第一章總則

　　第一條為適應社會(huì )主義市場(chǎng)經(jīng)濟發(fā)展的需要，促進(jìn)物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展，提高物業(yè)管理水平，積極培育物業(yè)管理市場(chǎng)，規范市場(chǎng)競爭行為，維護物業(yè)管理招標、投標活動(dòng)法事人的合法權益，根據《中華人民共和國招標投標法》、《江蘇省城市住宅區物業(yè)管理辦法》以及國家和省的其它有關(guān)規定，制定本辦法。

　　第二條本辦法所稱(chēng)物業(yè)，是指已投入使用的住宅、商業(yè)用房、工業(yè)廠(chǎng)房等建筑物及其相關(guān)附屬的設施、設備和相關(guān)場(chǎng)地。

　　本辦法所稱(chēng)物業(yè)管理，是指業(yè)主組成委員會(huì )對其物業(yè)的共有部分和共同事務(wù)委托物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行管理并提供相應服務(wù)的活動(dòng)。

　　本辦法所稱(chēng)物業(yè)管理招標投標，是指招標人以招標的方式，將物業(yè)管理區域內房屋及其用部位共用設施設備的維修養護、安全護衛、綠化、環(huán)境衛生及生活服務(wù)等事務(wù)，一次性發(fā)包，由投標人通過(guò)競爭承接物業(yè)管理的行為。

　　第三條本辦法適用于本省行政區域范圍內各類(lèi)物業(yè)管理的招標投標管理。

　　第四條省人民政府建設行政主管部門(mén)是本省行政區域內物業(yè)管理行政主管部門(mén)，負責本行政區域內物業(yè)管理招標投標的監督管理工作。

　　各市、縣房產(chǎn)（建設）行政主管部門(mén)是本行政區域內物業(yè)管理行政主管部門(mén)，負責本行政區域內物業(yè)管理招標投標的監督管理工作。

　　第五條新建物業(yè)應當采用招標投標的方式確定物業(yè)管理企業(yè)；已投入使用的物業(yè)應逐步推行招標投標，選擇物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行管理服務(wù)。

　　第六條物業(yè)管理招標投標應當堅持公開(kāi)、公平、公正和誠實(shí)信用的原則。招標、投標雙方不弄虛作假，惡意串通，損害對方或其他投標人的合法權益。

　　第七條任何單位和個(gè)人不得將依法必須進(jìn)行招標的項目化整為零或者以其他任何方式規避招標。

　　第二章招標

　　第八條物業(yè)管理項目，須具備以下條件，方可組織招標活動(dòng)：

　　1、新建的物業(yè)，開(kāi)發(fā)建設單位應持有土地使用權證、建設工程規劃許可證、商品房銷(xiāo)售許可證、工程設施使用許可證，已投入使用的物業(yè)，需按照《江蘇省城市住宅區業(yè)主委員會(huì )管理辦法》成立業(yè)主委員會(huì )，并報所在地物業(yè)管理行政主管部門(mén)核準；

　　2、有符合規定要求可供物業(yè)管理企業(yè)使用的物業(yè)管理用房；

　　3、物業(yè)維修基金已經(jīng)落實(shí)。

　　第九條業(yè)主委員會(huì )尚未成立的，可由開(kāi)發(fā)建設單位負責物業(yè)管理服務(wù)的招標組織工作。業(yè)主委員會(huì )已經(jīng)成立的，經(jīng)業(yè)主代表大會(huì )討論決定，由業(yè)主委員會(huì )負責物業(yè)管理服務(wù)的招標組織工作（以下統幾招標人）。

　　第十條物業(yè)管理招標可以采取下列方式進(jìn)行：

　�。ㄒ唬┕�開(kāi)招標。由招標人通過(guò)報刊、廣播、電視等發(fā)布招標公告；

　�。ǘ�）邀請招標。由招標人發(fā)出招標邀請書(shū)，邀請3家（含3家）以上有能力承擔牧業(yè)管理任務(wù)的單位參加投標。

　　招標方式一經(jīng)確定，不得中途變更。

　　第十一條符合下列條件之一的，經(jīng)省轄市以上物業(yè)管理行政主管部門(mén)審查同意，可不采取招標方式：

　�。ㄒ唬┪飿I(yè)的使用在保密或安全方面有特別要求的；

　�。ǘ�）金融機構，工業(yè)廠(chǎng)區等；

　�。ㄈ�）其他不適宜采用公開(kāi)招標的物業(yè)。

　　第十二條招標人應當成立專(zhuān)門(mén)的招標組織。招標組織負責招標活動(dòng)的具體實(shí)施，審定標底，提出招標、投標、開(kāi)標、中標辦法，招標活動(dòng)結束即自行撤消。

　　在開(kāi)始正式招標之前，招標個(gè)應向所在地物業(yè)管理行政主管部門(mén)申報招標申請書(shū)、招標組織的情況、已經(jīng)編制完成的招標文件、評標和中標辦法及其它必要的文件，經(jīng)所在地物業(yè)管理主管部門(mén)審查同意后方可組織招標。

　　第十三條招標人可以選擇委托具備相應資格的招標代理機構辦理招標事宜。

　　招標代理機構是從事業(yè)管理代理業(yè)務(wù)并提供相關(guān)服務(wù)的中介組織。設立招標代理機構除應當符合有關(guān)法律、法規和規章規定的設立條件外，還應當具備下列條件：

　�。ㄒ唬┦≥犑幸陨衔飿I(yè)管理行政主管部門(mén)確認的資格，具備從事物業(yè)管理招標代理業(yè)務(wù)并提供相關(guān)服務(wù)的能力；

　�。ǘ�）有能夠編制招標文件和組織評標的相應專(zhuān)業(yè)力量；

　　招標代理機構應當在招標人委托的范圍內辦理招標事宜，并遵守本辦法的規定。

　　第十四條招標人也可以自行組織物業(yè)管理招標，但必須具備下列條件，并成立專(zhuān)門(mén)的招標組織，經(jīng)物業(yè)管理行政主管部門(mén)審查同意實(shí)施：

　�。ㄒ唬┯信c招標項目適應的工程技術(shù)、經(jīng)濟、管理人員；

　�。ǘ�）有編制招標文件能力；

　�。ㄈ�）有組織開(kāi)標、評標的能力。

　　第十五條招標人享有下列權利和義務(wù)。

　　權利：

　�。ㄒ唬┚幹普袠宋募�，組織招標活動(dòng)；

　�。ǘ�）選擇和確定符合資質(zhì)條件的投標人；

　�。ㄈ�）根據評標原則決定評標、定標辦法；

　�。ㄋ模┻x定中標人；

　�。ㄎ澹┮婪ㄏ碛械钠渌麢嗬�。

　　義務(wù)：

　�。ㄒ唬﹫绦蟹�律、法規、規章和政策；

　�。ǘ�）接受物業(yè)管理行政主管部門(mén)的管理和監督；

　�。ㄈ�）履行依法約定的其他義務(wù)。

　　第十六條招標人制作招標文件應客觀(guān)、公正、廣泛聽(tīng)職業(yè)主及使用人的意見(jiàn)。

　　招標文件包括招標書(shū)、投標須知、訂立委托管理合同的條件、投標答疑及協(xié)議條款。招標書(shū)應當包括以下內容：

　�。ㄒ唬┪飿I(yè)規劃建設的基本情況，包括占地面積、建筑面積、產(chǎn)權狀況、經(jīng)營(yíng)服務(wù)用房及管理用房、公用設施、設備及公共場(chǎng)地、園林綠化、社區文化娛樂(lè )設施等以及共用部位、共用設施設備維修基金歸集到位等情況；

　�。ǘ�）物業(yè)管理的內容和要求；

　�。ㄈ�）投標書(shū)編制的依據；

　�。ㄋ模┩稑巳说馁Y質(zhì)和條件；

　�。ㄎ澹┙M織解釋招標文件及實(shí)地查驗物業(yè)的時(shí)間、地點(diǎn)；

　�。�六）投標書(shū)密封要求及送達的地點(diǎn)及截止時(shí)間；

　�。ㄆ撸┰u標項目、計分辦法及標原則；

　�。ò耍┩稑藭�(shū)歸屬；

　�。ň牛╅_(kāi)標、評標、宣布中標的時(shí)間、地點(diǎn)；

　�。ㄊ�）其他需要說(shuō)明的事項。

　　招標人對已發(fā)出的招標文件進(jìn)行必要的澄清或者修改的，應當在招標文件要求提交投標文件截止時(shí)間至少15日前，以書(shū)面形式通知所有招標文件收受人。該澄清或者修改的內容為招標文件的組成部分。

　　第十七條采用公開(kāi)招標方式的，招標人應當提前一個(gè)月通過(guò)報刊、廣播、電視或其他方式公開(kāi)發(fā)布招標公告，同時(shí)報所在物業(yè)管理行政主管部門(mén)備案；采用邀請招標方式的，招標人應向符合資質(zhì)要求的3家以上（含3家）的物業(yè)管理企業(yè)發(fā)出招標邀請書(shū)，同時(shí)報所在地物業(yè)管理行政主管部門(mén)備案。

　　招標公告或招標邀請書(shū)應包括下列內容：

　�。ㄒ唬┱袠巳说拿�稱(chēng)、地址、通訊聯(lián)系、聯(lián)系人；

　�。ǘ�）擬招標的物業(yè)的名稱(chēng)、類(lèi)別、用途、座落地點(diǎn)、建筑面積等；

　�。ㄈ�）對投標人的資格等方面的要求；

　�。ㄋ模�報名的地點(diǎn)和期限；

　�。ㄎ澹┇@取招標文件保證金的，應當在招標公告或招標邀請書(shū)中寫(xiě)明。

　　第十八條招標人應對申請投標人資格進(jìn)行審查，根據投標人的資質(zhì)、業(yè)績(jì)、信譽(yù)等情況從優(yōu)確定入圍單位應不少于3個(gè)。

　　招標人應述審查資格、確定入圍單位等有關(guān)材料送所在物業(yè)管理行政主管部門(mén)復查。經(jīng)復查同意后，招標人向審查合格的潛在投標人分發(fā)招標文件及有關(guān)資料。入圍投標單位自正式收到招標文件之日起，編制標書(shū)時(shí)間應不低于20日。

　　第十九條招標人不得向他人透露已獲取招標文件的潛在投標人名稱(chēng)、數量以及可能影響公平競爭的有關(guān)招標投標的其他情況。

　　第三章投標

　　第二十條投標人是響應招標、參加投標競爭的具有物業(yè)管理資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。投標人參與投標報名提供下列材料；

　�。ㄒ唬┢髽I(yè)營(yíng)業(yè)執照、物業(yè)管理資質(zhì)證書(shū)或其他有效證明；

　�。ǘ�）企業(yè)簡(jiǎn)歷；

　�。ㄈ�）本企業(yè)物業(yè)管理的主要業(yè)績(jì)；

　�。ㄋ模┱袠巳艘�求提供的其他材料。

　　第二十一條投標人應當按照招標文件的要求編制投標文件。投標文件應當對招標文件提出實(shí)質(zhì)性要求和條件作出響應。

　　投標書(shū)應包括以下主要內容：

　�。ㄒ唬┪飿I(yè)管理企業(yè)的管理機構設立方案、運人流程及各項管理規章制度；

　�。ǘ�）管理服務(wù)人員配備方案及檔案管理；

　�。ㄈ�）管理服務(wù)費用房及其他物資裝備配置方案；

　�。ㄋ模┕芾矸�務(wù)費用收支測算方案；

　�。ㄎ澹┕芾矸�務(wù)分項標準與服務(wù)承諾，安全護衛及車(chē)輛管理，綠化養護及房屋設備維修方案與措施；

　�。�六）社區文化與精神文明服務(wù)方案；

　�。ㄆ撸┕芾矸�務(wù)模式設想，包括擬在中標后將中標項目的部分非主體、非關(guān)鍵性工作進(jìn)行分包的計劃等。

　　第二十二條投標人應在招標文件要求提交投標文件的截止時(shí)間前，將投標文件送達招標地點(diǎn)。招標人收到投標文件后，應當簽收保存，不得開(kāi)啟。投標人少于3個(gè)的，招標人應當依照本辦法重新招標。

　　投標人在招標文件要求提交投標文件的截止時(shí)間前，可以補充、修改或者撤回已提交的投標文件，并書(shū)面通知招標人。補充、修改的內容為投標文件的組成部分。

　　第二十三條投標人不得相互串通投標報價(jià)，不得排擠其他投標人的公平競爭，損害招標人或者其他投標人的合法權益。投標人不得與招標人串通投標，損害國家利益、社會(huì )公共利益或者他人的合法權益。禁止投標人以向招標人或者評標委員會(huì )成員行賄的手段謀取中標。

　　投標人不得以低于成本的報價(jià)競標，也不得以他人名義投標或者以其他方式弄虛作假，騙取中標。

　　第二十四條投標人享有下列權利：

　�。ㄒ唬┯袡喟凑照袠宋募�的要求自主投標；

　�。ǘ�）根據自己的經(jīng)營(yíng)情況參與投標競爭或放棄參與競爭；

　�。ㄈ�）根據自己的經(jīng)營(yíng)情況的資質(zhì)等級，有權確定自己的投標報價(jià)。

　　投標人應當履行下列義務(wù)：

　�。ㄒ唬﹫绦蟹�律、法規、規章和政策；

　�。ǘ�）接受物業(yè)管理行政主管部門(mén)的管理和監督；

　�。ㄈ�）履行依法約定的其他義務(wù)。

　　第四章開(kāi)標、評標和標

　　第二十五條開(kāi)標、評標和中標活動(dòng)，應在所在地物業(yè)管理行政主管部門(mén)監督下進(jìn)行，由招標人主特，其中開(kāi)標、宣布中標活動(dòng)應邀請所有投標人參加。

　　第二十六條開(kāi)標時(shí)，由投標人或者其推選的代表檢查所有文件的密封情況，也可以由招標人委托的公證機構檢查并公證；經(jīng)確認無(wú)誤后，由工作人員當眾拆封，宣讀投標人名稱(chēng)、擬提供的主要服務(wù)項目及標準、擬定的公共服務(wù)收費標準等主要內容。

　　開(kāi)標過(guò)程應當記錄，并存檔備查。

　　第二十七條投標書(shū)有下列情況之一的，應當為無(wú)效標書(shū)：

　�。ㄒ唬┩稑藭�(shū)未密封；

　�。ǘ�）投標書(shū)未加蓋單位法定代表或法定代表人委托人印簽；

　�。ㄈ�）投標書(shū)沒(méi)有影響招標文件；

　�。ㄋ模┩稑藭�(shū)逾期送達；

　�。ㄎ澹┩稑藛挝环ǘù�表人或委托人未如期參加會(huì )議；

　�。�六）物業(yè)管理服務(wù)費用報價(jià)明顯低于成本的。

　　第二十八條物業(yè)管理評標委員會(huì )，由招標人以及工程、技術(shù)、經(jīng)濟等方面的專(zhuān)家組成，人數一般為7-11人，單數。其中工程、技術(shù)、經(jīng)濟等方面的專(zhuān)家不得于成員總數的三分之二。

　　評標專(zhuān)家應當具有從事物業(yè)管理相關(guān)領(lǐng)域工作滿(mǎn)五年以上并具有高級職稱(chēng)或者具有相同等專(zhuān)業(yè)水平，由招標人從省以上物業(yè)管理行政主管部門(mén)提供的專(zhuān)家名單中確定；一般招標項目可以采取隨機抽取方式，特殊招標項目可以由招標人直接選擇。

　　與投標人有利害關(guān)系的人不得進(jìn)入相關(guān)項目的評標委員會(huì )；已經(jīng)進(jìn)入的應當更換。

　　評標委員會(huì )成員名單，應經(jīng)省轄市以上物業(yè)管理行政主管部門(mén)審查同意，并且應當保密直至現場(chǎng)答辨開(kāi)始為止。

　　第二十九條評標活動(dòng)主要包括標書(shū)評分、現場(chǎng)答辨、企業(yè)信譽(yù)調查三項。

　　招標人應當采取必要的措施，保證標書(shū)評分、企業(yè)信譽(yù)調查等評標活動(dòng)在嚴格保密的情況下進(jìn)行，保證現場(chǎng)答辨活動(dòng)在正常秩序的情況下進(jìn)行。答辨應采取一問(wèn)一答的方式。任何單位和個(gè)人不得非法干預、影響評標的過(guò)程和結果。

　　企業(yè)信譽(yù)調查活動(dòng)，由招標組織進(jìn)行，應在現場(chǎng)答辨之前完成。招標組織應成企業(yè)信譽(yù)調查小組，由招標人、所在地物業(yè)管理主管部門(mén)及有關(guān)專(zhuān)家等方面的代表組成，人數3-5人。

　　第三十條對投標文件中含義不明確的內容，招標人和評標委員會(huì )可以在現場(chǎng)答辨活動(dòng)中要求投標必要的澄清或者說(shuō)明。

　　所作的澄清或者說(shuō)明，不得超出投標文件的范圍或者改變投標文件的實(shí)質(zhì)性?xún)热荨?/p>

　　開(kāi)標后提出的任何的修改聲明或者附加條件，一律不得作為評標的依據。

　　第三十一條評標委員會(huì )成員應當客觀(guān)、公正地履行職責，遵守職業(yè)道德，對所提出的評審意見(jiàn)承擔個(gè)人責任。

　　評標委員會(huì )成員必須按規定的評標辦法打分，獨自進(jìn)行，否則視為廢票。

　　第三十二條評標一般采取綜合計分的方法。對參加投標單位的標書(shū)、信譽(yù)、答辨等逐項進(jìn)行無(wú)記名評分，每個(gè)大項分別以百分制評分。

　　計分時(shí)，按各大項中的分項去掉一個(gè)最高分和一個(gè)最低分后職平均值，得出分項分值；分項分值之和為該大項總分；大項總分乘以相應的權重后加和，計算出投票單位綜合得分。

　　標書(shū)、答辨、信譽(yù)等項的權重之和為100%，比例根據物業(yè)標的具體情況合理確定。其中，標書(shū)的權重應大于50%，答辨的權重應在20%-40%之間，信譽(yù)的權重應在10%-30%之間。如公共服務(wù)費單獨作為評分項目，其權重不應超過(guò)20%，具體由招標組織在招標辦法中確定。

　　第三十三條受開(kāi)發(fā)建設單位委托，對同一物業(yè)承擔過(guò)管理服務(wù)的物業(yè)管理企業(yè)，在同等條件下享有優(yōu)先中標權。

　　前款物業(yè)管理企業(yè)有兩家以上的，最后承擔管理服務(wù)的一家享有優(yōu)先中標權。

　　第三十四條在確定中標人前，招標人不得與投標人就投標價(jià)格、投標方案等實(shí)質(zhì)性?xún)热葸M(jìn)行談判。

　　第三十五條確定中標單位后7日內，招標人向中標單位發(fā)《中標通知書(shū)》，同時(shí)將中標結果通知所有未中標的投標人。

　　《中標通知書(shū)》對招標人和投標人具有法律效力。中標通知發(fā)出后，招標人改變中標結果的或者中標人放棄中標項目的應當依法承擔法律責任。

　　第三十六條《中標通知書(shū)》發(fā)出后30日內，招標人和中標人應依據招標文件、投標書(shū)及有關(guān)規定，雙方正式簽訂物業(yè)管理委托合同。招標文件要求中標人提交履約保證金的，中標人應當提交。

　　物業(yè)管理委托合同必須使用用國家建設部，國家工商行政管理局印發(fā)的《物業(yè)管理委托合同（示范文本）》［建房（1997）263號］。

　　正式簽訂的物業(yè)管理委托合同須報所在地物業(yè)管理行政主管部門(mén)備案。

　　第三十七條中標人應當按照合同約定履行義務(wù)。中標人不得向他人轉讓中標項目，也不得將中標項目肢解后分別向他人轉讓。

　　中標人按照合同約定或者經(jīng)招標人同意可以將中標項目的部分非主體、非關(guān)鍵性工作分包給他人完成，接受分包的人應當具備相應的資格條件，并不得再次分包。

　　中標人應當就分包項目向招標人負責，接受分包的人就分包項目承擔連帶責任。

　　第三十八條前期物業(yè)管理委托合同期內，入住率達到60%以上時(shí)，開(kāi)發(fā)建設方應當在所在地物業(yè)管理行政主管部門(mén)指導下按照《江蘇省城市住宅區業(yè)主委員會(huì )管理辦法》成立業(yè)主委員會(huì )。

　　第三十九條中標人無(wú)故不履行與招標人簽訂的合同的，其履約保證金不予退還，給招標人造成的損失超過(guò)履約保證金額的，還應當對超過(guò)部分予以賠償。

　　第五章附則

　　第四十條招標、招標代理機構、投標人、評標、中標人違反本規定的，由有關(guān)部門(mén)依照國家有關(guān)法律、法規進(jìn)行處罰。

　　第四十一條招標人和投標人在招標活動(dòng)或履行物業(yè)管理合同過(guò)程中發(fā)生糾紛，應當協(xié)商解決，或由所在地物業(yè)管理行政主管部門(mén)協(xié)調；當事人達成仲裁協(xié)議的，應當依法向仲裁委員會(huì )申請仲裁；未達成協(xié)議的也可以直接向人民法院起訴。

　　第四十二條依法必須進(jìn)行招標的項目違反本辦法規定，中標無(wú)效的應當依照本辦法規定的中標條件從其余投標人中重新從優(yōu)確定中標人或者依照本辦法重新進(jìn)行招標。

　　第四十三條本辦法由江蘇省建設行政主管部門(mén)負責解釋。

　　第四十四條本辦法自頒布之日（2000年4月27日發(fā)布）起試行。