【學(xué)員問(wèn)題】房地產(chǎn)市場(chǎng)景氣資料運用？

　　【解答】影響房地產(chǎn)市場(chǎng)景氣的因素很多，包括政治、經(jīng)濟、社會(huì )、心理等諸多因素。我國大陸房地產(chǎn)大約每4年~6年會(huì )出現一次景氣循環(huán)，而每次景氣高峰大約維持一年至一年半左右。這種景氣或不景氣、物價(jià)波動(dòng)或平穩、政局變動(dòng)、政府政策等影響市場(chǎng)的因素，都不是我們所能抗拒的。但在景氣周期中，一些經(jīng)濟指標與房地產(chǎn)的互動(dòng)關(guān)系會(huì )特別明顯，例如下列各項指標達到特定數值時(shí)，房地產(chǎn)景氣即會(huì )翻升或熱絡(luò )，其中以經(jīng)濟成長(cháng)率在10%以下景氣的變化尤其明顯。上述的各項經(jīng)濟數據指標若發(fā)生變化，將帶動(dòng)不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)的變化，所以是不動(dòng)產(chǎn)景氣的先期指標。觀(guān)察房地產(chǎn)隨市場(chǎng)變化而變化的方式，可察覺(jué)市場(chǎng)景氣的波動(dòng)，如付款方式貸款比例、面積大小及規劃設計、議價(jià)幅度、價(jià)格水平、建筑設備等。在這些適應市場(chǎng)變化的方式中，與景氣較直接關(guān)連的是房屋面積小大的調整，景氣好時(shí)房屋面積朝大面積方向發(fā)展；而在不景氣時(shí)，因為投資者謹慎行事，不輕易將資金投入總價(jià)高的不動(dòng)產(chǎn)，而開(kāi)發(fā)商也不愿冒著(zhù)市場(chǎng)風(fēng)險，隨意推出大面積或高總價(jià)的產(chǎn)品，為擴大目標客戶(hù)群體，因此降低總價(jià)推出大眾較能接受的中、小面積的產(chǎn)品成為應付不景氣的市場(chǎng)需求的潮流。

　　基于投資報酬的考慮，在不景氣時(shí)應規劃快速回收的低樓層建筑，這不但可減少降價(jià)促銷(xiāo)的風(fēng)險，也可在短期內回收資金。一般而言，這類(lèi)產(chǎn)品形態(tài)較不受景氣影響；其次也可考慮適合基本需求的大眾產(chǎn)品，如上述的中低樓層產(chǎn)品，或面積規劃為60平方米左右的標準往宅產(chǎn)品，這些產(chǎn)品常能對抗市場(chǎng)不景氣。面對不同的市場(chǎng)狀況，必須有不同的相應措施，正確地掌握經(jīng)濟指標，在投資信息上深入分析，避免一窩蜂地盲目規劃相同的產(chǎn)品。不景氣時(shí)還可創(chuàng )造出一些高附加值的產(chǎn)品，如具實(shí)用性的公共設施、閣樓及夾層、復式組合產(chǎn)品如攤位商場(chǎng)及套房等，以帶動(dòng)買(mǎi)氣及創(chuàng )造行情。在市場(chǎng)景氣時(shí)，商場(chǎng)規劃可擴展至二、三樓及地下樓，以充分利用景氣時(shí)機。

　　大量且同性質(zhì)的產(chǎn)品，大都是出現在市場(chǎng)景氣低迷的后期，結果是造成市場(chǎng)更加疲軟，市場(chǎng)銷(xiāo)售率明顯萎縮。因此還需要作深入的市場(chǎng)調查研究，分析經(jīng)濟景氣狀況，探討市場(chǎng)成功的個(gè)案，通過(guò)資料收集、分析、判斷，找出市場(chǎng)間隙產(chǎn)品，進(jìn)而掌握最佳的產(chǎn)品定位，是面對景氣市場(chǎng)潛力需求的最佳方式。

　　以上內容均根據學(xué)員實(shí)際工作中遇到的問(wèn)題整理而成，供參考，如有問(wèn)題請及時(shí)溝通、指正。