土地轉讓?xiě)�注意的�?wèn)題，最高人民法院繼“征求意見(jiàn)稿”之后正式發(fā)布了《關(guān)于審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“解釋”），“解釋”從司法審判的角度對土地出讓、轉讓以及房地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)中各種合同糾紛的認定以及處理方式做出了明確規定，從“解釋”的詳細內容來(lái)看，根據筆者的經(jīng)驗，解決的都是目前土地交易、房地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)現實(shí)中最常見(jiàn)、最典型的糾紛，每一部分條文都具有很強的針對性，非常有價(jià)值，值得引起廣大房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)人士足夠的重視。

　　相對于房產(chǎn)交易，尤其是商品房的買(mǎi)賣(mài)交易，目前對于前期的土地交易，尤其是土地二級市場(chǎng)的買(mǎi)賣(mài)交易，缺乏完善的法律制度規范以及相應的行政管理制度，極易出現各種糾紛，此次“解釋”的第10條就專(zhuān)門(mén)對土地轉讓中出現“一土二賣(mài)”的糾紛時(shí)如何處理做出了明確的規定，雖然內容只有短短的一條，但對于土地買(mǎi)家防范購買(mǎi)風(fēng)險、成功獲取所購土地卻是至關(guān)重要的。

　　一、“一土二賣(mài)”誰(shuí)能最終獲得土地權利

　　所謂“一土二賣(mài)”是指，在土地二級市場(chǎng)中，賣(mài)家出于利益考慮或者惡意欺詐預付土地款等原因，將其擁有的土地使用權先后轉讓給兩個(gè)或者多個(gè)買(mǎi)家，并都與之簽訂了相應的《國有土地使用權轉讓合同》。一旦出現前述情況，必將出現糾紛，因為，除非違反有關(guān)土地轉讓方面的禁止性規定（例如：未開(kāi)發(fā)完成總投資的25%以上），否則上述的多份轉讓合同都是有效的，理論上，每個(gè)買(mǎi)家都有權要求辦理土地使用權的變更登記手續，以獲得所購土地的使用權，但肯定的是，最終只能有一個(gè)買(mǎi)家真正獲得土地使用權，其他買(mǎi)家都將遭受損失。

　　在此，我們可以先將“一土二賣(mài)”與商品房交易中的“一房二賣(mài)”問(wèn)題進(jìn)行比較，之后，不難得出這樣的結論：目前的土地交易制度中缺乏“買(mǎi)賣(mài)合同登記制度”。在商品房交易中，無(wú)論是期房買(mǎi)賣(mài)的《預售合同》還是現房的《買(mǎi)賣(mài)合同》，都有合同登記制度，其意義在于：進(jìn)行了登記的合同具備優(yōu)先性，該合同的買(mǎi)方最終有權辦理所買(mǎi)賣(mài)房屋的過(guò)戶(hù)登記，從而能夠預防和解決“一房二賣(mài)”的問(wèn)題；另一方面，買(mǎi)家在簽訂合同之前也可以到相關(guān)的登記機構進(jìn)行查詢(xún)，以防止賣(mài)家惡意簽訂合同，騙取預付款的可能。

　　那么，在土地轉讓合同缺乏登記制度的情況下，如何確定多份轉讓合同的優(yōu)先性·“解釋”給出了明確的答案：

　　1.已經(jīng)辦理土地使用權變更登記手續的，理所當然已獲得了土地的使用權；

　　2.若多份轉讓合同均未辦理土地使用權變更登記手續，則已先行合法占有投資開(kāi)發(fā)土地的買(mǎi)方有權優(yōu)先請求賣(mài)方履行土地使用權變更登記等合同義務(wù)的，從而最終獲得土地的使用權；

　　3.若多份轉讓合同的買(mǎi)方均未辦理土地使用權變更登記手續，又未合法占有投資開(kāi)發(fā)土地，則先行支付土地轉讓款的買(mǎi)方有權優(yōu)先請求賣(mài)方履行交付土地和辦理土地使用權變更登記等合同義務(wù)的，從而最終獲得土地的使用權；

　　4.若多份轉讓合同均未履行，依法成立在先的合同買(mǎi)方有權優(yōu)先請求賣(mài)方履行，從而最終獲得土地的使用權。而合同成立的時(shí)間一般來(lái)說(shuō)就是合同雙方在合同上簽字蓋章的時(shí)間。

　　對上述規定進(jìn)行一個(gè)總結，實(shí)際上確定多份土地轉讓合同優(yōu)先性的規則是：先變更登記、再占有、再付款、再合同成立。

　　二、違約責任并不能?chē)樀箰阂膺`約者

　　正是由于缺乏“買(mǎi)賣(mài)合同登記制度”，買(mǎi)方在簽訂合同時(shí)確實(shí)很難了解賣(mài)方是否已經(jīng)將土地轉讓給了其他人，也不能完全避免賣(mài)家惡意違約將土地再賣(mài)給其他人。所謂惡意違約，是指賣(mài)家將土地轉讓了一個(gè)買(mǎi)家A之后，若有其他的買(mǎi)家B愿意出更高的價(jià)錢(qián)購買(mǎi)土地，而高出的價(jià)格又超過(guò)賣(mài)家違反前一個(gè)交易合同需要承擔的賠償責任時(shí)，賣(mài)家故意違約不向A而是向B交付土地、辦理相關(guān)的土地是使用權變更手續。

　　因此，在簽訂土地轉讓合同時(shí)，買(mǎi)家應當注意以下幾點(diǎn)：

　　一是，做適當的事前調查，包括所要購買(mǎi)的土地是否已經(jīng)辦理了使用權變更登記；到現場(chǎng)考察一下，土地是否已經(jīng)交由其他人占有開(kāi)發(fā)等等；

　　二是，盡量根據上述優(yōu)先性規則，盡快辦理土地使用權變更手續或者讓賣(mài)家交付土地，謹防賣(mài)家惡意違約；

　　三是，盡量明確約定較大數額的違約金，一方面能夠增加賣(mài)家惡意違約的難度，另一方面，一旦無(wú)法獲得土地，仍然能夠基于轉讓合同要求賣(mài)家賠償損失。在此，有一點(diǎn)值得注意：最高人民法院曾就商品房買(mǎi)賣(mài)出臺過(guò)一個(gè)《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》，其中第8條對于開(kāi)發(fā)商“一房二賣(mài)”的行為加重了其賠償責任，增加了“不超過(guò)已付房款一倍”的懲罰性賠償責任。相比之下，此次“解釋”對于賣(mài)家“一土二賣(mài)”的賠償責任僅僅只規定適用《合同法》的相關(guān)規定。

　　三、注意視為“土地轉讓合同”的特殊情形

　　在此次“解釋”中，有一種特殊的情況被認定為土地轉讓?zhuān)焊鶕�《解釋》�?4條的規定，在房地產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)中，若在相應的合同開(kāi)發(fā)合同中約定，提供土地使用權的一方不承擔經(jīng)營(yíng)風(fēng)險，只收取固定利益，則此合同將被認定實(shí)際上是一個(gè)土地轉讓合同。此時(shí)，合作雙方的權利義務(wù)應當依據土地轉讓的有關(guān)法律法規予以確認，自然也包括了“一土二賣(mài)”規則的適用。