隨著(zhù)土地使用制度改革的深化，我國土地租賃存在著(zhù)兩種不同的方式。一是國有土地租賃；一是土地使用權出租。國有土地租賃和土地使用權出租都是國有土地有償使用的方式。

　　在土地管理法規中，國有土地租賃的概念在1998年2月17日發(fā)布的《國有企業(yè)改革中劃撥土地使用權管理暫行規定》（原國家土地管理局第8號令）首次被提出并予以界定的，而且被規定為國家處置土地資產(chǎn)的方式。

　　1998年12月24日頒布的《土地管理法實(shí)施條例》已經(jīng)將國有土地租賃明確規定為國有土地有償使用的一種方式。

　　1999年7月27日國土資源部頒發(fā)的《規范國有土地租賃若干意見(jiàn)》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《意見(jiàn)》）第一條規定：“國有土地租賃是指國家將國有土地出租給使用者使用，由土地使用者與縣級以上人民政府土地行政主管部門(mén)簽訂一定年期的土地租賃合同，并支付租金的行為。國有土地租賃是國有土地有償使用的一種形式，是出讓方式的補充。”《意見(jiàn)》第六條規定：“國有土地租賃，承租人取得承租土地使用權。”土地使用權出租的標的物具有復合性，即不僅包括土地使用權，還包括土地上的建筑物及其他附著(zhù)物。當出租地上建筑物、其他附著(zhù)物時(shí)，其范圍內的土地使用權隨之出租，同時(shí)，出租土地使用權時(shí)，其地上建筑物、其他附著(zhù)物也隨之出租。土地出租一般是同房屋租賃結合在一起的，單純的場(chǎng)地出租行為在整個(gè)土地使用權出租市場(chǎng)中比較少。

　　由于在土地使用權出租中，土地使用權及地上建筑物、其他附著(zhù)物所有權不發(fā)生轉移，承租人以支付租金為代價(jià)取得對土地及地上建筑物、其他附著(zhù)物一定期限使用的權利，期限通常較短，投資相對較少，方便靈活，出租人則通過(guò)承租人支付的租金收回投資，因而土地使用權出租十分普遍，具體形式也有多種多樣。如商業(yè)柜臺出租、各種鋪面出租和住房出租等，都包含著(zhù)土地使用權的出租。

　　在國有土地租賃和土地使用權出租的概念中，都采用了租賃、租金這樣的詞語(yǔ)，使人容易混淆，實(shí)質(zhì)上國有土地租賃和國有土地使用權出租之間存在以下主要區別：

　　第一，所處的土地市場(chǎng)不同。國有土地租賃屬于土地一級市場(chǎng)；國有土地使用權出租屬于土地二級或者三級市場(chǎng)。

　　第二，法律關(guān)系主體不同。國有土地租賃的主體是土地所有者與土地使用者。國有土地使用權出租是在土地使用者之間進(jìn)行，其主體——出租人是通過(guò)劃撥、出讓?zhuān)ɑ蜣D讓?zhuān)┤〉猛恋厥褂脵嗟氖茏屓�；承租人為取得一定年限的土地及地上建筑物、其他附�?zhù)物的全部或者一部分的使用權，并定期向出租人支付租金的行為主體。

　　第三，土地使用者的權益不同�！兑庖�(jiàn)》第六條規定：“國有土地租賃，承租人取得承租土地使用權。承租人在按規定支付土地租金并完成開(kāi)發(fā)建設后，經(jīng)土地行政主管部門(mén)同意或根據租賃合同約定，可將承租土地使用權轉租、轉讓或抵押。承租土地使用權轉租、轉讓或抵押，必須依法登記。……”承租土地使用權的轉租。承租人將承租土地轉租或分租給第三人的，承租土地使用權仍由原承租人持有，土地承租人與第三人建立了附加租賃關(guān)系，第三人取得土地的他項權利。

　　承租土地使用權的轉讓。承租人轉讓土地租賃合同的，租賃合同約定的權利義務(wù)隨之轉給第三人，租賃合同經(jīng)更名后繼續有效。

　　承租土地使用權的抵押。從《意見(jiàn)》第六條的規定可以看出：

　　第一，單獨的承租土地使用權可設定抵押權，即地上沒(méi)有建筑物或構筑物的承租土地使用權可設定抵押權。

　　第二，地上房屋等建筑物、構筑物依法抵押的，承租土地使用權可隨之抵押。抵押權實(shí)現時(shí)土地租賃合同同時(shí)轉讓。

　　劃撥土地使用權的出租�！冻擎倗�有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《條例》）第四十四條規定：“劃撥土地使用權，除本條例規定的情況外，不得轉讓、出租、抵押。”第四十五條規定：“符合下列條件的，經(jīng)市、縣人民政府土地管理部門(mén)和房產(chǎn)管理部門(mén)批準，其劃撥土地使用權和地上建筑物、其他附著(zhù)物所有權可以轉讓、出租、抵押：

　　一、土地使用者為公司、企業(yè)、其他經(jīng)濟組織和個(gè)人；

　　二、領(lǐng)有國有土地使用證；

　　三、具有地上建筑物、其他附著(zhù)物合法的產(chǎn)權證明；

　　四、依照本條例第二章的規定簽訂土地使用權出讓合同，向當地市、縣人民政府補交土地使用權出讓金或者以轉讓、出租、抵押所獲收益抵交土地使用權出讓金。“根據上述規定可知，劃撥土地使用權轉讓、出租、抵押時(shí)，地上必須具有合法的建筑物或其他附著(zhù)物。也就是說(shuō)，地上沒(méi)有建筑物或其他附著(zhù)物而單純的劃撥土地使用權，是不能出租的。同時(shí)，根據《城市房地產(chǎn)管理法》第五十五條規定，房地產(chǎn)所有權人以營(yíng)利為目的，將劃撥土地使用權的地上建筑物出租的，應當將租金中所含土地收益上繳國家。值得注意的是，如果土地使用者無(wú)合法原因擅自出租劃撥土地使用權，屬非法行為。

　　出讓?zhuān)ɑ蜣D讓?zhuān)┩恋厥褂脵嗟某鲎�。按《條例》規定，取得土地使用權的土地使用者，在規定的期限內土地使用權可以出租，未按土地使用權出讓合同規定的期限和條件投資開(kāi)發(fā)、利用土地的，土地使用權不得出租。