近些年來(lái)，隨著(zhù)市鎮住房從實(shí)物分配向貨幣購買(mǎi)的轉變，住宅已經(jīng)成為廣大人民的一種大宗消費，住宅已經(jīng)成為一種產(chǎn)業(yè)，它在房地產(chǎn)業(yè)的作用與日俱增。作為房地產(chǎn)商應對住宅的設計、工程質(zhì)量、功能和環(huán)境質(zhì)量以至物業(yè)管理、社區服務(wù)是否完善予以足夠重視，也就是說(shuō)房地產(chǎn)管理的提高和改善不僅僅限于完善配套設施這一方面的政策，其他方面也要齊頭并進(jìn)--住宅的工程質(zhì)量、住宅的功能及內外環(huán)境和物業(yè)管理水平。近年來(lái)隨著(zhù)我國國民經(jīng)濟的發(fā)展和國家住房制度的改革，人們生活水平和自身素質(zhì)的提高。以及信息化社會(huì )日益逼近必將導致人們在家庭住房需求概念上的徹底變革。住宅智能化管理和住宅環(huán)境的持續性發(fā)展是房地產(chǎn)業(yè)的必然趨勢，這一觀(guān)點(diǎn)的提出并不是在新世紀里趕時(shí)髦，而是科技飛速進(jìn)步和人類(lèi)對居住環(huán)境的更高要求決定的。

　　1、住宅的智能化管理

　　1.1 智能化的定義

　　比較成熟的且被廣泛認可的定義是由美國IBI給出的定義：智能社區是指利用系統集成方式，將現代計算機技術(shù)、現代網(wǎng)絡(luò )通信技術(shù)、現代智能儀器儀表技術(shù)、現代控制技術(shù)與建筑藝術(shù)、環(huán)境設計藝術(shù)有機地組合在一起，通過(guò)對設備的自動(dòng)監控、對各種信息資源的處理，對使用者的各種信息服務(wù)的優(yōu)化組合，構成一個(gè)安全、高效、便利、優(yōu)雅的生活環(huán)境。

　　它提出了社區智能化的四個(gè)基本要素：結構、系統、服務(wù)、管理。通過(guò)這四個(gè)元素內在聯(lián)系的彼此優(yōu)化組合，向業(yè)主提供一個(gè)高效率、有效使用的環(huán)境，協(xié)助業(yè)主、房地產(chǎn)商和用戶(hù)在這個(gè)環(huán)境里實(shí)現成本、舒適、方便、安全的新社區理念。

　　1.2 中國人對智能化的一些盲點(diǎn)

　　1.2.1 不適應中國的國情這種觀(guān)點(diǎn)認為，我國目前的國力還不強，社區智能化的條件還不成熟。智能化之所以能在西方國家流行，主要是因為西方國家的經(jīng)濟發(fā)達，且經(jīng)過(guò)了長(cháng)時(shí)間的實(shí)踐才發(fā)展起來(lái)。

　　1.2.2 中國房地產(chǎn)市場(chǎng)還沒(méi)有發(fā)展到智能化的階段，這種觀(guān)點(diǎn)認為，國內的智能化市場(chǎng)至少需要5年的培育，才能形成市場(chǎng)。認為智能化技術(shù)在我國還處在研究階段，智能產(chǎn)品還有待提高，在產(chǎn)品不成熟的時(shí)候，一旦引入社區工程，將會(huì )帶來(lái)質(zhì)量問(wèn)題。

　　1.2.3 認為只有智能化才能使房地產(chǎn)市場(chǎng)走出低迷狀態(tài)目前，國內房地產(chǎn)市場(chǎng)還沒(méi)有真正走出低迷狀態(tài)，大量空置房屋依然存在，只要開(kāi)發(fā)商經(jīng)過(guò)單改造，上了智能化項目后，就可以一舉改變這種象，將使房地產(chǎn)迎來(lái)一個(gè)新的大發(fā)展機遇。

　　1.3 智能化的特點(diǎn)

　　智能化是科技與工程的結合點(diǎn)，它包含了設計、施工、維護等各個(gè)環(huán)節。在智能工程實(shí)施中，必須把握技術(shù)先進(jìn)性、經(jīng)濟性、實(shí)用性的有機整合。

　　1.3.1 系統的集成性智能化系統是一個(gè)高度復雜的多系統集成。智能化系統包含了若干個(gè)子系統，各個(gè)子系統在功能上千差萬(wàn)別，獨立自成體系。它需要對設計對象進(jìn)行需求分析，確定系統功能，要熟悉、分析現有的技術(shù)和產(chǎn)品，兼顧日后維護選擇合適的技術(shù)和產(chǎn)品。智能化的集成不僅是其各個(gè)子系統的集成，而且是與其環(huán)境(建筑及其它專(zhuān)業(yè))的集成，與人的集成。

　　1.3.2 工程特性智能化工程需要有豐富的工程管理經(jīng)驗。這是工程質(zhì)量的需要，也是保證進(jìn)度的需要。在智能化工程實(shí)施中，強調實(shí)施單位的工程能力，就是指工程實(shí)施隊伍的技術(shù)實(shí)踐經(jīng)驗和工程項目管理經(jīng)驗。

　　1.3.3 經(jīng)濟性智能化系統設計方案決定了智能化系統的投資。工程經(jīng)驗、技術(shù)實(shí)施經(jīng)驗對智能化系統實(shí)施方案的優(yōu)化有著(zhù)重要影響。經(jīng)驗豐富的智能化實(shí)施單位應當具備經(jīng)驗豐富的專(zhuān)職技術(shù)設計人員，只有在充分消化開(kāi)發(fā)商的設計思想、充分掌握建筑結構設計，才能在設計中充分考慮方案實(shí)施的經(jīng)濟性，用最為經(jīng)濟的投入得到最大的效果。這不僅體現在智能化系統方案優(yōu)化本身，還會(huì )體現在建筑設計方案上。智能化系統設計早期介入房地產(chǎn)項目開(kāi)發(fā)也將成為一種趨勢。

　　1.3.4 易維護智能化系統是一個(gè)具有一定技術(shù)含量的系統工程，因而在實(shí)施中必須考慮日常運營(yíng)的維護。這就需要從產(chǎn)品的選型、工程設計、工程實(shí)施中考慮。我們始終強調在智能化小區應用技術(shù)先進(jìn)成熟、性能穩定可靠的技術(shù)和產(chǎn)品。標準尚未形成、技術(shù)尚未完善的技術(shù)和產(chǎn)品都會(huì )為小區運營(yíng)維護留下隱患。

　　1.3.5 科技與生活的結合點(diǎn)智能化住宅的核心還是住宅本身，是與居民日常生活緊密相關(guān)的居家住所。因而智能工程的社會(huì )特性要求政府主管部門(mén)、開(kāi)發(fā)商以及智能化工程實(shí)施企業(yè)必須重視智能化的建設、使用和維護。資源外包、集約化經(jīng)營(yíng)是社會(huì )化分工的必然結果。智能化工程由于其技術(shù)含量的特點(diǎn)，使得其實(shí)施和維護必須有專(zhuān)業(yè)的技術(shù)工程隊伍，必須有足夠的經(jīng)營(yíng)規范，必須建立相應的服務(wù)體系以及應急處理能力。住宅智能化提升了住宅品質(zhì)，改變了，房產(chǎn)的市場(chǎng)形象和市場(chǎng)價(jià)值。對消費者來(lái)說(shuō)，一筆不大的投資則從根本上改變了生活方式，享受到智能科技帶來(lái)的便捷和樂(lè )趣。這正是智能小區得到市

　　1.4 智能化住宅的現狀

　　1.4.1 智能小區的服務(wù)構成

　　住戶(hù)管理功能：住戶(hù)門(mén)窗的紅外線(xiàn)監控、潑水感應急侵入報警、門(mén)磁狀態(tài)監視報警、老人、兒童及病人服務(wù)緊急報警、火災、水、氣泄露報警、三表自動(dòng)抄表收費園區管理：園區統一有線(xiàn)電視轉發(fā)、園區范圍紅外監控報警、電子巡更管理、停車(chē)場(chǎng)管理、出人口管理、網(wǎng)絡(luò )化管理、互聯(lián)網(wǎng)應用、計算機化物業(yè)管理、一卡通'應用、小區電子銀行、小區虛擬商場(chǎng)、證券行情和交易委托、小區智能系統的聯(lián)網(wǎng)集成

　　1.4.2 國內現有智能住宅的例子

　　在社區智能化實(shí)踐方面，我國也有一定的嘗試。廈門(mén)市建坤實(shí)業(yè)公司開(kāi)發(fā)的wDJ一6社區智能管理系統；深圳市社區局80萬(wàn)平方米按智能化社區和智能化社區小區的概念進(jìn)行規劃建設的梅林一村；長(cháng)沙市地稅局的社區采用了智能化社區步線(xiàn)系統。在．E海地區，已建成和在建的智能化居住小區有20多個(gè)，上海郵電二村初步建成了智能化社區小區，上實(shí)花苑、創(chuàng )世紀花苑、萬(wàn)里小區等紛紛宣布將建設一流的智能化社區小區。北京保安電器廠(chǎng)正式投產(chǎn)CBB三表產(chǎn)外計量保護箱，上海郵電智能化系統集成公司開(kāi)發(fā)廠(chǎng)家用智能控制器，北京奇藝新技術(shù)公司推出電腦家庭自控系統等。

　　2、住宅的智能化可持續性發(fā)展

　　“可持續發(fā)展”的觀(guān)點(diǎn)是滿(mǎn)足人類(lèi)基本的需要。持續性在《可持續性的居住環(huán)境》刊物(這是由英格蘭大學(xué)和當地政府管理局共同出版的刊物)中下了定義--通過(guò)保護生物圈的健康和管理主要的資源，如空氣、水、土地和礦產(chǎn)等來(lái)保持和提高人類(lèi)的生活質(zhì)量。這意味著(zhù)，我們應從兩個(gè)方面去看問(wèn)題。首先要從'自然的'和以生態(tài)為中心著(zhù)手，去保護資源；第二要從突出以人類(lèi)為中心，著(zhù)手面向公共領(lǐng)域。這就必須一方面要滿(mǎn)足一個(gè)自給自足的生態(tài)系統日益增長(cháng)的需求，而另一方面，要形成一個(gè)圍繞幾個(gè)方面（建筑的設計，環(huán)境的管理，建筑的形式等）。國內住宅建筑界不斷深化'以人為本'的設計理念。了解客戶(hù)的需求是有效進(jìn)行住宅建筑建設的首要前提，要考慮使居民共享小區環(huán)境綠地、景觀(guān)、親切融合的環(huán)境設計。智能化系統設計應在早期介入房地產(chǎn)項目開(kāi)發(fā)。同時(shí)'建管并重'，由政府主管部門(mén)、開(kāi)發(fā)商以及智能化工程實(shí)施企業(yè)建立統一的行業(yè)標準和法規。建筑物的使用壽命長(cháng)達幾十年，而各種自動(dòng)化產(chǎn)品在2--5年內就將升級，從可持續發(fā)展角度來(lái)看應選取合適的綜合步線(xiàn)系統，不僅方便使用者也會(huì )大大地節省成本費用。

　　3、智能化住宅前景樂(lè )觀(guān)

　　綜上所述，我們對智能住宅有了一定的了解。智能建筑不是房地產(chǎn)為自己美化的裝飾，而是住房消費者的切身利益所需求。我國現有的智能化小區和智能化產(chǎn)品的智能化程度尚比不上德國（德國弗勞恩霍夫研究會(huì )與l l家公司聯(lián)手合作，建成世界首座樣板智能住宅，向人們揭示了未來(lái)住宅的前景和計算機技術(shù)新的發(fā)展趨勢），但這些成就是個(gè)良好的開(kāi)端。我國的經(jīng)濟實(shí)力和科技水平是可以支持我國住宅的智能化的，況且中國人民的自身素質(zhì)也在不斷的提高，強烈要求智能化住宅的我國得到推廣，作為房地產(chǎn)業(yè)更應有高瞻遠矚的眼光，認識到智能住宅的廣闊前景。