一、租賃管理的概念與內容

租賃管理是針對包括寫(xiě)字樓、零售商業(yè)物業(yè)、出租公寓等在內的收益性物業(yè)租賃活動(dòng)的管理，包括租約簽訂前、租約執行過(guò)程中和租約期滿(mǎn)時(shí)共三個(gè)階段。

租約簽訂前，租賃管理的主要工作內容包括制定租賃方案與策略、租戶(hù)選擇、租金確定和租約談判與簽約管理。租約執行中，租賃管理的主要工作內容是房屋空間交付、收取租金、租金調整和租戶(hù)關(guān)系管理。租約期滿(mǎn)時(shí)，租賃管理工作則主要集中在租金結算、租約續期或房屋空間收回管理。租賃管理過(guò)程中，還始終貫穿著(zhù)物業(yè)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)工作。

二、租賃方案與策略

租賃方案是對租賃過(guò)程中主要事項的安排，租賃策略是為提升物業(yè)吸引力而制定的一些特殊手段，兩者是貫穿在一起的，在這里并不進(jìn)行嚴格區分。租賃方案與策略主要涉及到如下內容：

1．確定可出租面積和租賃方式

在制定租賃方案時(shí)，需要首先確定物業(yè)中能夠對外出租的面積和租賃方式。例如寫(xiě)字樓內有些面積是業(yè)主自用，零售商業(yè)物業(yè)中一部分面積是由業(yè)主自營(yíng)，所以需要明確供出租的面積和在物業(yè)中的分布，這樣才能夠對需要吸引的客戶(hù)數量和規模有所把握。業(yè)主對出租人一般會(huì )有一定的要求，例如對于寫(xiě)字樓物業(yè)，是整棟出租給一個(gè)大租戶(hù)、分層出租給幾個(gè)租戶(hù)，還是出租給散戶(hù)；對于商業(yè)零售物業(yè)，是引入幾家大型零售企業(yè)，還是大小兼顧，在引入主力店的同時(shí)吸引一批中小租戶(hù)。

2．編制租賃經(jīng)營(yíng)預算

預算是租賃管理中租賃方案的核心，預算中包括詳細的預期收益估算、允許的空置率水平和經(jīng)營(yíng)費用，且這些數字構成了物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的量化目標。要根據實(shí)際經(jīng)營(yíng)情況對預算進(jìn)行定期調整，因為租金收益可能由于空置率的增加而較預期收益減少，此時(shí)物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理者往往要就空置率增加的原因進(jìn)行認真的分析。維護費用超過(guò)預算一般預示著(zhù)建筑物內的某些設備需要予以更新。

預算是物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理中財務(wù)控制和財務(wù)計劃的重要工具。其控制特性表現在當收入低于預算或費用超過(guò)預算時(shí)就會(huì )引起物業(yè)管理師的注意，而其計劃特性則表現在當物業(yè)管理師編制預算時(shí)能就未來(lái)一年的經(jīng)營(yíng)計劃作出比較現實(shí)的安排。此外，檢查上年度預算執行情況，也有助于物業(yè)管理師發(fā)現問(wèn)題，并在新年度預算中進(jìn)行適當的調整。

預算還可以使業(yè)主較容易地對物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的財務(wù)情況進(jìn)行檢查。當業(yè)主發(fā)現物業(yè)經(jīng)營(yíng)收入和費用大大超過(guò)預計的水平時(shí)，通常會(huì )要求物業(yè)管理師予以解釋?zhuān)�物業(yè)管理師則必須負責對實(shí)際執行結果背離預算的原因進(jìn)行說(shuō)明，并告之業(yè)主這種未預計到的情況的發(fā)展趨勢。所以，一旦提出了一個(gè)預算，物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理者和業(yè)主之間的經(jīng)濟關(guān)系也就確立了，但在雙方共同制定預算的過(guò)程中，物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理者要努力為業(yè)主提出更為完美并切合實(shí)際的目標。

3．定位目標市場(chǎng)

物業(yè)租賃所面向的目標市場(chǎng)群體，主要由該物業(yè)所處子市場(chǎng)的供求關(guān)系決定。首先，物業(yè)的檔次決定了其在該物業(yè)類(lèi)型市場(chǎng)中所處的位置，例如寫(xiě)字樓分為甲級寫(xiě)字樓、乙級寫(xiě)字樓、丙級寫(xiě)字樓；零售商業(yè)物業(yè)分為社區級零售物業(yè)、區域級零售物業(yè)以及城市級零售物業(yè)，這實(shí)際上已經(jīng)限定了該物業(yè)所處的子市場(chǎng)。在不同的子市場(chǎng)中，需求群體有明顯的差異。社區級零售物業(yè)內主要是一些便利店和小規模商場(chǎng)，而區域級或城市級零售物業(yè)就需要引入一些知名的超級市場(chǎng)或者百貨商場(chǎng)，以吸引除零售物業(yè)所在社區之外的顧客光顧。

同時(shí)，該物業(yè)所處區域的商業(yè)特征也會(huì )影響到租賃對象的構成，例如在北京中關(guān)村地區，零售商業(yè)物業(yè)主要以電子商場(chǎng)為主，其租戶(hù)大部分都是批發(fā)和零售計算機相關(guān)產(chǎn)品的經(jīng)銷(xiāo)商。而在北京西單地區，零售商業(yè)物業(yè)則以大型商場(chǎng)和小型專(zhuān)賣(mài)店為主，租戶(hù)主要是經(jīng)銷(xiāo)服裝、鞋帽、箱包的制造商和代理商。業(yè)主的要求也會(huì )影響到對目標租戶(hù)群體的定位。例如寫(xiě)字樓的業(yè)主如果希望該物業(yè)成為某一領(lǐng)域的頂尖寫(xiě)字樓，那么就需要吸引該領(lǐng)域知名企業(yè)入住。

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