一、入住服務(wù)的涵義

　　入住是指建設單位將已具備使用條件的物業(yè)交付給業(yè)主并辦理相關(guān)手續，同時(shí)物業(yè)管理單位為業(yè)主辦理物業(yè)管理事務(wù)手續的過(guò)程。對業(yè)主而言，入住的內容包括兩

　　個(gè)方面：一是物業(yè)驗收及其相關(guān)手續的辦理；二是物業(yè)管理有關(guān)業(yè)務(wù)的辦理。

　　入住過(guò)程涉及建設單位、物業(yè)管理單位以及業(yè)主，入住的完成意味著(zhù)業(yè)主正式接收物業(yè)管理單位，物業(yè)由開(kāi)發(fā)建設轉入使用，物業(yè)管理服務(wù)活動(dòng)全面展開(kāi)。

　　在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和物業(yè)管理實(shí)踐中，物業(yè)入住操作的模式有多種形式。第一種形式是以建設單位為主體，由物業(yè)管理單位相配合的作業(yè)模式。此模式的核心內容是，建設單位具體負責向業(yè)主移交物業(yè)并辦理相關(guān)手續，如業(yè)主先到建設單位確認相關(guān)購房手續、業(yè)主身份，驗收物業(yè)，提交辦理房產(chǎn)證的資料，開(kāi)具物業(yè)購買(mǎi)正式發(fā)票，逐項驗收其名下物業(yè)的各個(gè)部分，領(lǐng)取鑰匙等。在此基礎上，物業(yè)管理單位再繼續辦理物業(yè)管理相關(guān)手續，如領(lǐng)取物業(yè)管理資料、繳納相關(guān)費用等。

　　第二種形式是建設單位將入住工作委托給物業(yè)管理單位，由物業(yè)管理單位代為辦理入住手續。這種情況多出現于物業(yè)管理早期和前期介入較深，物業(yè)建設單位樓盤(pán)較多、人力資源不足，或物業(yè)建設單位與物業(yè)管理單位系上下級單位，以及其他建設單位和物業(yè)管理單位協(xié)商認為必要的情況等等。

　　無(wú)論采用何種入住操作模式，物業(yè)入住運作的準備、內容、程序等都是一致的，但建設單位和物業(yè)管理單位各自的職責不同。從房產(chǎn)移交的角度而言，入住的實(shí)質(zhì)均是建設單位向業(yè)主交付物業(yè)的行為，建設單位應承擔相關(guān)法律責任和義務(wù)，物業(yè)管理企業(yè)只是具體辦理相關(guān)手續。物業(yè)管理企業(yè)由此正式建立與業(yè)主的服務(wù)與被服務(wù)關(guān)系，應借此機會(huì )宣傳物業(yè)管理法規、政策和業(yè)主臨時(shí)公約等，讓業(yè)主充分了解物業(yè)管理提供的各項服務(wù)，為物業(yè)管理工作順利開(kāi)展創(chuàng )造條件。

　　入住時(shí)限是指《入住通知書(shū)》規定業(yè)主辦理入住手續的時(shí)間期限，當新建物業(yè)符合交付使用條件，開(kāi)發(fā)建設單位和物業(yè)管理單位應通過(guò)有效途徑或合理方法，如根據業(yè)主提供的通信方式，以電話(huà)、電報、信函、電子郵件等方式與業(yè)主聯(lián)系，或在上述聯(lián)系無(wú)效的情況下通過(guò)登報、廣播和電視公共傳媒等方式向業(yè)主傳遞或傳達物業(yè)入住信息，向業(yè)主適時(shí)發(fā)出入住通知，約定時(shí)間驗收物業(yè)和辦理相關(guān)手續。要注意在通知業(yè)主的時(shí)候，盡可能一次性告知辦理相關(guān)手續時(shí)應攜帶的有關(guān)材料。

　　二、入住的準備

　　入住服務(wù)是物業(yè)管理單位首次直接面對業(yè)主提供相關(guān)服務(wù)，直接關(guān)系到業(yè)主對物業(yè)管理服務(wù)的第一印象。因此，物業(yè)管理單位要從各方面做好充分細致的準備，全面有效地保障業(yè)主的入住工作。

　�。ㄒ唬┵Y料準備

　　1.《住宅質(zhì)量保證書(shū)》及《住宅使用說(shuō)明書(shū)》

　　2.《入住通知書(shū)》

　　《入住通知書(shū)》是建設單位向業(yè)主發(fā)出的辦理入住手續的書(shū)面通知。一般而言，主要內容包括：

　�。�1）物業(yè)具體位置；

　�。�2）物業(yè)竣工驗收合格以及物業(yè)管理企業(yè)接管驗收合格的情況介紹；

　�。�3）準予入住的說(shuō)明；

　�。�4）入住具體時(shí)間和辦理入住手續的地點(diǎn)；

　�。�5）委托他人辦理入住手續的規定；

　�。�6）業(yè)主入住時(shí)需要準備的相關(guān)文件和資料；

　�。�7）其他需要說(shuō)明的事項。

　　3.《物業(yè)驗收須知》

　　《物業(yè)驗收須知》是建設單位告知業(yè)主在物業(yè)驗收時(shí)應掌握的基本知識和應注意事項的提示性文件。一般而言，主要內容包括：

　�。�1）物業(yè)建設基本情況、設施設備的使用說(shuō)明；

　�。�2）物業(yè)不同部位保修規定；

　�。�3）物業(yè)驗收應注意事項以及其他需要提示說(shuō)明的事項等。

　　4.《業(yè)主入住房屋驗收表》

　　《業(yè)主入住房屋驗收表》是記錄業(yè)主對房屋驗收情況的文本，通常以記錄表格的形式出現。使用《業(yè)主入住房屋驗收表》可以清晰地記錄業(yè)主用戶(hù)的驗收情況。一般而言，主要內容包括：

　�。�1）物業(yè)名稱(chēng)、樓號；

　�。�2）業(yè)主、驗收人、建設單位代表姓名；

　�。�3）驗收情況簡(jiǎn)要描述；

　�。�4）物業(yè)分項驗收情況記錄以及水電煤氣等的起始讀數；

　�。�5）建設單位和業(yè)主的簽字確認；

　�。�6）物業(yè)驗收存在的問(wèn)題，有關(guān)維修處理的約定等；

　�。�7）驗收時(shí)間；

　�。�8）其他需要約定或注明的事項。