一、土地權利登記制度概況

　　土地權利登記，又簡(jiǎn)稱(chēng)為土地登記，是為了確定土地權利的歸屬、變更以及土地權利狀態(tài)有無(wú)負擔等，對土地上權利的確立、變更、轉移、消滅所作的記錄。土地登記是土地權利變動(dòng)的基本公示方式，是判斷土地權利變動(dòng)生效的主要根據。

　　現代的土地登記來(lái)源于傳統大陸法系民法所謂不動(dòng)產(chǎn)登記，不動(dòng)產(chǎn)登記主要是指不動(dòng)產(chǎn)登記簿上所記載的各種不動(dòng)產(chǎn)物權變動(dòng)的事實(shí)。因為作為實(shí)體法的民法典所關(guān)注的主要是登記這種事實(shí)狀態(tài)對實(shí)體權利的影響，而登記機關(guān)對不動(dòng)產(chǎn)物權依法進(jìn)行的記錄與涂銷(xiāo)活動(dòng)是一項公法行為，并非私法所涉及的范圍。由于不動(dòng)產(chǎn)是關(guān)系到人類(lèi)生存利益的重要財產(chǎn)，為保護市場(chǎng)交易的安全和善意第三人的合法權益，對其進(jìn)行登記是重要的保護手段，由此，不動(dòng)產(chǎn)登記應該成為不動(dòng)產(chǎn)物權制度的重要組成部分。

　　我國現行土地登記制度，來(lái)源于1986年土地管理法，在《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》中，規定了土地使用權登記制度。新的《土地管理法》第11條規定了登記的機關(guān)和權利類(lèi)型：農民集體所有的土地，由縣級人民政府登記造冊，核發(fā)證書(shū)，確認所有權。農民集體所有的土地依法用于非農業(yè)建設的，由縣級人民政府登記造冊，核發(fā)證書(shū)，確認建設用地使用權。單位和個(gè)人依法使用的國有土地，由縣級以上人民政府登記造冊，核發(fā)證書(shū)，確認使用權；其中，中央國家機關(guān)實(shí)用的國有土地的具體登記發(fā)證機關(guān)，由國務(wù)院確定。第12條：依法改變土地權屬和用途的，應當辦理土地變更登記手續。較為完整土地產(chǎn)登記制度是從1996年2月1日起開(kāi)始在全國范圍內施行的《土地登記規則》。

　　二、我國土地登記制度的完善

　　1、關(guān)于登記的效力

　　登記的核心問(wèn)題，是登記所產(chǎn)生的法律效力。在當事人之間具有公信力，不問(wèn)其行為在實(shí)體法上有無(wú)撤銷(xiāo)或無(wú)效的原因；在對于第三人而言，不問(wèn)其為善意或惡意，均發(fā)生絕對不可推翻的效力，即公示力。依法登記的土地所有權和使用權受法律保護，任何單位和個(gè)人不得侵犯。這是《土地登記規則》和《土地管理法》共同對登記的效果所作的規定。然而，這僅僅是原則的、概括的規定。至于登記產(chǎn)生的是生效效力還是對抗效力？尚未明確�？疾煳覈�現行有關(guān)立法，其態(tài)度也較為暖昧，我國城市房地產(chǎn)管理法第35條規定：“房地產(chǎn)轉讓、抵押，當事人應當依照本法第五章的規定辦理權屬登記。”其中“應當”一詞表明該條款屬于強制性規范，但根據該法第40條和第49條的規定，房地產(chǎn)轉讓或抵押均需訂立書(shū)面合同，于是便有了疑問(wèn)，登記究竟是轉讓合同或抵押合同的生效要件還是不動(dòng)產(chǎn)物權變動(dòng)的生效要件·