我國的土地權利制度已經(jīng)到了一個(gè)關(guān)鍵的發(fā)展階段。其中的原因，首先是經(jīng)濟體制在整體上已經(jīng)踏上了向市場(chǎng)經(jīng)濟的更高級階段邁進(jìn)的步伐，土地的權利將更加深入，更加廣泛地進(jìn)入市場(chǎng)機制，這樣，改革初期從香港引進(jìn)的曾經(jīng)發(fā)揮過(guò)巨大作用的而現在越來(lái)越不滿(mǎn)足需要的土地批租制度，就必須從根本上予以更新。另外，目前正在醞釀制定物權法典，這是我國調整財產(chǎn)關(guān)系的基本法律，以土地權利為核心的不動(dòng)產(chǎn)法將肯定是其最重要的內容。另外土地法的制定也在積極地進(jìn)行。在這種形勢下研究設計土地權利制度，不但對經(jīng)濟體制進(jìn)一步的發(fā)展有現實(shí)意義，而且對未來(lái)民法典或者物權法典的立法將發(fā)生巨大影響。

　　在土地權利總則部分，無(wú)論是民法典、物權法還是土地法，都應當首先明確，土地權利制度的基礎是市場(chǎng)經(jīng)濟，因此土地權利法律制度的根本任務(wù)，是保障權利持有的安全和權利交易的安全，并滿(mǎn)足人民生活的需要。

　　在總則部分應當尤其強調，土地權利制度應當遵從如下基本原則：

　　權利法定原則　這一原則是大陸法系的物權法中普遍承認的物權法定原則的體現，它的基本意義，即土地權利的類(lèi)型只能由法律強制性規定，而不能由權利人隨意創(chuàng )設。根據這一原則，公民、法人所擁有的土地權利的內容，只能是法律規定的內容。權利法定原則的根據是這些權利的重要經(jīng)濟意義和政治意義，以及它們所具有的社會(huì )最基本的權利的性質(zhì)。因為社會(huì )的其它權利都要直接或者間接地與這些權利發(fā)生必要的聯(lián)系，因此必須對這些權利確定明確而統一的內容。從根本上說(shuō)，這一原則是市場(chǎng)交易的基礎必須統一的原則在土地權利制度上的體現。

　　權利絕對原則　這一原則是物權法中的物權絕對原則的體現。它的基本意義是，土地權利在本質(zhì)上屬于支配權，當一個(gè)權利主體具有法律規定的某種土地權利時(shí)，其他的權利主體均不可能對同一權利客體擁有同樣的土地權利。這一點(diǎn)，也被稱(chēng)為物權的絕對性或者對世性。因此，一個(gè)土地權利的權利人，可以因為他所擁有的權利排斥他人對同一權利客體行使同一權利的主張。土地權利因屬于物權，而物權必須是絕對權，這是財產(chǎn)權利本質(zhì)的體現。

　　登記原則　這一原則是物權公示原則的體現。其基本意義是，在設立、變更、移轉、消滅物權時(shí)，必須履行一個(gè)能讓外界承認該權利變動(dòng)的程序。這一程序就是公示。公示原則是物權絕對性質(zhì)的必然結果。因物權有對世性，故法律在承認物權對他人有排斥的的權利的同時(shí)，也要求該權利的各種變動(dòng)能向社會(huì )展示，以獲得社會(huì )的承認，使得它的排斥他人的權利獲得社會(huì )的認可。故物權的變動(dòng)必須遵守公示原則。然而物權的公示手段在動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)有重大的區別，動(dòng)產(chǎn)的公示是占有的交付，不動(dòng)產(chǎn)物權的公示就是登記。故土地權利的各種變動(dòng)應當遵守公示原則。

　　目前我國法學(xué)界正在進(jìn)行應該采納實(shí)質(zhì)主義登記還是應該采納形式主義登記的討論。所謂實(shí)質(zhì)主義登記，即登記對不動(dòng)產(chǎn)物權的設立、變更、移轉、消滅的生效有決定作用的立法體例。這種體例為德國、臺灣的法律所采納。

　　〔1〕按這種體例， 不動(dòng)產(chǎn)物權的各種變動(dòng)不僅需要當事人的法律行為，也需要登記，法律行為和登記的雙重法律事實(shí)決定不動(dòng)產(chǎn)物權變動(dòng)的效力。

　　〔2〕形式主義登記，即不動(dòng)產(chǎn)物權的設立、變更、移轉、消滅的生效，僅僅以當事人的法律行為作為生效的必要充分條件，登記與否不決定物權變動(dòng)的效力。但是為交易安全的考慮，不經(jīng)登記的不動(dòng)產(chǎn)物權不得對抗第三人。這種體例，為法國和日本的法律所采納。

　　〔3〕這兩種體例相比，不論是在法理上，還是在實(shí)踐效果上， 均應是實(shí)質(zhì)主義登記為優(yōu)。

　　〔4）實(shí)質(zhì)主義登記的基本法理，即德國法學(xué)家薩維尼（Savigny ）所創(chuàng )立的物權理論。該理論的基本含義是，在一個(gè)物的權利移轉時(shí)，會(huì )出現至少是兩個(gè)法律行為，一個(gè)是債權行為，即當事人之間建立將要轉移物權的法律關(guān)系的行為；另一個(gè)是物權行為，即實(shí)際發(fā)生的轉移物權的行為。后一個(gè)法律行為又被稱(chēng)為物權契約或者物權合同。按照物權行為理論，物權契約必須有其外在的表現形式。德國民法學(xué)家和我國民法學(xué)家一致認為，不動(dòng)產(chǎn)的物權契約，其外在形式就是登記。

　　〔5〕所以， 它們接受了登記要件主義的立法思想，他們的物權法在規定物權種種變動(dòng)法律條件時(shí)，均規定不動(dòng)產(chǎn)物權不經(jīng)登記不得生效的一般原則�，F在這一原則已經(jīng)被我國法院和土地行政部門(mén)、房屋行政部門(mén)采納。