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清償能力指標的計算方法房地產(chǎn)投資項目的清償能力，主要是考察計算期內項目各年的財務(wù)狀況及償還到期債務(wù)的能力。

（一）利息計算方法1.按年計息時(shí)，為簡(jiǎn)化計算，假定借款發(fā)生當年款項均在年中支用，按半年計息，其后年份按全年計息；還款當年按年末償還，按全年計息。

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3．等額還本利息照付：規定期限內分期歸還等額的本金和相應的利息；

4．“氣球法”：借款期內任意償還本息，到期末全部還清；

5．等額還本付息：在規定期限內分期等額攤還本金和利息。

（二）償債備付率償債備付率是指項目在借款償還期內各年用于還本付息的資金與當期應還本付息金額的比率。償債備付率表示可用于還本付息的資金償還借款本息的保障倍數可用于還本付息資金，包括可用于還款的折舊和攤銷(xiāo)，在成本中列支的利息費用，可用于還款的利潤等。當期應還本付息金額包括當期應還貸款本會(huì )及計入成本的利息。

償債備付率可以按年計算，也可以按整個(gè)借款期計算。對于一般房地產(chǎn)投資項日，該指標值應該大于1.2.當指標小于l-2時(shí)，表示當期資金來(lái)源不足以?xún)敻懂斊趥鶆?wù)，需要通過(guò)短期借款來(lái)償還已到期的債務(wù)。該指標的計算對出租經(jīng)營(yíng)或自營(yíng)的房地產(chǎn)投資項目非常重要。

（三）借款償還期借款償還期是指在國家規定及房地產(chǎn)投資項目具體財務(wù)條件下，項目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期內使用可用作還款的利潤、折舊、攤銷(xiāo)及其他還款資金償還項目借款本息所需要的時(shí)間。房地產(chǎn)置業(yè)投資項目和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)之后進(jìn)行出租經(jīng)營(yíng)或自營(yíng)的項目，需要計算借款償還期。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目用于銷(xiāo)售時(shí)，不計算借款償還期。

厶為項日借款還本付息數額（不包括已用資本金支付的建設期利息），R為第f期可用于還款的資金（包括：利潤、折舊、攤銷(xiāo)及其他還款資金）。

當借款償還期滿(mǎn)足貸款機構的要求期限時(shí)，即認為項目是有清償能力的。

（四）資產(chǎn)負債率資產(chǎn)負債率是反映項目各年所面臨的財務(wù)風(fēng)險程度及償債能力的指標，屬長(cháng)期償債能力指標，反映債權人所提供的資金占全部資產(chǎn)的比例，即總資產(chǎn)中有多大比例是通過(guò)借債來(lái)籌集的，它可以用來(lái)衡量客，‘在清算時(shí)保護債權人利益的程度。其表達式為：

資產(chǎn)負債率一負債合計／資產(chǎn)合計×100%資產(chǎn)負債率高，則企業(yè)的資本金不足，對負債的依賴(lài)性強，在經(jīng)濟萎縮或信貸政策有所改變時(shí)，應變能力較差；資產(chǎn)負債率低則企業(yè)的資本金充裕，企業(yè)應變能力強。

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