6.1　收益法的基本原理

　　6.1.1　收益法的概念

　　收益法又稱(chēng)收益資本化法、收益還原法，是預測估價(jià)對象的未來(lái)正常凈收益，然后利用報酬率或資本化率、收益成數將其轉換為估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)值，以此求取估價(jià)對象價(jià)值的方法。收益法的本質(zhì)是以房地產(chǎn)的預期收益能力為導向求取估價(jià)對象的價(jià)值。

　　根據將未來(lái)預期收益轉換為價(jià)值的方式，即資本化方式的不同，收益法可分為直接資本化法和報酬資本化法。直接資本化法是將估價(jià)對象未來(lái)某一年的某種預期收益除以適當的資本化率或者乘以適當的收益乘數轉換為價(jià)值的方法。其中，將未來(lái)某一年的某種預期收益乘以適當的收益乘數轉換為價(jià)值的方法，稱(chēng)為收益乘數法。報酬資本化法即現金流量折現法，是房地產(chǎn)的價(jià)值等于其未來(lái)各期凈收益的現值之和，具體是預測估價(jià)對象未來(lái)各期的凈收益（凈現金流量），選用適當的報酬率（折現率）將其折算到估價(jià)時(shí)點(diǎn)后累加，以此求取估價(jià)對象的客觀(guān)合理價(jià)格或價(jià)值的方法。

　　收益法的雛形是用若干年（或若干倍）的年地租（或年收益）來(lái)表示土地價(jià)值的早期購買(mǎi)年法，即：地價(jià)=年地租×購買(mǎi)年例如，威廉。配第在《賦稅論》中寫(xiě)道：“在愛(ài)爾蘭，土地的價(jià)值只相當于六年至七年的年租，但在海峽彼岸，土地就值二十年的年租。”后來(lái)有了地租資本化法，即：地價(jià)=地租/利息率并用其來(lái)解釋早期購買(mǎi)年法只不過(guò)是地租資本化法的另一種表現-購買(mǎi)年是利息率的倒數。例如，馬克思說(shuō)：“在英國，土地的購買(mǎi)價(jià)格，是按年收益若干倍來(lái)計算的，這不過(guò)是地租資本化的另一種表現”。之后有了直接資本化法（價(jià)格=年收益÷資本化率）及其變化形態(tài)的收益乘數法（價(jià)格=年收益×收益乘數）。再后來(lái)，出現了報酬資本化法。

　　下面先以報酬資本化法為主來(lái)說(shuō)明收益法。雖然從歷史來(lái)看先有直接資本化法后有報酬資本化法，但弄懂了報酬資本化法后就不難理解直接資本化法，如同弄懂了地租資本化法后就不難理解早期購買(mǎi)年法一樣。直接資本化法將在本章第5節介紹。

 建設工程教育網(wǎng)整理