摘要：2009年二季度以來(lái)，房?jì)r(jià)飆升再一次成為市場(chǎng)和輿論高度關(guān)注并熱議的話(huà)題。房?jì)r(jià)地價(jià)的快速上漲引起了中央政府的高度重視，在不到半個(gè)月的時(shí)間里，中央政府密集出臺了多個(gè)樓市調控政策。隨著(zhù)政府關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)相應政策的逐步推出，又引發(fā)一系列的猜測和爭論，高房?jì)r(jià)能否抑制？未來(lái)房地產(chǎn)走勢如何？文章就2010年的房地產(chǎn)價(jià)格走勢做出簡(jiǎn)單的分析和預測。

　　關(guān)鍵詞：房?jì)r(jià)；走勢；預測

　　正當全球遭遇金融危機之時(shí)，我國房地產(chǎn)業(yè)卻率先走出低谷。房地產(chǎn)業(yè)強勁的復蘇勢頭，遠遠超過(guò)人們的預期。下半年以來(lái)，70大中城市房?jì)r(jià)同比漲幅開(kāi)始進(jìn)入上升通道。12月份，全國70個(gè)大中城市房屋銷(xiāo)售價(jià)格同比上漲7.8％，漲幅比11月份擴大2.1個(gè)百分點(diǎn)。根據2010年1月19日國家統計局最新公布的數據顯示，2009年，商品房銷(xiāo)售額43995億元，比上年增長(cháng)75.5％，相當于2008我國GDP的1/7。同時(shí)，2009年新建商品房成交價(jià)格為4695元/平方米，比2008年上漲近24％，其中商品住宅價(jià)格上漲25％。這兩個(gè)漲幅，都是近15年左右最大的。

　　一、2009年房?jì)r(jià)高漲的原因

　　（一）政策刺激

　　為應對國際金融危機、促進(jìn)樓市回暖，我國政府從2008年年底開(kāi)始先后出臺了購買(mǎi)首套房可享受首付兩成和房貸7折的優(yōu)惠、二手房營(yíng)業(yè)稅減免期從5年縮為2年、土地出讓金可以分期付款等一系列住房、土地優(yōu)惠政策。這些政策加上開(kāi)發(fā)商的降價(jià)促銷(xiāo)力度，大大刺激了樓市的剛需階層。從而形成了春節后首輪以剛需為主力的購房熱潮，讓樓市迅速從寒冬復蘇并回暖。樓市復蘇的現實(shí)重建了人們對房地產(chǎn)行業(yè)的信心，開(kāi)發(fā)商開(kāi)始買(mǎi)地、開(kāi)工建房。同時(shí)，銀行信貸額迅速增加，通貨預期也頻頻出現，投資者們又開(kāi)始一步步進(jìn)入樓市，使得我國房地產(chǎn)市場(chǎng)迅速升溫，并出現超出預期的爆發(fā)式增長(cháng)。

　　（二）地價(jià)拉動(dòng)

　　突飛猛進(jìn)的地價(jià)成為房?jì)r(jià)上漲的第二大動(dòng)力。2009年地王一個(gè)接一個(gè)地產(chǎn)生。就在12月，中建國際聯(lián)合保利分別以17.2億、14.7億、16.1億的價(jià)格包攬奧體公園南區3號地、4號地、5號地；遠東新地以48.3億打敗保利龍湖等近20家房企拿下亦莊新城地塊，溢價(jià)率高達467％。再如，北京廣渠路15號起拍價(jià)為26.12億元，經(jīng)過(guò)35分鐘的激烈競拍，最后以總價(jià)40.6億元成交，刷新了全國地王的記錄；估算其樓面地價(jià)近16000元/平方米，周邊多個(gè)項目短時(shí)間把價(jià)格提高了1000元-3000元/平方米。7月份，大興新拍土地樓面地價(jià)屢次突破7000元/平方米。8月份，領(lǐng)海、鴻坤理想城等項目加價(jià)2000元/平方米左右。鴻坤理想城的銷(xiāo)售人員更是直接對記者說(shuō)：“大興地價(jià)都7000多了，等蓋出房子，怎么也得賣(mài)到15000元/平方米，我們現在才賣(mài)13000元/平方米，絕對劃算。”在拿地的過(guò)程中競爭越來(lái)越激烈，拍賣(mài)現場(chǎng)緊張的舉牌，使得價(jià)格以每3分鐘上億元的驚人速度攀升，地價(jià)高漲的結果就是房?jì)r(jià)上漲。

　　（三）營(yíng)銷(xiāo)策略的運用和改變

　　在樓市回暖的情況下，開(kāi)發(fā)商更是抓住機遇，運用各種營(yíng)銷(xiāo)策略，為房?jì)r(jià)的飆升添上最后一份熱量。

　　隨著(zhù)房地產(chǎn)市場(chǎng)不斷升溫，開(kāi)發(fā)商面對突然涌現出如此多的購房者，營(yíng)銷(xiāo)策略也發(fā)生了改變，由最初的降價(jià)促銷(xiāo)變?yōu)殇N(xiāo)控，即減少供應套數，拉長(cháng)供應期，甚至一棟樓分單元、分樓層銷(xiāo)售。結果就是在爆發(fā)性購買(mǎi)面前，原本就并不充裕的房源已經(jīng)呈現出供需不平衡的局面，推動(dòng)房?jì)r(jià)一步步登上云霄。

　　在上述三大因素的刺激和推動(dòng)下，一直處于觀(guān)望狀態(tài)的投資者和消費者，把壓抑很久的需求一下子釋放出來(lái)，使得房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現出爆發(fā)式的增長(cháng)。

　　二、樓市調控政策頻頻發(fā)力，遏制房?jì)r(jià)過(guò)快上漲

　　房?jì)r(jià)的火速增長(cháng)，引起中央的高度重視。在不到半個(gè)月的時(shí)間里，從“國四條”到“拿地首付不低于50％”，再到“營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠政策”終止，中央政府密集出臺了多個(gè)樓市調控政策。

　　第一，“營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠政策”終止。2008年年底，針對金融危機給我國經(jīng)濟帶來(lái)的嚴重沖擊，特別是房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷的狀況，國務(wù)院調整了個(gè)人住房轉讓營(yíng)業(yè)稅征免時(shí)限，由5年調整到2年。2009年12月9日，個(gè)人住房轉讓營(yíng)業(yè)稅免征時(shí)限由2年恢復到5年，有望打擊投機性的購房行為，其他住房消費政策繼續實(shí)施。

　　第二，“國四條”。2009年12月14日召開(kāi)的國務(wù)院常務(wù)會(huì )議，再提“遏制部分城市房?jì)r(jià)過(guò)快上漲的勢頭”，研究完善促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的政策措施，提出四項調控措施：一要增加普通商品住房的有效供給；二要繼續支持居民自住和改善型住房消費，抑制投資投機性購房；三要加強市場(chǎng)監管；四要繼續大規模推進(jìn)保障性安居工程建設。

　　第三，“拿地首付不低于50％”。2009年12月17日，財政部、國土部等五部委出臺《進(jìn)一步加強土地出讓收支管理的通知》，明確開(kāi)發(fā)商以后拿地時(shí)，“分期繳納全部土地出讓價(jià)款期限原則上不得超過(guò)一年，特殊項目可以約定在兩年內全部繳清，首次繳款比例不得低于全部土地出讓款的50％”。如果開(kāi)發(fā)商拖欠價(jià)款，不得參與新的土地出讓交易。

　　第四，二套房貸首付比例提至40％.2010年1月10日，國務(wù)院發(fā)布了《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展的通知》，提出了包括加大保障性住房供應、抑制投資投機性購房等十一條措施，簡(jiǎn)稱(chēng)“國十一條”。在這十一條措施中，“對已利用貸款購買(mǎi)住房、又申請購買(mǎi)第二套（含）以上住房的家庭（包括借款人、配偶及未成年子女），貸款首付款比例不得低于40％，貸款利率嚴格按照風(fēng)險定價(jià)”。

　　三、2010年房?jì)r(jià)走勢預測

　　中央經(jīng)濟工作會(huì )議后，樓市還一片叫好，認為在此利好下，2010年的房?jì)r(jià)必將繼續上漲�？墒�，上述一連串的緊縮信號卻著(zhù)實(shí)給這些空前膨脹的信心一個(gè)巨大的警示。2010年的房?jì)r(jià)走勢如何，分析如下。

　　（一）2010年房?jì)r(jià)大漲不可能，大跌也難，總體趨于平穩

　　首先，中央高度重視房?jì)r(jià)過(guò)快上漲等問(wèn)題。例如，“個(gè)人住房轉讓營(yíng)業(yè)稅征免時(shí)限由2年恢復到5年，其他住房消費政策繼續實(shí)施”。同日，國家發(fā)改委主任張平明確表示，要抑制投機性購房。12月14日國務(wù)院常務(wù)會(huì )議指出，要綜合運用土地、金融、稅收等手段，加強和改善對房地產(chǎn)市場(chǎng)的調控，遏制部分城市房?jì)r(jià)過(guò)快上漲的勢頭。這些樓市調控表述說(shuō)明中央對房?jì)r(jià)過(guò)快過(guò)多上漲等問(wèn)題已經(jīng)高度重視，表達了決策層調控房地產(chǎn)市場(chǎng)、打擊高房?jì)r(jià)的決心。

　　其次，打擊地價(jià)上漲預期，有效遏制房?jì)r(jià)過(guò)快上漲。而地王的背后是房?jì)r(jià)的瘋狂。從上海、廣州、北京、深圳等一線(xiàn)城市來(lái)看，一年內房?jì)r(jià)漲幅超過(guò)50％的樓盤(pán)比比皆是。國家統計局資料顯示，2009年3-11月，全國70個(gè)大中城市房屋售價(jià)環(huán)比漲幅逐月擴大，全國樓市一片普漲。事實(shí)上，土地價(jià)格大幅度上漲，是不斷推高房?jì)r(jià)的一大推手。如果政府嚴厲懲罰囤地炒地者，必然會(huì )打擊地價(jià)上漲預期，從而遏制房?jì)r(jià)持續上漲。

　　最后，抑制投機性購房有助于平抑房?jì)r(jià)。二套房貸首付比例提至40％以及其他相關(guān)政策陸續出臺，相信會(huì )打擊投機性的購房行為，對平抑房?jì)r(jià)起到一定的作用，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展。

　　總之，只要這些政策落實(shí)到位，相信房?jì)r(jià)瘋漲一定會(huì )得到遏制，最終使房?jì)r(jià)漲幅回落，趨于平穩。

　　（二）分時(shí)段來(lái)看房?jì)r(jià)走勢

　　上半年房?jì)r(jià)主要還是由供求關(guān)系決定，盡管有效需求降低，但新開(kāi)工入市面積很少，加上政策的時(shí)滯效應，將依然在高位震蕩；但下半年，隨著(zhù)新增供應的增加，供求平衡，房?jì)r(jià)會(huì )逐漸趨于平穩。

　　（三）從城市狀況來(lái)看房?jì)r(jià)走勢

　　不言自明的是，當前房?jì)r(jià)上漲快的地區，投機成分比較多。這些投機炒房者，利用金融杠桿等手段，不斷拉升房?jì)r(jià)上漲預期，不斷炒高房?jì)r(jià)。因此，政府出臺具體樓市政策的調整，尤其是備受業(yè)界關(guān)注的二套房貸政策的出臺，將對投機炒房起到擠出效應，緩和供求關(guān)系，有助于平抑房?jì)r(jià)。就一線(xiàn)城市而言，下跌的可能性大于上漲。二線(xiàn)城市將繼續放量，一線(xiàn)城市可能會(huì )萎縮。

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