一、我國的城市規模和規模效益

　　我國城市規模通常是以城鎮人口占總人口的比重作為指標衡量的。如超大城市人口200萬(wàn)以上，特大城市100~200萬(wàn)，大城市50~100萬(wàn)，中等城市20~50萬(wàn)，小城市20萬(wàn)人以下。而隨著(zhù)規模的擴大都直接影響著(zhù)城市用地的增多。根據國家建設部資料，1995年特大城市平均人均建設用地75m2，大城市88m2，中等城市108m2，小城市143m2，建制鎮239m2，這表明在不同規模等級的城市間，城市規模等級愈高，則人均建設用地愈少。這就反映了不同等級城市規模效益變化的規律。

　　根據1989年統計，在人均國內生產(chǎn)總值中，與人口20萬(wàn)以下的小城市比較，則人口200萬(wàn)以上的超大城市是它的3.35倍；人口100~200萬(wàn)的特大城市是它的2.51倍，人口50~100萬(wàn)的大城市是它的2.5倍，人口20~25萬(wàn)的中等城市是它的1.75倍；若拿地均國內生產(chǎn)總值一項比較，依次則為小城市的47.7倍、19.9倍、7.35倍和4.22倍。

　　二、我國房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)和土地規模利用

　�。ㄒ唬┕�共設施的立項和不可分性與房地產(chǎn)土地規模利用問(wèn)題。

　　一個(gè)較大的城市，常分設有多種用途的小區，如靠近商業(yè)、金融中心的居住小區，臨近工業(yè)園區、學(xué)校園區、科技園區的居住小區等。它所需要的公共設施可能是商店、醫院、小學(xué)、幼兒園、科技園、公園、綠地、道路設施以至停車(chē)場(chǎng)等，其所需土地面積、開(kāi)發(fā)資金，只能根據城市化發(fā)展的總體需要和房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的現實(shí)條件與負擔能力，逐步加以解決。

　�。ǘ�）與城市公共設施建設相聯(lián)系，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中出現的外部經(jīng)濟和外部不經(jīng)濟問(wèn)題。

　　外在經(jīng)濟，是指城市經(jīng)濟規模，土地經(jīng)營(yíng)規模擴大和產(chǎn)值增加、成本下降，而使房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)增加了經(jīng)濟收益。這是由于房地產(chǎn)具有區位上的固定性和差異性，一旦建成無(wú)法移動(dòng)，必然要與一定的城市基本建設相結合而成為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)區存在的外部性。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)區還存在的外部不經(jīng)濟，則是由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)土地規模過(guò)小，或城市土地分區規劃不當造成居民小區建筑擁擠，環(huán)境污染，影響住宅的采光、日照和能見(jiàn)度不足，以及噪音等外部不經(jīng)濟的“內部化”，造成開(kāi)發(fā)區房地產(chǎn)貶值和整個(gè)小區價(jià)值檔次下降。從而帶來(lái)了經(jīng)濟收益的減少。因此，謀求土地開(kāi)發(fā)規模擴大，加快舊城區改造，實(shí)行土地置換，以至必要時(shí)修訂城市土地利用分區規劃，則是化解外部不經(jīng)濟的必要和有效措施。

　　三、中國城市化發(fā)展問(wèn)題與前景分析

　�。ㄒ唬┲饕�存在問(wèn)題與原因

　　中國在建國后直至改革開(kāi)放前的近30年間，城市化的發(fā)展水平一直低于同期世界平均增長(cháng)率，即我國年平均增長(cháng)0.28%，而世界平均增長(cháng)率為0.4%，從而導致了差距越來(lái)越大。分析近30年我國城市化發(fā)展速度滯后的根本原因，主要是由于計劃經(jīng)濟體制下出現了二元經(jīng)濟結構、城市分野、重工業(yè)與輕工業(yè)比例失調、忽視第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展，從而導致城市化發(fā)育不良和滯后城市化問(wèn)題，使我國城市化的發(fā)展水平一直低于世界水平，也落后于我國工業(yè)化進(jìn)程。

　　再者，在執行城市化發(fā)展方針上，由于長(cháng)期以來(lái)實(shí)行的是“嚴格控制大城市規模，合理發(fā)展中小城市，積極發(fā)展小城鎮”的基本方針，導致了單一追求小城鎮數量的擴大，片面控制大城市規模，忽視了盡快達到適度規模，并實(shí)現最大規模效益。以至1980年以后小城鎮發(fā)展過(guò)快，同時(shí)由于規模小、集約化和現代化水平低，管理失控，人均建設用地比大城市高出很多，加劇了人地矛盾和土地資源的浪費。同時(shí)還有一些城鎮因實(shí)行“縣改市”，也同步提高了城市建設用地的標準，并在用地擴展中出現了一些不合理的現象，如：①城市之間盲目攀比建設規模，浪費了寶貴的土地資源；②一些缺水的城市由于盲目擴大用地規模，導致供水矛盾，影響了城市的健康發(fā)展；③在城市建制上實(shí)行縣改市后，在用地上缺乏有效調控手段，造成城市土地利用的不合理性；④在一度開(kāi)發(fā)區熱的影響下，沿海一些地區的縣、市分別在各自境內建設開(kāi)發(fā)區，占用大量土地，盲目爭奪外資項目，造成大量土地資源浪費和用地經(jīng)濟效益下降；⑤普遍存在土地立體空間利用極不合理，造成了大量耕地下降�？傊�，是由多種主客觀(guān)原因造成的。

　�。ǘ�）我國城市化發(fā)展和土地規模經(jīng)營(yíng)的遠景目標與思路

　　從中國人口多、土地資源短缺，又是一個(gè)以農業(yè)為經(jīng)濟社會(huì )發(fā)展基礎的傳統農業(yè)大國的基本國情而言，中國的城市化發(fā)展應該是以“農業(yè)、農村和農民”為基礎的“集約型”適度規模型城市化，而非“粗放型、擴散型”的城市化。即使發(fā)展鄉鎮企業(yè)，亦應以“鄉鎮工業(yè)園區”為模式，在創(chuàng )造條件中使其盡快過(guò)渡到中小城市，并圍繞中心城市，發(fā)展“衛星城市”和“城市群”。同時(shí)，要發(fā)揮中型城市的適度規模優(yōu)勢，防止規模不經(jīng)濟發(fā)生。

　　至于農業(yè)和城市規模經(jīng)濟與規模用地問(wèn)題，除考慮擴大規模經(jīng)營(yíng)以獲取適度規模經(jīng)濟效益外，根本的問(wèn)題應是加強農業(yè)的基礎地位，實(shí)行第一、二、三產(chǎn)業(yè)協(xié)調發(fā)展，打破傳統二元結構的困境和城鄉分野及全國人口總量大，特別是農村人口過(guò)多的困境，及早推進(jìn)農業(yè)土地規模，把3億剩余勞動(dòng)力轉移到城市和二、三產(chǎn)業(yè)，以提高農業(yè)現代化水平和農業(yè)的勞動(dòng)生產(chǎn)率。

　�。ㄈ�）實(shí)行城鄉一體化是我國城市化發(fā)展的必然選擇——以上海市為例

　　據《中國國土資源報》地產(chǎn)周刊2003年5月27日報道和評論，上海郊區推進(jìn)“用地集約，產(chǎn)業(yè)集聚，人口集中”的“三個(gè)集中”戰略，是上海實(shí)現城鄉一體化的必然選擇。

　　上海是我國經(jīng)濟最發(fā)達的地區，也是特大城市之一，目前人均耕地面積0.023hm2，僅為我國人均擁有耕地面積的1/5，但占其土地總面積九成以上的郊區則擁有廣袤的灘涂，現正在廣大郊區實(shí)施土地、產(chǎn)業(yè)、人口三個(gè)集中戰略。這三個(gè)集中的核心是“土地集中”，即農地向規模經(jīng)營(yíng)集中：“產(chǎn)業(yè)集聚”，是指工業(yè)用地在園區集中使用；并鼓勵農民集中建房，放寬農民進(jìn)鎮購房，以利于郊區“人口集中”，推動(dòng)農村富余勞動(dòng)力轉移，發(fā)展非農產(chǎn)業(yè)。實(shí)踐已經(jīng)證明，這是實(shí)現城鄉經(jīng)濟大發(fā)展和土地集約利用行之有效的措施，也是實(shí)現城鄉一體化的必然選擇，值得我國其他地區借鑒。