1、房地產(chǎn)發(fā)展商提供的管理基金

　　居住小區一般是由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司按照“統一規劃，統一建設，統一配套”的小區建設要求建成，交由物業(yè)管理公司管理，并留下一定數額的管理基金，用作物業(yè)管理的啟動(dòng)資金。有一些地區，發(fā)展商從開(kāi)發(fā)項目總投資中提取1%-2%作為物業(yè)管理公司的管理基金。例如深圳市蓮花二村，總投資為12億元，發(fā)展商從中提供120萬(wàn)元給深圳市物業(yè)管理公司作為管理基金。也有些地區規定發(fā)展商以房?jì)r(jià)的7‰提供給管理公司作為管理基金。

　　物業(yè)管理公司從發(fā)展商那里得到的資金還有為期一年的房屋維修費。按國家規定，建筑施工單位免費維修一年，發(fā)展商扣留工程造價(jià)的5%作為工程維修保證金。在物業(yè)托管后，由物業(yè)管理公司對物業(yè)進(jìn)行全面管理，因此發(fā)展商應將截留的維修保證金移交給管理公司。

　　2、物業(yè)業(yè)主和租戶(hù)定期交納的物業(yè)管理費

　　業(yè)主在向發(fā)展商購買(mǎi)商品房后，接到入伙通知書(shū)，便到物業(yè)管理公司辦理入伙手續，并開(kāi)始預繳管理費。收費標準是根據國家有關(guān)規定和各類(lèi)不同物業(yè)的用途、檔次來(lái)制訂。下面分別列出廣州天河名雅苑“普通住宅綜合管理費”、“復式住宅綜合管理費”、“高層住宅綜合管理費”。

　　3、水電管理備用金和裝修管理費的收取

　　水電管理備用金主要是對配套設施如供水、供電、機電、電梯、消防等重要設備的更新和突發(fā)事故搶修而設立的。業(yè)主在辦理入伙手續時(shí)，還須繳納水電管理備用金，其收取辦法根據各地實(shí)際情況有所差異。有些地區，這種管理維修基金一般根據樓宇的綜合造價(jià)，高層樓宇發(fā)展商提供4%，業(yè)主繳付所購物業(yè)造價(jià)的2%；多層樓宇發(fā)展商提供2%，業(yè)主繳付1%.業(yè)主和租戶(hù)在搬進(jìn)樓宇之前，一般都會(huì )對房屋進(jìn)行裝修。在裝修過(guò)程中，違反住宅區管理規定，未經(jīng)批準擅自改變房屋結構、外貌、損壞公共設施、管道線(xiàn)路、毀壞綠化、亂丟垃圾等現象時(shí)有發(fā)生，因此收取一定的裝修管理費和裝修建筑垃圾清運費是必要的。通常的做法是：住戶(hù)在申請裝修時(shí)收取一定的裝修押金，裝修完畢后，如無(wú)違章裝修，除收取建筑垃圾清運費后，其余如數退還。

　　4、住宅區特種服務(wù)費收入

　　有些住宅區的居民生活水平較高，往往對小區的生活服務(wù)項目提出了更多、更高的要求，如家務(wù)服務(wù)、護理服務(wù)、幼兒教育服務(wù)及其特種服務(wù)。物業(yè)管理公司可視實(shí)際需要開(kāi)設各類(lèi)特種服務(wù)項目，既方便了居民，又為公司開(kāi)創(chuàng )了新的收入來(lái)源。

　　特種服務(wù)費是應某些住戶(hù)的特殊需要而開(kāi)設的，因各地情況不一，服務(wù)標準也不一樣，故難以有統一的收費標準。下面是廣州天河名雅苑住宅小區的“預約特殊服務(wù)價(jià)目表”。

　　5、物業(yè)管理公司的物業(yè)經(jīng)營(yíng)收入和其他經(jīng)營(yíng)收入

　　物業(yè)管理公司在接受發(fā)展商委托時(shí)，一般都會(huì )要求發(fā)展商轉讓部分房產(chǎn)給管理公司，如為小區配套建設的物業(yè)設施，物業(yè)管理公司可以據此搞一些租賃經(jīng)營(yíng)，收取租賃費。物業(yè)管理公司也可利用管理物業(yè)的優(yōu)勢，依靠可靠的信息來(lái)源，開(kāi)展房屋的代租代銷(xiāo)，代理辦理產(chǎn)權轉讓等中介服務(wù)，收取中介費。物業(yè)管理公司還應抓住機遇，圍繞服務(wù)于住宅區，積極開(kāi)辦新企業(yè)，這樣既能為住戶(hù)提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)，又能廣開(kāi)財路，增加企業(yè)收入。例如深圳市物業(yè)管理公司下屬就有九個(gè)子企業(yè)：深圳香港物業(yè)清潔管理公司，深圳物業(yè)電腦電器服務(wù)公司，物業(yè)裝飾工程部，物業(yè)機電維修部，物業(yè)車(chē)輛維修部，物業(yè)花木服務(wù)部等。此外，物業(yè)管理公司還可以廣開(kāi)門(mén)路，創(chuàng )造盡可能多的利潤。例如有的物業(yè)管理公司與有關(guān)部門(mén)合作，開(kāi)辦城市信用社、儲蓄所，既能為居民提供配套服務(wù)，又能開(kāi)辟新的收入來(lái)源；有的物業(yè)管理公司開(kāi)辦建材購銷(xiāo)、商業(yè)貿易之類(lèi)的經(jīng)營(yíng)實(shí)體創(chuàng )造效益。

　　6、國家或地方城市維護費的少量補貼

　　住宅小區內的公用設施是城市公用設施的有機組成部分，如煤氣和自來(lái)水等設施，其正常運行和維護管理的經(jīng)費應由國家相應的專(zhuān)業(yè)部門(mén)承擔。不能因為住宅區實(shí)行統一管理而削減甚至取消城市建設維護費在住宅區管理上的投入。為了管理上的方便，由各住宅區的管理公司本著(zhù)為國家分憂(yōu)、對居民負責的精神，承擔起管理職責。但不能否定，國家財政本應承擔的部分仍應盡責提供。

　　7、可嘗試與保險公司開(kāi)展物業(yè)保險業(yè)務(wù)

　　與保險公司開(kāi)展物業(yè)保險，可解決突發(fā)事故時(shí)物業(yè)修繕中經(jīng)費不足問(wèn)題。例如消防保險、財產(chǎn)保險、房屋保險等。

　　8、融資與抵押貸款

　　在我國城市居民收入不高的現實(shí)條件下，住宅區管理與服務(wù)收費不可能過(guò)高，因而多數物業(yè)管理公司都在廣開(kāi)門(mén)路多種經(jīng)營(yíng)，以增加收入。對于那些大型物業(yè)管理公司，其經(jīng)濟實(shí)力達到一定程度后，便可直接投資于物業(yè)的開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)，這就需要進(jìn)行資金融通，亦即融資。廣泛地尋找資金來(lái)源，大量獲取借貸資金，幾乎成了物業(yè)投資資金籌措的主導思想。

　　對于物業(yè)投資而言，抵押貸款是資金來(lái)源的重要渠道。抵押貸款就是以自己所擁有的物業(yè)作抵押，向銀行或其他金融機構申請長(cháng)期貸款的籌資方式。物業(yè)管理公司在利用抵押貸款而籌集投資資金時(shí)，應遵循如下原則。

　�。�1）公司的債務(wù)與其自有資本必須保持適當平衡關(guān)系的原則。盡管“負債經(jīng)營(yíng)”已成為當代企業(yè)經(jīng)營(yíng)的生財之道，然而恰當的舉債規模仍然是企業(yè)要堅持的一個(gè)原則，不考慮自身的經(jīng)濟實(shí)力與承受能力，一味舉債借款對公司是危險的。一遇市場(chǎng)波動(dòng)，就會(huì )帶來(lái)?yè)p失，甚至面臨破產(chǎn)的危險。因而“量力而行”，保持公司的負債額與自有資本恰當的比例，是制訂籌資方案，進(jìn)行融資決策的一項基本原則。

　�。�2）盡可能均勻安排債務(wù)償還期的原則。集中于一個(gè)時(shí)期償還債務(wù)，往往會(huì )使公司面臨巨大的壓力。為了保證公司有較穩定的資金供給，最好同時(shí)安排有較長(cháng)期限的貸款，應力爭借貸有一定的償還寬限期。

　�。�3）妥善安排、有效利用的原則。應盡量安排長(cháng)期貸款用于項目的開(kāi)發(fā)建設、短期貸款用于支付貸款本息及維持項目經(jīng)營(yíng)，充分利用好每一筆貸款。

　�。�4）統籌兼顧、全面考慮的原則。抵押貸款時(shí)不僅要認真考慮貸款利息，還應研究賦稅條件、法律咨詢(xún)等問(wèn)題及因不能按時(shí)還貸而將承受的懲罰性支出等問(wèn)題。

　�。�5）妥善制訂還貸計劃的原則。所有的抵押貸款均要按時(shí)還本付息。因而，幾乎每一筆貸款都應在借貸時(shí)就制訂好切實(shí)可行的還貸計劃。應盡可能均勻安排每年應支付的貸款本息，作出妥善的財務(wù)安排。