?。ǘ┞灭^房地產(chǎn)的估價(jià)特點(diǎn)

　　旅館房地產(chǎn)的估價(jià)特點(diǎn)除與商業(yè)房地產(chǎn)類(lèi)似外，其還具有以下特點(diǎn)：

　　1．轉讓少且一般為整體轉讓

　　旅館房地產(chǎn)一般較少在市場(chǎng)上轉讓?zhuān)灭^房地產(chǎn)一旦轉讓?zhuān)话闶钦w轉讓?zhuān)苌俨扇〔糠洲D讓的形式。同樣，旅館房地產(chǎn)估價(jià)時(shí)，也是估算其整體價(jià)值的情況居多。與之相應要注意的是，單獨估算旅館大堂等部分房地產(chǎn)的價(jià)值是沒(méi)有意義的。不僅如此，這樣單獨估算的結果必然是導致價(jià)值的重復計算。

　　2．功能多樣

　　旅館房地產(chǎn)往往具有多種功能，級別、檔次越高的旅館房地產(chǎn)其具有的功能越多，如五星級酒店一般具有商場(chǎng)、餐飲娛樂(lè )健身、商務(wù)會(huì )議、客房等功能，其收益主要體現在不同功能的經(jīng)營(yíng)能力和水平，其功能是否多樣、經(jīng)營(yíng)水平的高低對其物業(yè)的價(jià)值影響較大，因此估價(jià)時(shí)應根據其具有的不同功能及其經(jīng)營(yíng)狀況、收益能力分別估價(jià)。

　　3．一次性投資大、投資回收期較長(cháng)、經(jīng)營(yíng)風(fēng)險較大

　　旅館房地產(chǎn)中的酒店，特別是一些大型酒店房地產(chǎn)，其一次性投資比較大，特別是裝修及其各種設施設備的投資很大，而酒店房地產(chǎn)主要是通過(guò)經(jīng)營(yíng)獲取回報，因此投資回收期較長(cháng)，在經(jīng)營(yíng)期內將可能遇到宏觀(guān)經(jīng)濟形勢、通貨膨脹、金融政策、法律法規等因素的變化影響，尤其是供求變化對酒店房地產(chǎn)的價(jià)格變動(dòng)影響很大，經(jīng)營(yíng)風(fēng)險較大。

　　4．價(jià)值主要體現在接待客戶(hù)的類(lèi)型及其能力

　　旅館房地產(chǎn)功能主要是接待各種類(lèi)型的客戶(hù)，如會(huì )議客戶(hù)、經(jīng)商客戶(hù)、度假客戶(hù)等。不同類(lèi)型的旅館房地產(chǎn)其接待的客戶(hù)類(lèi)型、層次不同，其體現的價(jià)值不同。對同類(lèi)型旅館房地產(chǎn)而言，其價(jià)值主要體現在接待能力的大小，因此旅館房地產(chǎn)的房間價(jià)格（或床位價(jià)格）、房間數（或是床位數）；入住率等指標，常?？梢宰鳛楣纼r(jià)的指標，即以床位數或房間數作為比較因素，根據同類(lèi)旅館估算其每個(gè)床位或是每個(gè)客房的價(jià)格，然后乘以總的床位或客房數，即可得出旅館的總價(jià)。

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