《物業(yè)管理條例》已實(shí)施一年有余了，它是我國第一部關(guān)于物業(yè)管理的行政法規，標志著(zhù)中國物業(yè)管理行業(yè)步入了法制化、規范化發(fā)展的新時(shí)期。但現實(shí)中的物業(yè)管理仍存在許多問(wèn)題無(wú)法可依，本文僅指出業(yè)主委員會(huì )制度的缺陷并提出幾點(diǎn)建議。

　　一、業(yè)主委員會(huì )制度存在的缺陷

　�。ㄒ唬�業(yè)主委員會(huì )的法律地位和性質(zhì)模糊

　　業(yè)主委員會(huì )簡(jiǎn)稱(chēng)“業(yè)委會(huì )”，又稱(chēng)“物業(yè)管理委員會(huì )”�！段飿I(yè)管理條例》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《條例》）第一次把“業(yè)主委員會(huì )”在行政法規這樣高層次的規范性法律文件中予以規定，從而在立法層面上正式創(chuàng )立了業(yè)主委員會(huì )制度�！稐l例》第15條規定：“業(yè)主委員會(huì )是業(yè)主大會(huì )的執行機構�！倍鴮τ跇I(yè)主委員會(huì )的法律地位和性質(zhì)，《條例》的定性十分模糊，在理論界也有不同的表述。有觀(guān)點(diǎn)認為，業(yè)主委員會(huì )是獨立的社團法人。也有觀(guān)點(diǎn)認為，業(yè)主委員會(huì )屬于亨有獨立的訴訟主體資格的非法人組織。還有觀(guān)點(diǎn)認為，它既不是獨立法人，也不享有《民事訴訟法》中“其他組織”的獨立訴訟主體資格。

　�。ǘ�）業(yè)主委員會(huì )成立的數量少

　　《條例》第11條明確規定：“業(yè)主大會(huì )履行下列職責：（二）選舉、更換業(yè)主委員會(huì )委員，監督業(yè)主委員會(huì )的工作�！钡�10條規定：“業(yè)主委員會(huì )應當自選舉產(chǎn)生之日起30日內，向物業(yè)所在地的區、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)備案�！钡�是，由于《條例》對此并未做強制性規定，也沒(méi)有規定其不成立或不備案的法律后果，從而造成了某些地區（尤其是中西部地區）業(yè)主委員會(huì )數量極少的現狀。據報載，烏魯木齊市的物業(yè)管理公司大大小小已達242家，物業(yè)管理行業(yè)已初具規模。然而，全市830多個(gè)住宅小區，僅有50多個(gè)小區成立了業(yè)主委員會(huì )，與物業(yè)管理公司的數量相差懸殊。

　�。ㄈ�）業(yè)主委員會(huì )缺乏經(jīng)費，不能有效地開(kāi)展管理活動(dòng)

　　《條例》第15條規定了業(yè)主委員會(huì )的五項職責，但是沒(méi)有規定其辦公經(jīng)費的來(lái)源，從而造成了現實(shí)中很多業(yè)主委員會(huì )由于缺乏經(jīng)費，不能有效地開(kāi)展物業(yè)管理活動(dòng)。甚至，還出現了業(yè)主委員會(huì )委員借口缺乏辦公經(jīng)費而拒絕履行其職責的情況。而且，很多委員都很忙，只能利用業(yè)余時(shí)間進(jìn)行工作。沒(méi)有經(jīng)費加之沒(méi)有時(shí)間成為一些委員拒絕參加業(yè)主委員會(huì )會(huì )議的主要借口。

　�。ㄋ模�業(yè)主委員會(huì )超越代理權、濫用職權

　　《條例》雖然對業(yè)主委員會(huì )的權利義務(wù)進(jìn)行了規定，但條款過(guò)于抽象，缺乏明確性和可操作性。此外，《條例》沒(méi)有規定業(yè)主委員會(huì )超越大會(huì )授權范圍所為民事法律行為的法律效力及其對此應承擔的法律責任。上述問(wèn)題導致了現實(shí)中很多業(yè)主委員會(huì )超越代理權，甚至濫用職權損害全體業(yè)主利益的情況。例如，上海市浦東新區德州高層小區的業(yè)主委員會(huì )，在沒(méi)有得到業(yè)主大會(huì )的同意且沒(méi)有任何審查的情況下，便同意了物業(yè)管理公司使用專(zhuān)項維修基金。一年之中小區內的675家住戶(hù)少則分攤到2000多元維修費，多則近4000元。在業(yè)主們的強烈要求下，業(yè)主委員會(huì )才召開(kāi)了部分業(yè)主會(huì )議，要求物業(yè)在5天內公布明細帳目，支出總額及每平方米分攤的費用，但事后又杳無(wú)音信。

　　二、關(guān)于完善業(yè)主委員會(huì )制度的建議

　�。ㄒ唬┐_定業(yè)主委員會(huì )的法律地位

　　我們認為，我國現行法律制度下的業(yè)主委員會(huì )應具有非法人團體的性質(zhì)，有一定的民事權利能力和行為能力，也應當具有訴訟能力。首先，《條例》第16條規定了業(yè)主委員會(huì )應當向物業(yè)所在地區、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)備案。而不是按照《社團法人登記管理辦法》的規定在民政部門(mén)辦理登記。即明確了業(yè)主委員會(huì )不屬于社團法人。

　　其次，在我國的立法和司法實(shí)踐中，非法人團體（或稱(chēng)非法人組織）已成為實(shí)際存在的第三類(lèi)民事主體。學(xué)者通說(shuō)也認為非法人團體雖然不能獨立承擔民事責任，但具有一定的民事權利能力和民事行為能力，我國《民事訴訟法》第49條也規定了“其他組織”可以作為民事訴訟的當事人。備受矚目的《中國物權法草案》第113條也規定，管理委員會(huì )和管理人具有當事人能力，可以獨立充任原告或被告。由此可以看出，《中國物權法草案》亦傾向于將業(yè)主管理委員會(huì )納入“非法人組織”予以規制，并賦予其訴訟當事人的地位。這無(wú)疑是對我國《民法通則》中民事主的一個(gè)突破，亦是民法理論研究對實(shí)踐的積極回應。從實(shí)踐看，既然法律規定了業(yè)主委員會(huì )有獨立的職責，就應為其履行職責提供充分的司法救濟，否則對其行使職責無(wú)疑是非常不利的。

　�。ǘ�）實(shí)現業(yè)主委員會(huì )的規范化

　　首先，確立業(yè)主委員會(huì )聘任制。業(yè)主委員會(huì )委員由業(yè)主大會(huì )聘任，并由業(yè)主大會(huì )向其頒發(fā)寫(xiě)明代理權范圍的授權書(shū)。它的委員可以是業(yè)主，也可以是其他人；若不是業(yè)主，則必須是具有專(zhuān)業(yè)知識和技能的專(zhuān)家。

　　其次，確定適當的聘期。聘期過(guò)長(cháng)，則易招致惰性，不利于積極有效地開(kāi)展管理工作；還容易滋生貪污挪用的情況。過(guò)短則又會(huì )因委員變動(dòng)頻繁，致使業(yè)主委員會(huì )的工作缺乏穩定性和連續性，也不利于自身的管理。

　�。ㄈ�）規范業(yè)主委員會(huì )與業(yè)主大會(huì )和業(yè)主關(guān)系

　　加強全體業(yè)主和業(yè)主大會(huì )對于業(yè)主委員會(huì )的監督權。首先，盡快出臺實(shí)施細則，增強可操作性�，F行的物業(yè)管理制度雖然就業(yè)主委員會(huì )應該向業(yè)主大會(huì )承擔的職責有了原則性的規定，但對于更細化的職責，法律法規則缺少相應的規定。為了減少此類(lèi)糾紛的發(fā)生，有必要對其職責做出更詳細的規定。其次，確立業(yè)主委員會(huì )定期報告制度，使其接受全體業(yè)主的監督。全體業(yè)主對業(yè)主委員會(huì )的行為負責，同時(shí)，業(yè)主委員會(huì )的委員也應該向全體業(yè)主盡善管理人的責任。業(yè)主委員會(huì )應定期向業(yè)主大會(huì )報告工作，接受其監督。若業(yè)主大會(huì )發(fā)現業(yè)主委員會(huì )超越代理權的范圍行事，或者為任何損害全體業(yè)主利益的行為時(shí)，可以隨時(shí)依照其協(xié)議解聘業(yè)主委員會(huì )委員，拒絕承認其行為對全體業(yè)主的法律效力，并保留損害賠償的請求權。