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（一）財務(wù)凈現值財務(wù)凈現值（NPV），是指按行業(yè)的基準收益率或設定的目標收益率矗，將項目計算期內各年的凈現金流量折算到開(kāi)發(fā)投資活動(dòng)起始點(diǎn)的現值之和，是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目財務(wù)評價(jià)中的另一個(gè)重要經(jīng)濟指標。

基準收益率是凈現值計算中反映資金時(shí)間價(jià)值的基準參數，是導致投資行為發(fā)生所要求的最低投資回報率，稱(chēng)為最低要求收益率（MARR）。

（二）動(dòng)態(tài)投資回收期動(dòng)態(tài)投資回收期（Pb），是指當考慮現金流折現時(shí)，項目以?xún)羰找娴謨斎客顿Y所需的時(shí)間，是反映開(kāi)發(fā)項目投資回收能力的重要指標。

對房地產(chǎn)投資項目來(lái)說(shuō)，動(dòng)態(tài)投資回收期自投資起始點(diǎn)算起，累計凈現值等于零或出現正值的年份即為投資回收終止年份，其計算公式為：NP V-∑（CI- 00）。（l+i.）1一O時(shí)，對應的年份P即為動(dòng)態(tài)投資回收期。

動(dòng)態(tài)投資回收期以年表示，其詳細計算公式為：

Pb—[累計凈現金流量現值開(kāi)始出現正值期數（當期）一1]+[上期累計凈現金流量現值的絕對值／當期凈現金流量現值]在項目財務(wù)評價(jià)中，動(dòng)態(tài)投資回收期（只）與基準回收期（P.）相比較，如果Pb≤_P.，則開(kāi)發(fā)項目在財務(wù)上就是可以接受的。

動(dòng)態(tài)投資回收期指標一般用于評價(jià)出租經(jīng)營(yíng)或自營(yíng)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目，也可用來(lái)評價(jià)置業(yè)投資項目。

（三）財務(wù)內部收益率財務(wù)內部收益率（IRR），是指項目在整個(gè)計算期（即項目的開(kāi)發(fā)或經(jīng)營(yíng)周期）內，各年凈現金流量現值（折現到開(kāi)發(fā)投資活動(dòng)起始點(diǎn)）累計等于零時(shí)的折現率，是評估項目盈利性的基本指標。

財務(wù)內部收益率的經(jīng)濟含義是，在項目壽命期內，項目?jì)炔课词栈赝顿Y每年的凈收益率。同時(shí)意味著(zhù)，到項目壽命期終了時(shí)，所有投資可以被完全收回。

財務(wù)內部收益率可以通過(guò)內插法求得。即先按目標收益率或基準收益率求得項目的財務(wù)凈現值，如果為正，則采用更高的折現率使凈現值為接近于零的正值和負值各一個(gè)，。

內部收益率表明了項目投資所能支付的最高貸款利率。

將所求出的內部收益率與行業(yè)基準收益率或目標收益率i.比較，當IRR>i.時(shí)，則認為項目在財務(wù)上是可以接受的。如IRR<i.，則項日不可接受。財務(wù)凈現值函數NPV（i）：當投資項目的現金流量具有一個(gè)收益率i時(shí)，當i< IRR時(shí)，對于所有的i值，NPV都是正值；當i>IRR時(shí)，對于所有的i值，NPV都是負值。

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