城市土地基準地價(jià)更新，是在城市土地定級的基礎上進(jìn)行的。城市土地定級是城市土地形成條件和土地質(zhì)量地域差異的反映，也是城市土地使用價(jià)值和價(jià)格的空間分布規律的概括和總結。城市土地定級，主要采用兩種途徑實(shí)現：一是按照多因素綜合評分的方法計算的網(wǎng)格單元綜合分值確定。二是按照土地和房地產(chǎn)市場(chǎng)交易資料測算的地價(jià)指標確定。

　　我國城市土地定級的研究思路和技術(shù)路線(xiàn)，為適應新形勢下城市建設和城市土地管理的實(shí)際需要，應當在充分肯定先前研究成果的基礎上，進(jìn)行大膽的革新。從我國目前情況看，城市土地定級應當突出以下幾點(diǎn)：

　　1.為城市土地用途管制服務(wù)

　　城市土地開(kāi)發(fā)應當按照土地利用總體規劃和城市規劃，實(shí)行嚴格的用途管制。在城市土地定級過(guò)程中，要充分考慮目前城市土地利用現狀和城市規劃設計用途對城市地價(jià)形成的作用和影響。規劃不只是成為城市建設的藍圖，也是城市土地市場(chǎng)的反映。城市土地定級需要對規劃因素，包括土地用途。建筑容積率、建筑覆蓋率和集中規模等進(jìn)行深入的分析，把規劃因素由原來(lái)一般視為宗地條件，提高到宏觀(guān)調控的高度來(lái)認識。正確運用土地政策和土地價(jià)格杠桿，顯化城市土地的級差收益，促進(jìn)土地利用規劃和城市規劃的落實(shí)，努力提高城市土地開(kāi)發(fā)利用的科學(xué)性和合理性。

　　2.對城市土地進(jìn)行分類(lèi)定級

　　城市是區域的經(jīng)濟中心，城市建設有利于經(jīng)濟空間集聚效益和規模經(jīng)濟效益的發(fā)揮，城市土地定級需要認真研究城市的空間結構和空間發(fā)展趨勢，研究不同產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)布局的優(yōu)勢區位。我國城市土地定級，應當改變以往只做綜合定級研究的習慣，對城市土地實(shí)行分類(lèi)定級。按照商業(yè)、工業(yè)和住宅等主要城市土地利用類(lèi)型，分別確定城市土地的級別，反映城市土地對不同用途的適宜性，揭示土地區位和土地質(zhì)量對城市地價(jià)形成的作用和影響。

　　3.有針對性地進(jìn)行重點(diǎn)研究

　　在商業(yè)用地定級上，需要重視城市中心商務(wù)區（CBD）的建設和影響，重視城市道路工程建設和公共基礎設施建設對商業(yè)街道、專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)形成和布局的作用和影響，重視城市居住區分布和人口再分布對商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)布局的影響。城市繁華程度，要從現代化城市的標準來(lái)分析，不僅要看到城市作為商品流通中心的功能，更要重視城市經(jīng)濟輻射作用，城市中心區應當對金融機構、公司總部等經(jīng)濟主導作用部門(mén)和決策機構產(chǎn)生吸引力。所以，在城市土地定級過(guò)程中，城市商服繁華度因素評價(jià)應當以商業(yè)繁華程度和商務(wù)機構集聚度兩個(gè)因素指標來(lái)反映。

　　在工業(yè)用地定級上，要突出反映出現代城市工業(yè)布局和城市土地利用結構的變化特點(diǎn)。對于城市中心區域工業(yè)定級邊界的確定，主要是反映目前我國城市產(chǎn)業(yè)結構和生產(chǎn)布局調整過(guò)程中“退二進(jìn)三”，“騰籠換鳥(niǎo)”的趨勢，揭示規劃對工業(yè)布局的限制程度，并為利用城市級差地租和地價(jià)政策杠桿來(lái)促進(jìn)城市產(chǎn)業(yè)結構調整和生產(chǎn)布局優(yōu)化提供科學(xué)依據。在城市邊緣，突出工業(yè)園區建設、城市基礎設施條件、土地開(kāi)發(fā)程度對地價(jià)的影響，使企業(yè)投資決策具有明確的土地成本核算觀(guān)念，按照最佳的優(yōu)勢成本區位進(jìn)行科學(xué)的和合理的建設地址選擇。

　　在住宅用地定級上，要認真研究目前城市居民的居住行為，重視城市生活方便程度、文化環(huán)境和生態(tài)景觀(guān)環(huán)境對地價(jià)的影響。認真研究城市土地價(jià)格和房地產(chǎn)市場(chǎng)住宅銷(xiāo)售價(jià)格的關(guān)系。使城市住宅用地定級，不僅是城市土地質(zhì)量的反映，也是城市住宅消費水平區域選擇的體現。隨著(zhù)城市建設的發(fā)展，城市人口規模擴大，不同的城市住宅用地等級，其住宅的建筑形態(tài)也可能發(fā)生變化，城市住宅用地利用的集約化水平也存在著(zhù)區域的差異。一般說(shuō)來(lái)，城市中心地段的住宅，地價(jià)貴，容積率高，建筑質(zhì)量和景觀(guān)風(fēng)貌設計要求高。而城市邊緣區，地價(jià)低，容積率可以降低，建筑質(zhì)量和景觀(guān)風(fēng)貌設計的自由發(fā)揮空間相對較大。城市住宅的地價(jià)應當適應城市居民階層分化和消費需求多樣化的發(fā)展趨勢，并且要為保持城市中心的穩定和繁榮做出積極的貢獻。

　　4.城市土地定級要和基準地價(jià)的制定相結合

　　城市土地定級是城市基準地價(jià)制定的基礎，應當充分考慮城市土地定級單元的勻質(zhì)性。城市定級單元內部，其土地利用方向、土地質(zhì)量特征、土地價(jià)格的相似性或者相近性相對較大；而城市定級單元之間，則具有明顯的差異性。城市土地定級與城市地價(jià)具有良好的對應關(guān)系，即土地級別越高，土地多因素綜合評價(jià)的得分值也越高，城市土地的區位條件和土地質(zhì)量也越好，各種類(lèi)型的土地和房地產(chǎn)的市場(chǎng)交易價(jià)格也較高。城市基準地價(jià)按照城市土地定級來(lái)進(jìn)行測算，是對土地定級研究的深化。城市土地定級反映城市土地質(zhì)量和價(jià)格的相對差異，城市基準地價(jià)給出城市土地質(zhì)量和價(jià)格的絕對差異。