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2011房地產(chǎn)估價(jià)師《經(jīng)營(yíng)與管理》講義精選（19）
第五節 清償能力指標及其計算
1.利息
計息規定
假定借款發(fā)生當年均在年中支付
借款發(fā)生的當年，其利息按半年計息
以前年度的借款，按全年計息
公式
還本付息的方式（五種）
一次還本利息照付－每期只還利息不還本金，最后一期償還本金和當期利息
等額還本利息照付－每期償還等額的本金和相應的利息，總額每期減少
等額還本付息－每期還款相等，月供即此類(lèi)
一次性?xún)敻叮狡谝淮涡赃€本付息
氣球貸－借款期內任意償還本息，到期末全部還清
2.借款償還期
概念
是指項目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期內使用可用作還款的利潤、折舊、攤銷(xiāo)及其他還款資金償還項目借款本息所需要的時(shí)間
應用范圍
置業(yè)投資
開(kāi)發(fā)投資后出租或自營(yíng)
判定標準
當借款償還期滿(mǎn)足貸款機構的要求期限時(shí)，即認為項目有清償能力
3.利息備付率
概念
指項目在借款償還期內各年用于支付利息的稅息前利潤，與當期應付利息費用的比率
可按年計算，也可按整個(gè)借款期計算
公式
經(jīng)濟含義
表示使用項目利潤償付利息的保障倍數
判定標準
一般房地產(chǎn)投資項目，利息備付率應大于2
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