1.土地增值稅的概念

　　凡有償轉讓國有土地使用權、地上建筑物及其他附著(zhù)物（以下簡(jiǎn)稱(chēng)轉讓房地產(chǎn)）并取得收入的單位和個(gè)人為土地增值稅的納稅人。

　　包括各類(lèi)企業(yè)單位、事業(yè)單位、國家機關(guān)、社會(huì )團體和其他組織，以及個(gè)體經(jīng)營(yíng)者。外商投資企業(yè)、外國企業(yè)及外國駐華機構、以及外國公民、華僑、港澳同胞等均在土地增值稅的納稅人范圍內。

　　2.土地增值稅的征稅范圍

　　土地增值稅的征稅范圍包括有償轉讓國有土地使用權、地上建筑物及其他附著(zhù)物。

　　征稅范圍的界定有三個(gè)標準：

　�。�1）轉讓的土地使用權是否為國家所有；

　�。�2）土地使用權、地上建筑物及其附著(zhù)物的產(chǎn)權是否發(fā)生轉讓?zhuān)?/p>

　�。�3）是否取得收入并增值。

　　3.土地增值稅的計稅依據

　　土地增值稅的課稅對象是有償轉讓國有土地使用權及地上建筑物和其他附著(zhù)物取得的土地增值額。

　　由于我國房地產(chǎn)市場(chǎng)不健全，增值額的計算只能采用扣除法、余額法，即增值額為轉讓房地產(chǎn)所取得的收入減除取得土地使用權時(shí)所支付的金額、土地開(kāi)發(fā)成本、地上建筑物成本及有關(guān)費用、有關(guān)稅金，以及財政部規定的其他扣除項目后的余額。

　　4.扣除項目

　�。�1）取得土地使用權時(shí)所支付的金額，即納稅人為取得土地使用權所支付的地價(jià)款和按國家統一規定繳納的有關(guān)費用；

　�。�2）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本，包括征地及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費；

　�。�3）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費用，包括與房地產(chǎn)有關(guān)的銷(xiāo)售費用、管理費用和財務(wù)費用；

　�。�4）與轉讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金，指在轉讓房地產(chǎn)時(shí)已繳納的營(yíng)業(yè)稅、城市維護建設稅、印花稅及教育費附加；

　�。�5）財政部規定的其他扣除項目。

　　5.土地增值稅的稅率和應納稅額的計算

　　土地增值稅實(shí)行四級超率累進(jìn)稅率：

　　注：每級“增值額未超過(guò)扣除項目金額”的比例均包括本比例數。

　　速算公式計算過(guò)程由來(lái)舉例，土地增值額超過(guò)扣除項目金額50%，未超過(guò)100%的：

　　計算過(guò)程：應納稅額=扣除項目金額50%×30%+（土地增值額-扣除項目金額50%）×40%=土地增值額×40%-扣除項目×5%.

　　6.土地增值稅的減稅、免稅

　�。�1）納稅人建造普通標準住宅出售，其土地增值額未超過(guò)扣除金額20%的；

　�。�2）因國家建設需要依法征用、收回的房地產(chǎn)；

　�。�3）因城市實(shí)施規劃、國家建設的需要而搬遷，由納稅人自行轉讓原房地產(chǎn)的，比照有關(guān)規定免征土地增值稅；

　�。�4）個(gè)人轉讓自住用房，經(jīng)向稅務(wù)機關(guān)申報核準，凡居住5年以上的。