（三）日常物業(yè)管理的風(fēng)險

　　日常物業(yè)管理的風(fēng)險包括兩個(gè)方面：一是業(yè)主（或物業(yè)使用人）在使用物業(yè)和接受物業(yè)服務(wù)過(guò)程中存在的風(fēng)險；二是物業(yè)管理日常運作過(guò)程中存在的風(fēng)險。

　　1．業(yè)主使用物業(yè)、接受服務(wù)中發(fā)生的風(fēng)險

　�。�1）物業(yè)違規裝飾裝修帶來(lái)的風(fēng)險業(yè)主（或物業(yè)使用人）違規裝飾裝修，患和鄰里糾紛等，增加物業(yè)管理的運行、承擔一定的物業(yè)裝飾裝修管理責任。

　�。�2）物業(yè)使用帶來(lái)的風(fēng)險

　　不僅會(huì )造成物業(yè)共用部位損壞、安全隱維修和維護成本，還會(huì )使物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)日常使用過(guò)程中，業(yè)主（或物業(yè)使用人）對物業(yè)使用出現不當行為和不當使用的情況，如高空拋物、改變物業(yè)使用功能、堵塞消防通道、損毀共用設施設備和場(chǎng)地等，是難以確定責任人的；或業(yè)主（或物業(yè)使用人）因物業(yè)的“瑕疵或當事人的疏忽”而發(fā)生意外事故，造成他人人身傷害或財產(chǎn)損失的情況下，物業(yè)管理企業(yè)就要承擔一定的法律責任風(fēng)險。

　�。�3）法律概念不清導致的風(fēng)險

　　在公共安全、人身財產(chǎn)的保險和財產(chǎn)保管方面，業(yè)主（或物業(yè)使用人）往往對物業(yè)管理安全防范主體的責任認識不清，誤將本應由公安機關(guān)或業(yè)主自身承擔的安全防范責任強加給物業(yè)管理企業(yè)，導致物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主（或物業(yè)使用人）糾紛增加，物業(yè)管理企業(yè)為此投入大量的人力、財力和物力造成不必要的消耗，承擔額外責任。

　　2．物業(yè)管理日常運作過(guò)程中存在的風(fēng)險

　�。�1）管理費收繳風(fēng)險

　　業(yè)主（或物業(yè)使用人）由于各種原因緩交、少交或拒交管理費，是物業(yè)服務(wù)活動(dòng)中比較突出的問(wèn)題。由于物業(yè)管理企業(yè)普遍缺乏有效的追繳手段，收費風(fēng)險是物業(yè)日常管理服務(wù)常見(jiàn)的風(fēng)險之一。

　�。�2）替公用事業(yè)費用代收代繳存在的風(fēng)險

　　在公用事業(yè)費用（如水電費等）的代收代繳以及公共水電費分攤中，物業(yè)管理單位居于收取和繳納的中間環(huán)節，如業(yè)主（或物業(yè)使用人）不及時(shí)、不足額繳納相應費用，勢必導致物業(yè)管理企業(yè)蒙受經(jīng)濟損失，承擔其不應有的風(fēng)險。

　�。�3）管理項目外包存在的風(fēng)險

　　物業(yè)管理服務(wù)項目外包是物業(yè)管理運作中常見(jiàn)的現象。在對項目外包單位的選擇，以及合同訂立、實(shí)施管理的諸多環(huán)節中，物業(yè)管理企業(yè)雖然可采取多種手段加以控制，但潛在和不確定的因素依然存在。如選擇的專(zhuān)業(yè)公司履約時(shí)，專(zhuān)業(yè)服務(wù)行為不符合物業(yè)管理服務(wù)要求，雖然物業(yè)管理企業(yè)可通過(guò)要求整改予以解決，但其后果往往是業(yè)主（或物業(yè)使用人）仍將責任歸咎于物業(yè)管理企業(yè)。

　�。�4）物業(yè)管理員工服務(wù)存在的風(fēng)險

　　物業(yè)管理企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導致業(yè)主人身、財產(chǎn)安全受到損害的，要承擔相應的法律責任。由于員工違規操作引發(fā)的問(wèn)題，按照法律上稱(chēng)為的“雇主責任”，物業(yè)管理企業(yè)也將承擔其屬下員工不當行為的賠償責任。

　�。�5）公共媒體在宣傳報道中的輿論風(fēng)險

　　在物業(yè)管理操作中，由于物業(yè)管理服務(wù)不到位、矛盾化解不及時(shí)、投訴處理不當和與各方溝通不及時(shí)等，均有可能導致物業(yè)管理的輿論風(fēng)險。輿論風(fēng)險不僅會(huì )影響物業(yè)管理企業(yè)的品牌形象，而且會(huì )給物業(yè)管理企業(yè)帶來(lái)經(jīng)濟上的損失。