一般規定

       （1）土地增值稅只對“轉讓”國有土地使用權的行為征稅，對“出讓”國有土地使用權的行為不征稅。

　?。?）土地增值稅既對轉讓國有土地使用權的行為征稅，也對轉讓地上建筑物及其它附著(zhù)物產(chǎn)權的行為征稅。

　?。?）土地增值稅只對“有償轉讓”的房地產(chǎn)征稅，對以“繼承、贈與”等方式無(wú)償轉讓的房地產(chǎn)，不予征稅。不予征收土地增值稅的行為主要包括兩種：

　?、俜慨a(chǎn)所有人、土地使用人將房產(chǎn)、土地使用權贈與“直系親屬或者承擔直接贍養義務(wù)人”。

　?、诜慨a(chǎn)所有人、土地使用人通過(guò)中國境內非營(yíng)利的社會(huì )團體、國家機關(guān)將房屋產(chǎn)權、土地使用權贈與教育、民政和其他社會(huì )福利、公益事業(yè)。

　　特殊規定

       （1）以房地產(chǎn)進(jìn)行投資聯(lián)營(yíng)以房地產(chǎn)進(jìn)行投資聯(lián)營(yíng)一方以土地作價(jià)入股進(jìn)行投資或者作為聯(lián)營(yíng)條件，免征收土地增值稅。其中如果投資聯(lián)營(yíng)的企業(yè)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，或者房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進(jìn)行投資聯(lián)營(yíng)的就不能暫免征稅。

　?。?）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將開(kāi)發(fā)的房產(chǎn)轉為自用或者用于出租等商業(yè)用途，如果產(chǎn)權沒(méi)有發(fā)生轉移，不征收土地增值稅。

　?。?）房地產(chǎn)的互換，由于發(fā)生了房產(chǎn)轉移，因此屬于土地增值稅的征稅范圍。但是對于個(gè)人之間互換自有居住用房的行為，經(jīng)過(guò)當地稅務(wù)機關(guān)審核，可以免征土地增值稅。

　?。?）合作建房，對于一方出地，另一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅；但建成后轉讓的，應征收土地增值稅。

　?。?）房地產(chǎn)的出租，指房產(chǎn)所有者或土地使用者，將房產(chǎn)或土地使用權租賃給承租人使用由承租人向出租人支付租金的行為。房地產(chǎn)企業(yè)雖然取得了收入，但沒(méi)有發(fā)生房產(chǎn)產(chǎn)權、土地使用權的轉讓?zhuān)虼?，不屬于土地增值稅的征稅范圍?/p>

　?。?）房地產(chǎn)的抵押，指房產(chǎn)所有者或土地使用者作為債務(wù)人或第三人向債權人提供不動(dòng)產(chǎn)作為清償債務(wù)的擔保而不轉移權屬的法律行為。這種情況下房產(chǎn)的產(chǎn)權、土地使用權在抵押期間并沒(méi)有發(fā)生權屬的變更，因此對房地產(chǎn)的抵押，在抵押期間不征收土地增值稅。

　?。?）企業(yè)兼并轉讓房地產(chǎn)，在企業(yè)兼并中，對被兼并企業(yè)將房地產(chǎn)轉讓到兼并企業(yè)中的，免征收土地增值稅。

　?。?）房地產(chǎn)的代建行為，是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司代客戶(hù)進(jìn)行房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)，開(kāi)發(fā)完成后向客戶(hù)收取代建收入的行為。對于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司而言，雖然取得了收入，但沒(méi)有發(fā)生房地產(chǎn)權屬的轉移，其收入屬于勞務(wù)收性質(zhì)，故不在土地增值稅征稅范圍。

　?。?）房地產(chǎn)的重新評估，按照財政部門(mén)的規定，國有企業(yè)在清產(chǎn)核資時(shí)對房地產(chǎn)進(jìn)行重新評估而產(chǎn)生的評估增值，因其既沒(méi)有發(fā)生房地產(chǎn)權屬的轉移，房產(chǎn)產(chǎn)權、土地使用權人也未取得收入，所以不屬于土地增值稅征稅范圍。

　?。?0）土地使用者處置土地使用權，土地使用者轉讓、抵押或置換土地，無(wú)論其是否取得了該土地的使用權屬證書(shū)，無(wú)論其在轉讓、抵押或置換土地過(guò)程中是否與對方當事人辦理了土地使用權屬證書(shū)變更登記手續，只要土地使用者享有占用、使用收益或處分該土地的權利，具有合同等到證據表明其實(shí)質(zhì)轉讓、抵押或置換了土地并取得了相應的經(jīng)濟利益，土地使用者及其對方當事人就應當依照稅法規定繳納營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅和契稅等。