1、價(jià)值標準與估價(jià)方法，估價(jià)對象與估價(jià)方法，估價(jià)目的與估價(jià)方法之間分別存在什么關(guān)系？

　　2、征地補償估價(jià)中，土地補償費和安置補助費有哪些要求或標準？

　　3、房地產(chǎn)估價(jià)報告應包括哪些要素？

　　4、某公司欲以其通過(guò)劃撥方式取得的土地使用權及其地上一棟廠(chǎng)房作為抵押物抵押貸款，現委托一評估公司進(jìn)行評估，請問(wèn)針對劃撥土地使用權的特性，處理土地使用權出讓金問(wèn)題可以采取哪兩種處理方式？有何內涵？

　　5、影響居住房地產(chǎn)的主要區位狀況和實(shí)物狀況有哪些？

　　6、工業(yè)房地產(chǎn)及其估價(jià)有哪些特點(diǎn)？

　　7、房地產(chǎn)估價(jià)方法包括哪些方法？它們各自反映的是哪種技術(shù)路線(xiàn)？它們分別怎樣體現公開(kāi)價(jià)值標準？

　　8、房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)路線(xiàn)的確定過(guò)程。

　　9、房地產(chǎn)產(chǎn)保險估價(jià)中，保險價(jià)值與保險金額有何關(guān)系？

　　10、在建工程已完工部分如何抵押評估？

　　11、行政劃撥土地地上房地產(chǎn)抵押如何評估？

　　12、影響商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)的主要區位狀況和實(shí)物狀況有哪些？

　　答案

　　1、根據《房地產(chǎn)估價(jià)規范》的相關(guān)條文，對于不同的估價(jià)對象應該選擇適合的估價(jià)方法進(jìn)行評估，如“6.2.3房地產(chǎn)轉讓價(jià)格評估，宜采用市場(chǎng)比較法和收益法，可采用成本法，其中待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的轉讓價(jià)格評估應采用假設開(kāi)發(fā)法”。

　　但是對于各種估價(jià)目的并沒(méi)有要求選擇對應的估價(jià)方法，如前面提到6.2.3中要求對“待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的轉讓價(jià)格評估應采用假設開(kāi)發(fā)法”，是針對“待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)”這類(lèi)評估對象，并不是針對“房地產(chǎn)轉讓”這類(lèi)目的而言。又如“6.2.2房地產(chǎn)轉讓價(jià)格評估，應采用公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值標準。優(yōu)‘6.3.2從事生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的房地產(chǎn)租賃價(jià)格評估，應采用公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值標準。”可見(jiàn)，針對不同估價(jià)目的而進(jìn)行房地產(chǎn)估價(jià)時(shí)要考慮的一個(gè)首要問(wèn)題，是確定估價(jià)的價(jià)值標準，而不是選擇估價(jià)方法。

　　綜上所述，估價(jià)對象與估價(jià)方法之間有一定的匹配關(guān)系，而估價(jià)目的與估價(jià)方法之間并無(wú)嚴格的對應關(guān)系。

　　注：主觀(guān)題答案僅供參考

　　2、《土地管理法》第四十七條對征地估價(jià)內容及補償標準作了明確的規定，“征用土地的，按照被征用土地的原用途給與補償。”其中，征用耕地的安置補償費，為該耕地被征用前3年平均年產(chǎn)值的6-10倍。征用耕地的安置補助費，按照需要安置的農業(yè)人口數量計算。需要安置的農業(yè)人口數，按照被征用的耕地數量除以征地前被征用單位平均每人占有耕地的數量計算。每一個(gè)需要安置的農業(yè)人口的安置補償費標準，為該耕地被征用前3年平均年產(chǎn)值的4～6倍。但是每公頃被征用耕地的安置補償費，最高不得超過(guò)被征用前3年平均年產(chǎn)值的15倍。

　　注：主觀(guān)題答案僅供參考

　　3、依據《規范》8.0.2條，估價(jià)報告應包括下列要素：①封面；②目錄；③致委托人函；④估價(jià)師聲明：⑤估價(jià)的假設和限制條件；⑥估價(jià)結果報告；⑦估價(jià)技術(shù)報告；⑧附件。

　　注：主觀(guān)題答案僅供參考

　　4、（1）首先求取設想為出讓土地使用權下的房地產(chǎn)價(jià)值，然后預計由劃撥土地使用權轉變?yōu)槌鲎屚恋厥褂脵鄳U納的土地使用權出讓金等款額，兩者相減為抵押價(jià)值。此時(shí)土地使用權年限設定為相應用途的法定最高年限，從估價(jià)時(shí)點(diǎn)起計。

　?。?）用成本法估價(jià)，價(jià)格構成中不應包括土地使用權出讓金等由劃撥土地使用權轉變?yōu)槌鲎屚恋厥褂脵鄳U納的款額。

　　注：主觀(guān)題答案僅供參考

　　5、（1）影響居住房地產(chǎn)區域因素主要有：交通條件；生活服務(wù)設施；教育配套設施；環(huán)境質(zhì)量：

　?。?）影響居住房地產(chǎn)個(gè)別因素主要有：建筑結構、類(lèi)型和等級：裝修；設備與質(zhì)量；質(zhì)量；朝向與樓層。

　　注：主觀(guān)題答案僅供參考

　　6、（1）涉及的行業(yè)多。

　?。?）非標準廠(chǎng)房多，單價(jià)相差大。

　?。?）要區分設備和建筑物的造價(jià)。

　?。?）受腐蝕的可能性大。

　　注：主觀(guān)題答案僅供參考

　　7、（1）房地產(chǎn)估價(jià)方法主要包括市場(chǎng)比較法、成本法、收益法、假設開(kāi)發(fā)法。

　?。?）市場(chǎng)比較法反映的估價(jià)技術(shù)路線(xiàn)：房地產(chǎn)的正常市場(chǎng)價(jià)值是該房地產(chǎn)在公開(kāi)市場(chǎng)上最可能的成交價(jià)格，或者說(shuō)是被大多數買(mǎi)家和賣(mài)家認可的價(jià)格。正是按照這種技術(shù)路線(xiàn)，市場(chǎng)比較法采用選取類(lèi)似房地產(chǎn)的實(shí)際成交價(jià)格作為評估價(jià)格的技術(shù)路線(xiàn)。

　?。?）市場(chǎng)法是將估價(jià)對象與估價(jià)時(shí)點(diǎn)近期發(fā)生過(guò)交易的類(lèi)似房地產(chǎn)進(jìn)行比較，對這些類(lèi)似房地產(chǎn)的抑制價(jià)格作適當的修正，以此推算估價(jià)對象的客觀(guān)合理價(jià)格或價(jià)值的辦法。從中可以看出：市場(chǎng)比較法的出發(fā)點(diǎn)是實(shí)際交易的類(lèi)似房地產(chǎn)的已知價(jià)格，即市場(chǎng)實(shí)際成交的價(jià)格，而終極目的是確定出估價(jià)對象的客觀(guān)價(jià)格或可修正為正常價(jià)格。

　　收益法是通過(guò)預計估價(jià)對象未來(lái)的正常凈收益，選用適當的資本化率將其折現到估價(jià)時(shí)點(diǎn)后累加，以此估算估價(jià)對象的客觀(guān)合理價(jià)格或價(jià)值的辦法。收益法是通過(guò)估算估價(jià)對象未來(lái)的預期收益，利用時(shí)間價(jià)值的概念折算到現在確定估價(jià)對象的客觀(guān)市場(chǎng)價(jià)值。

　　成本法是求取估價(jià)對象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)重置價(jià)格，扣除折舊，以此估算估價(jià)對象的客觀(guān)合理價(jià)格或價(jià)值的方法。成本法是依據生產(chǎn)價(jià)值論，從建筑物的建造成本出發(fā)，扣除相應的折舊和稅費后，估算中估價(jià)對象的客觀(guān)市場(chǎng)價(jià)值。

　　假設開(kāi)發(fā)法是預計估價(jià)對象開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值，扣除預計的正常開(kāi)發(fā)成本、稅費和利潤等，以此估算估價(jià)對象的客觀(guān)合理價(jià)格或價(jià)值的方法。假設開(kāi)發(fā)法針對估價(jià)對象的特點(diǎn)或者委托人的特殊需求，利用預期原理首先確定估價(jià)對象開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值，反算估價(jià)對象現在的客觀(guān)市場(chǎng)價(jià)值。

　　注：主觀(guān)題答案僅供參考

　　8、確定房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)路線(xiàn)就是確定房地產(chǎn)的價(jià)格內涵和價(jià)格形成過(guò)程，因此在確定房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)路線(xiàn)時(shí)，首先要明確估價(jià)對象的價(jià)格內涵，其次要確定其價(jià)格形成的過(guò)程，然后再確定估價(jià)的測算過(guò)程和需要采用的估價(jià)方法。

　　注：主觀(guān)題答案僅供參考

　　9、保險價(jià)值又稱(chēng)為保險價(jià)額，是指保險標的在訂立保險合同時(shí)估定的實(shí)際價(jià)值或者在發(fā)生保險事故時(shí)所具有的價(jià)值。保險價(jià)值為確定保險金額的基礎。‘保險金額是保險雙發(fā)當事人在保險合同上載明的，投保人對于特定的保險標的實(shí)際投保的金額，又簡(jiǎn)稱(chēng)“保額”，也是在保險事故發(fā)生后承擔損失補償義務(wù)的最高限額。保險金額不能大于保險價(jià)值。

　　注：主觀(guān)題答案僅供參考

　　10、在建工程已完工部分作為抵押物，進(jìn)行抵押價(jià)值評估時(shí)，應充分考慮后續工程的成本、費用，確定開(kāi)發(fā)成本中開(kāi)發(fā)商利潤的取值時(shí)，因其利潤在完全竣工時(shí)才可能全部體現，應采取保守原則。估價(jià)方法可選用成本法、假設開(kāi)發(fā)法和市場(chǎng)比較法。

　　注：主觀(guān)題答案僅供參考

　　11、行政劃撥土地地上房地產(chǎn)作為抵押物進(jìn)行抵押價(jià)值評估時(shí)，可采用房產(chǎn)和土地分別估價(jià)再綜合的方法?？刹捎贸杀痉?、市場(chǎng)法；也可先假設估價(jià)對象為具有完全產(chǎn)權的商品房，用成本法和市場(chǎng)法或收益法進(jìn)行估價(jià)，從得出的估價(jià)額減去需要補交的土地出讓金的方法。

　　注：主觀(guān)題答案僅供參考

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