土地估價(jià)方法應用

　　土地估價(jià)的方法通常被分為基本估價(jià)方法和應用估價(jià)方法�；�本估價(jià)方法適合宗地價(jià)格評估，取得一定時(shí)點(diǎn)的宗地評估價(jià)格，包括市場(chǎng)比較法、收益法、成本法、剩余法等。應用估價(jià)法是政府為管理地產(chǎn)市場(chǎng)和土地價(jià)格的需要所采用的快速、經(jīng)濟的區域估價(jià)方法，即在基本估價(jià)方法的基礎上，對整個(gè)城市或某一區域的地價(jià)、地價(jià)影響因素、地價(jià)變化規律進(jìn)行分析，建立起的一套地塊價(jià)格評估標準，從而在需要時(shí)可以快速、經(jīng)濟地評估出城市或區域內的地塊價(jià)格。此類(lèi)方法多適用于政府政策性的大量估價(jià)，屬于此類(lèi)的方法有：路線(xiàn)價(jià)法、標準宗地估價(jià)法、模型（數理統計）估價(jià)法等，在我國主要是應用基準地價(jià)修正法。

　　一、市場(chǎng)比較法

　　市場(chǎng)比較法是在同一市場(chǎng)條件下，根據替代原則，以條件類(lèi)型或使用價(jià)值相同的士地交易實(shí)例與待估宗地加以對照比較，在兩者之間就影響該土地的交易情況、期日、區域及個(gè)別因素等進(jìn)行修正，求取待估宗地在評估基準日地價(jià)的方法。這種方法體現了市場(chǎng)的供求關(guān)系，具有現實(shí)性，說(shuō)服力很強。運用市場(chǎng)比較法，一般需要做因素修正，因而難度較大，要求估價(jià)者有豐富的估價(jià)知識和經(jīng)驗。適用于地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)育較好、有許多交易實(shí)例的地區。用市場(chǎng)比較法評估土地價(jià)格，除對可比實(shí)例進(jìn)行交易情況修正、交易日期修正、區域因素修正、個(gè)別因素修正外，還應根據使用年期、容積率等因素進(jìn)行修正。

　　1.使用年期修正。土地使用年期是指土地交易中契約約定的土地使用年限。我國實(shí)行土地有償、有期限、有流動(dòng)使用制度，土地使用年期直接影響到土地使用效用和獲取土地收益的年限，進(jìn)而影響地價(jià)。例如，國家規定工業(yè)用地使用年限為50年，可比實(shí)例用地交易時(shí)已使用了10年，剩余年期為40年，待估宗地為新出讓工業(yè)用地，使用年期為50年。

　　2.容積率修正。容積率是建筑面積與占地面積之比。一般城市規劃對城市不同地區的建筑容積率有一定的規定限制。容積率越大，單位土地面積上的建筑面積越大，土地利用的效率就越高，從而影響地價(jià)。關(guān)于容積率的修正目前有兩種方法：一種是把容積率作為個(gè)別因素的一個(gè)子因素，只進(jìn)行個(gè)別因素修正；另一種方法是把容積率修正從個(gè)別因素修正中分離出來(lái)，分別對容積率和個(gè)別因素進(jìn)行修正。這兩種方法本質(zhì)上是一致的，這里我們采用后一種修正方法。在歐美及日本，由于市場(chǎng)競爭和城市規劃的原因，在同一區域所有宗地的容積率都相差無(wú)幾，所以一般無(wú)須修正。但在我國，由于沒(méi)有形成完善的競爭機制，城市規劃以局部、短期為主，缺乏整體布局、長(cháng)期效益的觀(guān)念，在同一區域內的容積率相差懸殊。許多城市制定了容積率修正系數表，我們采用后一種修正方法。在歐美及日本，由于市場(chǎng)競爭和城市規劃的原因，在同一區域所有宗地的容積率都相差無(wú)幾，所以一般無(wú)須修正。但在我國，由于沒(méi)有形成完善的競爭機制，城市規劃以局部、短期為主，缺乏整體布局、長(cháng)期效益的觀(guān)念，在同一區域內的容積率相差懸殊。

　　二、收益法

　　收益法，也叫地租資本化法，是以土地還原率將土地在將來(lái)所能產(chǎn)生之期待純收益折算現值的總和，求取待估土地價(jià)格的方法。由于土地的固定性、永續性，使得土地的所有者能期待在未來(lái)年間持續取得純收益，所以純收益的資本化可以作為土地價(jià)格。適用干有收益（如出租、商業(yè)、工業(yè)用地）或潛在收益的土地的估價(jià)。利用收益法得到的估價(jià)結果的可信度與準確度取決于土地純收益、還原率的準確程度，具體應用中應注意這兩個(gè)問(wèn)題。

　　三、剩余法

　　剩余法又稱(chēng)假設開(kāi)發(fā)法，是將某一待估土地上全部建筑物的銷(xiāo)售價(jià)格減去正常建造成本、正常利潤、稅金、利息，從而求得該地塊價(jià)格的一種土地估價(jià)方法。利用剩余法估價(jià)應遵循土地最有效利用原則，正確確定土地最佳利用方式。在具體應用中，應正確確定房地總價(jià)值或土地開(kāi)發(fā)完成后的總價(jià)和房產(chǎn)價(jià)值或土地開(kāi)發(fā)費用。

　　四、成本法

　　成本法在土地估價(jià)上的運用就是成本法。成本法的基本思路是把對土地的所有投資，包括土地取得費和基礎設施開(kāi)發(fā)費兩大部分，作為“基本成本”，加上基本投資所應產(chǎn)生的相應利潤和利息，組成土地價(jià)格的基礎部分。并同時(shí)根據國家對土地所有權在經(jīng)濟上得到實(shí)現的需要，加上土地所有權應得收益（即土地出讓金），從而求得土地價(jià)格。即：土地價(jià)格=土地取得費+土地開(kāi)發(fā)費+稅費+利息+利潤+土地所有權收益（即土地出讓金）

　　五、基準地價(jià)修正法

　　基準地價(jià)修正法是在基準地價(jià)的基礎上，根據影響各種類(lèi)型用地的宗地地價(jià)的區域因素和個(gè)別因素，建立宗地地價(jià)修正系數表，并利用宗地地價(jià)修正系數表評估宗地地價(jià)的一種應用估價(jià)法�；鶞实貎r(jià)修正法的實(shí)質(zhì)是比較法，在基準地價(jià)評估基礎上編制的各因素修正系數表和因素條件說(shuō)明表，是比較的標準。在宗地發(fā)生出讓、轉讓、出租、抵押時(shí)，評估者對土地使用年期、地產(chǎn)市場(chǎng)供求狀況、土地收益、用途、區域影響因素、個(gè)別因素進(jìn)行調查和具體分析，對照因素修正系數表對基準地價(jià)進(jìn)行系數修正，從而快速方便地得到宗地價(jià)格。具體評估程序如下：

　　1.確定宗地的位置及用途，以確定進(jìn)行修正的基準地價(jià)和影響因素項目。

　　2.調查影響宗地地價(jià)因素的宗地指標。按照宗地所在區域和用途對應的修正系數表內容，充分利用已收集的資料和土地登記資料，并進(jìn)行實(shí)地調查，整理宗地地價(jià)因素指標數據。

　　3.確定宗地地價(jià)因素修正系數。按照宗地用途和所處區域，以及與修正系數表內容相對應的各項因素指標數據，確定各因素對應的修正系數，計算宗地地價(jià)影響因素的總修正值。

　　5.對出讓或使用年期不一致的宗地，要進(jìn)行年期修正。

　　6.對宗地估價(jià)期日與基準地價(jià)估價(jià)期日之間地價(jià)水平有變動(dòng)的，還應進(jìn)行期日修正。

　　7.對評估目的不同，如稅收、股份制改組、清產(chǎn)核資、抵押和拍賣(mài)等可進(jìn)行評估目的修正。

　　8.對于其他影響地價(jià)的因素，如容積率，如果在系數修正時(shí)未被考慮，也應進(jìn)行修正。

　　9.確定宗地地價(jià)。

　　六、各種估價(jià)方法的比較與綜合運用

　　估價(jià)人員在估價(jià)過(guò)程中應根據估價(jià)目的、估價(jià)對象的特點(diǎn)、所收集到的資料狀況，選擇土地基本方法與應用方法中的一種或幾種并用，評估土地價(jià)格。各種方法有不同的適用范圍、不同的特點(diǎn)。在上述多種方法中，市場(chǎng)比較法、收益法、成本法是三大基本方法，其他方法可以看作是這三種方法的派生。