八、城市規劃因素

城市規劃對物業(yè)價(jià)格有很大影響，特別是對城市發(fā)展方向、土地使用性質(zhì)（用途）、建筑高度、建筑密度、容積率、綠地率等的規定。就規定用途來(lái)看，工業(yè)、商業(yè)、居住等不同用途對土地條件的要求不同；反過(guò)來(lái)，在土地條件一定的情況下，規定用途（比如是用于工業(yè)、商業(yè)還是居住或綠化）對土地價(jià)格有著(zhù)很大的影響。規定用途對土地價(jià)格的影響可從兩個(gè)方面來(lái)看：①就某一塊土地而言，它會(huì )降低地價(jià)；②從總體上看，由于有利于土地的健康協(xié)調利用，因此有提高地價(jià)的作用。但是，如果規定用途不妥，缺乏科學(xué)的理論和方法，也會(huì )兩敗俱傷，既降低單塊土地的價(jià)格，也會(huì )降低整片土地的利用率，從而使地價(jià)下降。規定用途對地價(jià)的影響在城市郊區表現得特別明顯：如果城市的發(fā)展已使郊區某些農用地很適合于轉變?yōu)槌鞘薪ㄔO用地，但如果政府規定只能維持現有的農業(yè)用途，則地價(jià)必然很低，而如果一旦允許改變用途，則地價(jià)會(huì )成倍上漲。

九、交通管制因素

交通為居民帶來(lái)出行便捷，節約出行時(shí)耗，提高出行效率，交通方便程度直接影響物業(yè)價(jià)格。但某些物業(yè)所處的位置看起來(lái)交通方便，而實(shí)際上并不方便，這可能是受到了交通管制的影響。對物業(yè)價(jià)格有影響的交通管制，主要有嚴禁某類(lèi)車(chē)輛通行，實(shí)行單行道、步行街等。

交通管制對物業(yè)價(jià)格的影響結果如何，要看這種管制的內容和物業(yè)的使用性質(zhì)。對于某些類(lèi)型的物業(yè)來(lái)講，實(shí)行某種交通管制也許會(huì )降低該類(lèi)物業(yè)的價(jià)值，但是對于另一些類(lèi)型的物業(yè)來(lái)講，實(shí)行這種交通管制則可能會(huì )提高該類(lèi)物業(yè)的價(jià)值。例如，在住宅區內的道路上禁止貨車(chē)通行，可以減少噪聲、汽車(chē)尾氣污染和行人行走的不安全感，因此會(huì )提高物業(yè)的價(jià)值。

十、心理因素

心理因素對物業(yè)價(jià)格的影響有時(shí)是不可忽視的。影響物業(yè)價(jià)格的心理因素主要有如下方面：

①購買(mǎi)或出售心態(tài)；

②個(gè)人欣賞趣味（偏好）；

③時(shí)尚風(fēng)氣；

④接近名家住宅心理；

⑤講究風(fēng)水或吉祥號碼，如講究門(mén)牌號碼、樓層數字等。

下面列舉幾種情況：

1．物業(yè)需求者遍尋適當的物業(yè)，當選定了合意的物業(yè)后，如該物業(yè)的擁有者無(wú)出售之意，則物業(yè)需求者必須以高出正常價(jià)格為條件才可能改變其惜售的原意，因此，如果達成交易，成交價(jià)格自然會(huì )高于正常價(jià)格。

2．有時(shí)物業(yè)購買(mǎi)者出于自身的急迫需要，在與競爭對手爭奪中只求得到物業(yè)，從而會(huì )抬高價(jià)格。

3．物業(yè)擁有者偶然發(fā)生資金調度困難，急需現金周轉，無(wú)奈只有出售物業(yè)變現，這時(shí)的成交價(jià)格多會(huì )低于正常市場(chǎng)價(jià)格。有債務(wù)糾紛的物業(yè)，債務(wù)人為達到快速脫身的目的，會(huì )故意賤售物業(yè)。

建設工程教育網(wǎng)整理