三、租戶(hù)選擇

租戶(hù)選擇是租賃管理的核心內容。選擇合適的租戶(hù)，形成最佳租戶(hù)組合，對于保證經(jīng)營(yíng)性物業(yè)的現金流收入，從而實(shí)現物業(yè)價(jià)值最大化的目標，是非常關(guān)鍵的。本節以最重要的兩類(lèi)經(jīng)營(yíng)性物業(yè)——寫(xiě)字樓和零售商業(yè)物業(yè)為例，介紹租戶(hù)選擇中一般性的方法和策略，具體細節在第十一章和第十二章展開(kāi)論述。

正像租戶(hù)選擇寫(xiě)字樓非常慎重一樣，物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理企業(yè)或業(yè)主對于選擇什么樣的租戶(hù)并長(cháng)久與之保持友好關(guān)系也很重視。雖然相對于居住物業(yè)的租戶(hù)來(lái)說(shuō)，寫(xiě)字樓租戶(hù)的這些信息比較容易獲得（公開(kāi)的年度財務(wù)報告），但如果對這些信息研究不夠也可能會(huì )給業(yè)主或物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理企業(yè)帶來(lái)?yè)p害。

在租戶(hù)選擇中考慮的主要準則是潛在租戶(hù)所經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的類(lèi)型及其聲譽(yù)、財務(wù)穩定性和長(cháng)期盈利的能力、所需的面積大小及空間組合，其需要提供的特殊物業(yè)管理服務(wù)的內容。

四、租金確定與調整

對于不同的經(jīng)營(yíng)性物業(yè)類(lèi)型，租金確定的原則和調整方法都有差異，這里對其中共同之處作一簡(jiǎn)單介紹，寫(xiě)字樓和零售商業(yè)物業(yè)租金確定和調整的具體方法將在第十一章和第十二章詳述。

（一）租金的計算單位和所包含的內容

租金常常以每平方米可出租面積為計算基礎，通常有毛租金和凈租金之分。當使用毛租金的形式出租物業(yè)時(shí)，所有的經(jīng)營(yíng)費用都應由業(yè)主從其所收取的租金中全額支付。然而，許多租戶(hù)喜歡凈租金的形式，也就是說(shuō)一些物業(yè)的經(jīng)營(yíng)費用由租戶(hù)直接支付。而如果業(yè)主提供凈租金的形式，業(yè)主需要明確要支付哪些費用、哪些費用是屬于代收代繳費用、哪些費用是按租戶(hù)所承租的面積占整個(gè)物業(yè)總可出租面積的比例來(lái)收取、哪些費用主要取決于租戶(hù)對設備設施和能源使用的程度。租戶(hù)在租金外還需支付的費用項目都要在租約中仔細規定。租戶(hù)為了保護自己的利益，有時(shí)還會(huì )和業(yè)主就租金外的一些主要費用項目（如公用面積維護費用）協(xié)商出一個(gè)上限，以使租戶(hù)對自己應支付的全部承租費用有一個(gè)準確的數量概念。

（二）基礎租金與附加租金

經(jīng)營(yíng)性物業(yè)的租金水平，主要取決于當地房地產(chǎn)市場(chǎng)的狀況（即市場(chǎng)供求關(guān)系和在房地產(chǎn)周期中處于過(guò)量建設、調整、穩定、發(fā)展中的哪一個(gè)階段）。在確定租金時(shí)，一般應首先根據業(yè)主希望達到的投資收益率目標和其可接受的最低租金水平（即能夠抵償抵押貸款還本付息、經(jīng)營(yíng)費用和空置損失的租金）確定一個(gè)基礎租金。

對于寫(xiě)字樓物業(yè)，建筑內某一具體出租單元的租金依其在整棟建筑內所處的位置有一定差異。物業(yè)管理師在確定各出租單元的具體租金時(shí)，常使位置較好的出租單元付出一定的超額租金，用這部分收入來(lái)平衡位置不好的出租單元較低的租金收入。對于零售商業(yè)物業(yè)，租約中載明的租金通常為基礎租金，租戶(hù)可能還要按營(yíng)業(yè)額的一定比例支付附加的百分比租金，這種百分比租金能夠將業(yè)主和租戶(hù)的利益聯(lián)系在一起，使之共同為物業(yè)經(jīng)營(yíng)效益最大化而努力。

（三）租金的調整

房地產(chǎn)市場(chǎng)中供求變化比較劇烈，租金和價(jià)格也往往處于波動(dòng)之中，因此需根據市場(chǎng)狀況經(jīng)常對租金水平進(jìn)行調整。對于租期較短的租戶(hù)，可設定一個(gè)租金水平，在租期中保持不變，而如果租戶(hù)需要再次續租，需要按照當時(shí)的租金水平重新簽訂租約。對于租期較長(cháng)的租戶(hù)（例如3～5年以上），為保護業(yè)主和租戶(hù)雙方的利益，需要在租約中對租金如何調整作出明確的規定。

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