業(yè)績(jì)、人員等情況。

　　2）公司法人地位及法定代表人證明。包括資格證明文件（營(yíng)業(yè)執照、稅務(wù)登記證、企業(yè)代碼以及行業(yè)主管部門(mén)頒發(fā)的資質(zhì)等級證書(shū)、授權書(shū)、代理協(xié)議書(shū)等）、資信證明文件（保函、已履行的合同及商戶(hù)意見(jiàn)書(shū)、中介機構出具的財務(wù)狀況書(shū)等）。

　　3）投標報價(jià)單及招標文件要求提供的其他資料。

　　商務(wù)文件要求投標人按招標要求和行業(yè)標準真實(shí)反映企業(yè)的情況和詳細的報價(jià)。

　�。�2）技術(shù)文件

　　技術(shù)文件又稱(chēng)技術(shù)標，主要是物業(yè)管理方案和招標方要求提供的其他技術(shù)性資料。

　　應注意，有的招標條件要求在技術(shù)文件中禁止透露可以反映企業(yè)情況的數據、文字、報價(jià)等，在準備材料時(shí)應按招標要求準備相關(guān)資料。

　　5.送交投標文件

　　全部投標文件編制好以后，投標人應按招標文件要求進(jìn)行封裝，并按時(shí)送達招標單位。

　　6.接受招標方的資格審查

　　投標人應按招標文件規定的要求準備相應資料，接受招標方的資格審查。

　　7.參加開(kāi)標、現場(chǎng)答辯和評標

　　投標人在接到開(kāi)標通知后，應在規定的時(shí)間到達開(kāi)標地點(diǎn)參加開(kāi)標會(huì )議和現場(chǎng)答辯，并接受評標委員會(huì )的審核。

　　8.簽約并執行合同

　　投標人在收到中標通知書(shū)后，應在規定的時(shí)間內及時(shí)與招標人簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同。同時(shí)，投標人還要同招標單位協(xié)商解決進(jìn)駐物業(yè)區域、實(shí)施前期物業(yè)管理的有關(guān)問(wèn)題。

　　投標結束后，要對投標活動(dòng)進(jìn)行分析總結，結算投標有關(guān)費用，對招標投標資料進(jìn)行整理、歸檔。