在企業(yè)改制中，由于部分土地資產(chǎn)進(jìn)入企業(yè)凈資產(chǎn)，因此在使用每一種評估方法進(jìn)行土地資產(chǎn)評估時(shí)都有一些應注意的事項。

　　市場(chǎng)比較法

　　市場(chǎng)比較法是改制企業(yè)土地資產(chǎn)最常用的方法之一，在進(jìn)行比較修正時(shí)應注意以下幾個(gè)要點(diǎn)：

　　比較案例與評估對象在客觀(guān)條件上一致，但價(jià)格內涵不同，仍然要進(jìn)行修正。如評估對象的客觀(guān)開(kāi)發(fā)程度為“七通一平”與比較案例條件一致，但由于資產(chǎn)界定過(guò)程中，部分開(kāi)發(fā)費用已計入到其他資產(chǎn)中，因此評估價(jià)格內涵為“三通一平”，此時(shí)就要對比較案例進(jìn)行修正。只有這樣才能保證市場(chǎng)比較法評估的價(jià)格內涵與成本逼近法評估的價(jià)格內涵的一致性。

　　對宗地面積大小要引起足夠的重視。由于企業(yè)改制中土地用地規模不一樣，對宗地價(jià)格產(chǎn)生了很大的影響。對此，對宗地面積的大小修正必須引起注意，具體可采用開(kāi)發(fā)區內宗地估價(jià)的方法，將選擇的小宗地實(shí)例價(jià)格修正到與改制企業(yè)用地面積相同的宗地價(jià)格。

　　充分考慮土地利用現狀與規劃要求之間的差別，對土地利用的規劃條件，進(jìn)行適當的修正。比較案例土地價(jià)格一般是根據最佳利用原則確定的，有時(shí)待估對象與比較案例的規劃條件一致，但待估地塊現狀沒(méi)有達到規劃條件，并且企業(yè)仍然按原來(lái)現狀利用，此時(shí)就應該對比較案例進(jìn)行規劃條件的修正，使與待估地塊條件一致，也就是說(shuō)企業(yè)改制的土地資產(chǎn)評估必須考慮用地現狀。

　　成本逼近法

　　成本逼近法也是企業(yè)改制中土地資產(chǎn)評估最常用的方法之一，采用該方法評估時(shí)應注意以下幾點(diǎn)：

　　必須重置征地費。進(jìn)行企業(yè)改制的許多土地是早期取得的，征地費用的原值與評估時(shí)的差別很大。因此，在評估時(shí)必須按評估對象所在的位置重新估算征地費（或土地取得費）的情況，而不能用征地原值，即估算估價(jià)期日的征地費（或土地取得費）。

　　仔細分析征地費（或土地取得費用）的情況。在企業(yè)改制工作中發(fā)現征地費用的構成以及征地標準差別很大，即使在同一地方由于征地單位或項目不同有很大差別，一般都超過(guò)了國家規定的標準，但在應用成本逼近法時(shí)，應采用客觀(guān)費用，而不是實(shí)際費用。

　　確定合理開(kāi)發(fā)費用。在確定開(kāi)發(fā)費時(shí)，不應以實(shí)際的開(kāi)發(fā)費用為依據，而是以界定后的土地資產(chǎn)的內涵為依據。