物業(yè)管理行業(yè)的興起是市場(chǎng)經(jīng)濟發(fā)展到一定程度的必然產(chǎn)物，它既反映了社會(huì )生產(chǎn)力發(fā)展的階段水平，也反映了社會(huì )分工細化的協(xié)作程度，同時(shí)也是現產(chǎn)權理論關(guān)于公共產(chǎn)品消費問(wèn)題的典型模型。因此，分析研究轉型時(shí)期經(jīng)濟發(fā)展的特點(diǎn)，把握物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展趨勢和方向，具有重要的理論和實(shí)踐意義。

　　一、轉型時(shí)期經(jīng)濟發(fā)展的特點(diǎn)

　　當今世界經(jīng)濟的發(fā)展模式大致有兩類(lèi)：一是傳統的計劃經(jīng)濟模式，資源的配置以中央集權、統一配置為特征；二是市場(chǎng)經(jīng)濟模式，資源的配置主要由市場(chǎng)供需雙方?jīng)Q定。進(jìn)入80年代后期，世界政治經(jīng)濟發(fā)展格局發(fā)生重大變化。以美國為代表的發(fā)達國家以信息技術(shù)和創(chuàng )新為特征步入了新經(jīng)濟時(shí)代。以俄羅斯為代表的東歐國家采取了所謂“休克療法”，試圖在極短時(shí)間內實(shí)現從計劃經(jīng)濟向市場(chǎng)經(jīng)濟的跳躍，然而，實(shí)踐已經(jīng)證明，這種改革的成本和代價(jià)是巨大的，它所產(chǎn)生的負面影響仍經(jīng)久不衰。以中國為代表的部分東亞國家選擇了漸進(jìn)式的改革道路，其主要做法是，從改進(jìn)微觀(guān)經(jīng)營(yíng)機制上入手，強化對勞動(dòng)者和企業(yè)的激勵作用，發(fā)揮勞動(dòng)力資源富裕的比較優(yōu)勢，促進(jìn)新增資源創(chuàng )造，借助于資源配置制度（價(jià)格機制），使這部分新增資源配置到傳統經(jīng)濟體制下受壓抑的部門(mén)，達到加速經(jīng)濟增長(cháng)和產(chǎn)業(yè)結構調整的目標。

　　面對全球經(jīng)濟格局的變化，美國著(zhù)名經(jīng)濟學(xué)家斯蒂格利茨認為，中國面臨兩個(gè)挑戰，一是轉型，二是發(fā)展。其實(shí)二者相輔相成，轉型似乎成為我國經(jīng)濟持續發(fā)展的必由之路，而發(fā)展又是轉型的目標所在。中國經(jīng)濟自改革開(kāi)放以來(lái)經(jīng)歷了兩方面的重大變革：一是經(jīng)濟體制從傳統的計劃經(jīng)濟向市場(chǎng)經(jīng)濟的轉變；二是經(jīng)濟增長(cháng)方式的轉變，即實(shí)現由粗放式經(jīng)營(yíng)到集約化經(jīng)營(yíng)的轉變。應該說(shuō)，我國目前正處于這種經(jīng)濟發(fā)展格局的轉變之中，這就是所謂的轉型經(jīng)濟。轉型經(jīng)濟的最基本的特征可以概括為非穩定性、可選擇性和高成長(cháng)性。它包括實(shí)現這種轉變過(guò)程的一系列制度選擇和政策措施。正是在這樣的經(jīng)濟背影下，物業(yè)管理行業(yè)應運而生。

　　二、我國物業(yè)管理市場(chǎng)的形成條件

　　物業(yè)管理最早起源于18世紀年代的英國，歷經(jīng)一百多年的發(fā)展，已經(jīng)形成了一個(gè)特定的行業(yè)。在我國，1981年3月深圳成立了第一家物業(yè)管理公司，直至1994年建設部頒布了《城市新建住宅小區管理辦法》，物業(yè)管理行業(yè)在中國才逐漸得以初步規范和發(fā)展。目前全國有物業(yè)管理單位10萬(wàn)多家，從業(yè)人員達150萬(wàn)人，初步形成了一個(gè)巨大的物業(yè)管理市場(chǎng)。物業(yè)管理市場(chǎng)在我國的形成與發(fā)展是經(jīng)濟轉型的必然結果：

　　1、經(jīng)濟轉型催生了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與住房制度改革。1980年，鄧小平同志就住宅問(wèn)題發(fā)表了重要講話(huà)，肯定了建筑業(yè)在國民經(jīng)濟中的重要作用，并為住宅改革指明了方向。后來(lái)，國家對城鎮土地使用制度、城鎮住房制度以及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)進(jìn)行改革，其核心是要改變計劃經(jīng)濟體制下的福利性分房制度，建立政策性和商業(yè)性相結合的規范化的住房分配交易市場(chǎng)和房屋維修市場(chǎng)。這一改革不僅為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)的形成和發(fā)展創(chuàng )造了先決條件，也為物業(yè)管理行業(yè)的產(chǎn)生和發(fā)展奠定了基礎。

　　2、產(chǎn)權主體的多元化導致了管理制度的根本變革。全民所有制條件下的房管制度不能適應市場(chǎng)經(jīng)濟的要求，也即它無(wú)法解決多元化產(chǎn)權物業(yè)的管理問(wèn)題。以往房屋的使用者和產(chǎn)權人是相分離的，產(chǎn)權人不是政府就是國有企業(yè)，物業(yè)產(chǎn)權的不可劃分的性質(zhì)，導致產(chǎn)權不能流動(dòng)、人才不能流動(dòng)、資源配置效率低。隨著(zhù)房屋市場(chǎng)交易日臻成熟，大多數產(chǎn)權轉移到個(gè)人和企業(yè)手中，于是形成了產(chǎn)權多元化的格局。這樣，舊的房管制度顯然解決不了這類(lèi)物業(yè)的管理問(wèn)題，多元化的產(chǎn)權主體期盼著(zhù)新型的物業(yè)管理模式的出現。

　　3、公共產(chǎn)品的特性決定了物業(yè)管理機構存在的必要性。對于一幢物業(yè)而言，產(chǎn)權多元化的物業(yè)還包括了它所附帶的公共產(chǎn)品（公共部位）。所謂公共產(chǎn)品就是某一區域全體消費者免費或者以很低的價(jià)格就可以購買(mǎi)到的商品或服務(wù)。例如小區內部的保安、保潔和公共部位的維修、養護都可以看成是公共產(chǎn)品，它與購房合同中的房屋產(chǎn)權有本質(zhì)區別，取得房屋產(chǎn)權便具有排它性，但公共產(chǎn)品的消費則是非排它性的。由于公共產(chǎn)品都符合“搭便車(chē)原則”，要維持公共產(chǎn)品的耐用性和持久性就必須有一個(gè)組織來(lái)整合各產(chǎn)權主體散落在公共產(chǎn)品中的權益，這個(gè)組織便是物業(yè)管理公司。這是物業(yè)管理行業(yè)存在的法理基礎。

　　4、物業(yè)投資的保值增值要求專(zhuān)業(yè)化的物業(yè)管理。市場(chǎng)經(jīng)濟的高度發(fā)達，已經(jīng)使購買(mǎi)房屋不僅僅是一種消費投資行為，而且還包涵甚至純粹是一種資本投資行為。事實(shí)也已證明，很多人購置物業(yè)就是作為一種投資。從本質(zhì)上講，業(yè)主購置房屋或者從事置業(yè)投資，除了要獲得資金的時(shí)間收益外，更重要是為了獲取包括服務(wù)在內的環(huán)境增值收益，它是不動(dòng)產(chǎn)增值的重要方面。也就是說(shuō)，業(yè)主為了確保房屋的投資保值增值也需要選擇專(zhuān)業(yè)化管理組織。

　　5、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商售后服務(wù)承諾的要求。市場(chǎng)經(jīng)濟中人們自主選擇的權利促使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商不僅要提供優(yōu)質(zhì)有房屋、優(yōu)美的環(huán)境，而且還要提供優(yōu)良的服務(wù)、優(yōu)雅的文化。因此，為了樹(shù)立品牌，獲取長(cháng)遠利益，越來(lái)越多的開(kāi)發(fā)商注重提供優(yōu)良的售后服務(wù)，他們甚至在房屋的規劃設計階段就考慮了物業(yè)管理的要求。推動(dòng)和促進(jìn)物業(yè)管理的發(fā)展，成為開(kāi)發(fā)商走專(zhuān)業(yè)化分工協(xié)作道路的必然選擇。

　　三、我國物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展趨勢和方向

　　物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展與社會(huì )經(jīng)濟發(fā)展、人們生活水平和生活方式密切相關(guān)，因此，我們可以從物業(yè)管理行業(yè)所在的法律環(huán)境、經(jīng)濟背景以及行業(yè)內涵等方面去把握其發(fā)展趨勢和方向。

　　1、物業(yè)管理市場(chǎng)由單一、狹小逐漸轉變開(kāi)放、擴大

　　中國經(jīng)濟轉型的過(guò)程，要求作為居民生存條件的住房走向市場(chǎng)。我國住房制度的改革，為此創(chuàng )造了有利條件。80年代以前，住房從建造、分配到管理基本上是統分統包，幾乎不存在真正意義上的物業(yè)管理。到1999年，全國可售公房的60%以上已出售給了居民家庭。從新建商品房來(lái)看，1985年個(gè)人購買(mǎi)的比例僅占14%，到1999年個(gè)人購房比例達80%.這表明單一住房公有制已經(jīng)被打破，以居民自有產(chǎn)權主的多種產(chǎn)權形式并存的格局正在逐步形成。

　　另外，根據統計資料，2000年我國房地產(chǎn)業(yè)在國內生產(chǎn)總值（GDP）中的比例為6%，而同期日本為11%、香港為19%，正因為存在這方面的差距，國家“十五”計劃已明確把發(fā)展新興城鎮作為拉動(dòng)經(jīng)濟增長(cháng)、調整經(jīng)濟結構和布局的重要手段。由此可見(jiàn)，房地產(chǎn)業(yè)在我國有著(zhù)巨大的發(fā)展空間，同樣物業(yè)管理市場(chǎng)的發(fā)展前景也是十分令人樂(lè )觀(guān)的。

　　2、物業(yè)管理企業(yè)的數量將呈現從擴張到收縮直到穩定的狀態(tài)

　　到目前為止，我國物業(yè)管理單位已有10萬(wàn)多家，全國的房屋建筑面積總總計約90多億平方米，平均每家管理的面積不到10萬(wàn)平方米。物業(yè)管理的低收入、低利潤的行業(yè)特點(diǎn)，要求規�；�經(jīng)營(yíng)。這一基本的市場(chǎng)競爭法則，必然導致眾多的物業(yè)管理公司被兼并、淘汰和破產(chǎn)。以深圳為例，全市共有各類(lèi)物業(yè)管理機構1200余家，其中正式注冊的公司有470多家，管理面積超過(guò)100萬(wàn)平方米的只有30多家，僅占公司總數的7%，但卻管理著(zhù)全市住宅建筑面積的60%，有40%的物業(yè)管理的面積不到10萬(wàn)平方米。為了避免無(wú)效競爭和浪費資源，深圳市政府對物業(yè)管理公司的注冊予以限制，以抑制絕對數量的增加，同時(shí)要求開(kāi)發(fā)商對新開(kāi)發(fā)出的房屋進(jìn)行招標選擇管理公司。這種趨勢表明，多數物業(yè)管理公司將被日益激烈的市場(chǎng)競爭所淘汰。物業(yè)管理行業(yè)將進(jìn)入群雄并起的戰國時(shí)代，最終將形成若干家實(shí)力雄厚的物業(yè)管理龍頭企業(yè)，并成為行業(yè)發(fā)展的標志。

　　3、政府行政職能日益弱化，行業(yè)自律逐漸增強

　　如果說(shuō)目前和今后一段時(shí)期，物業(yè)管理市場(chǎng)還需要政府有關(guān)部門(mén)依靠行政手段來(lái)加以干預和指導的話(huà)，那么可以斷定，隨著(zhù)改革的不斷深化，市場(chǎng)競爭機制作用的日益強大和有效，政府在物業(yè)管理方面的職能將逐漸弱化成為制定適當的法規，并保障法規的嚴肅性和權威性。行業(yè)自律性的形成完全依賴(lài)于市場(chǎng)化的發(fā)育程度，一個(gè)高度發(fā)達的物業(yè)管理市場(chǎng)，必然有與之相適應的行規業(yè)律。國家建設部已率先將原先政會(huì )的行政職能權力讓位于中國物業(yè)管理協(xié)會(huì )，雖然它仍然有其官方背景，但畢竟是向行業(yè)慣例上邁出了可喜的一步。

　　4、物業(yè)管理服力的內容將向兩頭延伸

　　傳統的物業(yè)管理服務(wù)的內容主要包括小區的治安、環(huán)境衛生、設備設施的維護、維修及保養等，其目標和對象是延長(cháng)物業(yè)的使用壽命�，F代物業(yè)管理已將這種服務(wù)指向了物業(yè)的所有者和使用人，物業(yè)管理企業(yè)竭力創(chuàng )造人性化、親性化的管理環(huán)境。然而，物業(yè)管理服務(wù)的內容還將向上延伸至房屋的規劃設計階段、設備安裝及調試階段。這種看似不務(wù)正業(yè)的多此一舉，實(shí)際上是物業(yè)管理企業(yè)的內在需求。一方面，開(kāi)發(fā)商希望在事前多聽(tīng)取物業(yè)管理公司的意見(jiàn)，充分利用物業(yè)管理公司在與業(yè)主和住戶(hù)聯(lián)系中獲取的信息資源，以保證其后續服務(wù)的質(zhì)量，達到樹(shù)品牌的目標；另一方面，物業(yè)管理企業(yè)需要通過(guò)接管前期的介入熟悉和了解設備設施的狀況，以保證住戶(hù)入伙期的平穩過(guò)渡。

　　我國的物業(yè)管理行業(yè)方興未艾，它在改革開(kāi)放中誕生，又在經(jīng)濟轉型時(shí)期接受洗禮和沖擊，雖然會(huì )有一些艱難，但噴薄而出的朝陽(yáng)終究會(huì )映紅大江南北。