房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)成本管理要領(lǐng)

　　成本控制和管理歷來(lái)是企業(yè)管理的重心，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)亦然。本人結合多個(gè)房地產(chǎn)項目（如CBD重點(diǎn)工程藍堡國際公寓）的經(jīng)驗，總結了一套“成本管理方法”。該方法主要用來(lái)及時(shí)、準確地反映工程成本的預算控制及執行情況，盡量避免預算外支出，為進(jìn)一步控制成本提供標準和控制手段。成本管理方法主要融合如下內容：合同管理、預算及資金管理、甲供材料管理。其中，預算及資金管理是核心。三者結合財務(wù)軟件的報表開(kāi)發(fā)功能，相互融通，但又各有側重。

　　一、合同管理

　　公司所有重大經(jīng)濟活動(dòng)的實(shí)施均從合同匯簽開(kāi)始，所以合同管理工作須融合財務(wù)、預算、工程等各個(gè)職能部門(mén)。合同管理到位，所涉及的工程造價(jià)和材料價(jià)格合理，則成本控制就已經(jīng)有了一個(gè)很扎實(shí)的平臺。

　　1．合同匯簽與分類(lèi)。

　　合同管理融合了財務(wù)、預算、工程等多個(gè)部門(mén)。成本會(huì )計在合同匯簽中側重合同資金的安排，尤其是合同款分批支付金額及間隔時(shí)間的安排，要與公司現有資金和未來(lái)資金計劃相統一，避免合同管理與資金管理脫節。采購工程師或其他專(zhuān)業(yè)工程師側重材料設備的質(zhì)量標準、到場(chǎng)時(shí)間，或工程進(jìn)度及質(zhì)量標準，避免合同管理與工程管理不協(xié)調。

　　結合房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)實(shí)際情況，合同分工程合同、材料合同兩大類(lèi)。工程合同包括：土地征用及拆遷合同、前期工程合同、建筑安裝工程合同、基礎設施工程合同、公共配套工程合同、其他工程合同。材料合同包括：土建材料合同、暖通、空調設備合同、弱電材料設備合同、水電材料設備合同、機電設備（電梯）合同、裝修材料合同、其他材料設備合同。

　　2．合同的錄入與執行。

　　將已分類(lèi)合同結合財務(wù)軟件的報表功能，設計出能自動(dòng)提取數據的“合同款項支付單”，使每一次付款都能迅速而有效地處于控制狀態(tài)中。合同錄入后，成本會(huì )計要盯住每一次付款時(shí)點(diǎn)及金額進(jìn)行資金計劃安排并報主管領(lǐng)導，從而較好執行合同。

　　3．報告。 按周申報合同清單及匯總統計表。

　　二、工程預算及資金瞥理

　　參照工程預算合理地進(jìn)行成本核算和資金管理是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)財務(wù)工作的重點(diǎn)。因為工程成本及其資金的支付是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的實(shí)質(zhì)性核心內容，每一項所涉及的金額又相當巨大，故須重點(diǎn)控制。

　　1．工程預算的編制、錄入。

　　工程預算的編制須結合預算工程師、材料工程師及成本會(huì )計等專(zhuān)業(yè)人員的綜合建議，達到事前成本控制的目的；工程預算編制完畢后，公司預算部門(mén)將工程預算交成本會(huì )計進(jìn)行錄人工作。以后的財務(wù)核算工作也便有了“有的放矢”的目標。工程預算的錄入指成本會(huì )計結合財務(wù)軟件的報表開(kāi)發(fā)設計功能，錄入到本公司自行設計好的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本分析報表中。此時(shí)須注意會(huì )計科目中成本類(lèi)明細科目的設置應盡量與工程預算主體內容相一致，以便日后財務(wù)軟件自動(dòng)提取實(shí)際發(fā)生額時(shí)，能與工程成本預算數有同一口徑進(jìn)行對比、分析，從而有效實(shí)施事中成本管理和控制；并為事后的經(jīng)驗總結和新開(kāi)發(fā)項目的成本管理與控制提供參考和標準。

　　2．工程款支付。

　　各用款部門(mén)填寫(xiě)用款單時(shí)，按“工程項目。分部工程——分項工程——單位工程”寫(xiě)清楚，成本會(huì )計根據已有財務(wù)信息及預算數進(jìn)行核對，能立刻確認是否應該支付此款項，并將此信息上報主管領(lǐng)導。若付款，則付款后成本會(huì )計也能準確地將該款項列轉成本核算對象及其明細項目。

　　在工程款的支付過(guò)程中，須注意的是：要有正確的付款流程，該流程的設計必須滿(mǎn)足“先產(chǎn)生相關(guān)的信息流，再由信息流決定是否支付資金流”的要求。這是因為任何不當的資金支付行動(dòng)都能使成本管理處于無(wú)序和失控狀態(tài)。