2005年11月16日，國家建設部和人事部共同 發(fā)布了《物業(yè)管理師制度暫行規定》，經(jīng)過(guò)兩年的努力推進(jìn)，國家首批物業(yè)管理師誕生了，這是值得行業(yè)共慶的大事。為了使物業(yè)管理師制度在實(shí)踐中順利推進(jìn)，充分發(fā)揮出對行業(yè)的促進(jìn)和提高作用，有必要對這一制度的實(shí)際運作進(jìn)行深入細化的考慮或制度設計。

　　一、從企業(yè)經(jīng)理上崗證到物業(yè)管理師的過(guò)渡銜接

　　我國目前現行的上崗制度是從1999年起開(kāi)始實(shí)施的，要求物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理、部門(mén)經(jīng)理、管理員須持證上崗。在物業(yè)管理師制度出臺之前，企業(yè)經(jīng)理上崗證實(shí)施已有多年，對提高行業(yè)從業(yè)人員的素質(zhì)起到積極作用，今后物業(yè)管理師制度推行，項目負責人由物業(yè)管理師擔任，原有的企業(yè)經(jīng)理上崗證等于廢止。但這也給企業(yè)帶來(lái)一定困擾：一是注冊物業(yè)管理師人數有限，難以達到行業(yè)需要的數量；二是很多企業(yè)投入較多時(shí)間和資金進(jìn)行企業(yè)經(jīng)理上崗證培訓，一旦立刻廢止，會(huì )給企業(yè)造成資源浪費。所以通過(guò)過(guò)渡期進(jìn)行兩者的銜接是必要的。

　　這個(gè)過(guò)渡期限要多長(cháng)？全面推行物業(yè)管理師制度，管理師人數要達到一定規模，至少需要2萬(wàn)人。根據目前考試及注冊程序的要求，達到這個(gè)規模，可能需要2至3年。因此從項目經(jīng)理到注冊物業(yè)管理師的過(guò)渡期大約要3年左右時(shí)間。

　　為了全面推行物業(yè)管理師，這個(gè)過(guò)渡期越短越好。這就需要一定政策導向，督促行業(yè)縮短過(guò)渡期�？梢詮娜�方面考慮：一是規定新項目的項目經(jīng)理應該由注冊物業(yè)管理師擔任，原有項目的項目負責人可以由持企業(yè)經(jīng)理上崗證的人員繼續擔任。過(guò)渡期滿(mǎn)后，所有項目都由注冊物業(yè)管理師任項目負責人。過(guò)渡期內，不再核發(fā)項目經(jīng)理上崗證。過(guò)渡期滿(mǎn)后，企業(yè)經(jīng)理上崗證廢止，企業(yè)經(jīng)理上崗證可以更換為普通上崗證，可作為物業(yè)管理企業(yè)上崗證使用。二是規定新投標的項目在招標書(shū)中要求由管理師擔任。三是企業(yè)資質(zhì)審核和年檢時(shí)，要規定管理師占企業(yè)人數的比率。

　　二、物業(yè)管理師執業(yè)的范圍和職責

　　物業(yè)管理師制度實(shí)施勢必成為物業(yè)管理企業(yè)人力資源重構的動(dòng)因，可以預見(jiàn)，在物業(yè)管理師制度實(shí)施的未來(lái)幾年里，物業(yè)管理企業(yè)項目管理將形成注冊物業(yè)管理師、助理管理師、管理員的三層梯隊。而注冊物業(yè)管理師作為項目的負責人，責任重大，對其權限和職責進(jìn)行細化界定很有必要。

　　物業(yè)管理師制度對物業(yè)管理師的執業(yè)權責主要從兩方面做了規定：一是項目負責人要由注冊物業(yè)管理師擔任，二是由物業(yè)管理師簽署重要物業(yè)條款，從而對物業(yè)管理師給予了一定授權。但是在實(shí)際工作中還存在一定的執行問(wèn)題，如注冊物業(yè)管理師可以管理多少項目？重要物業(yè)條款包括哪些內容等。要充分發(fā)揮物業(yè)管理師的作用，對物業(yè)管理師的權限可以做如下考慮：

　　1.物業(yè)管理師的管理范圍。物業(yè)管理師僅管理一個(gè)項目可能會(huì )造成資源浪費，而管理項目數量過(guò)多，則難以盡心盡力。在對物業(yè)管理師管理范圍的界定上可以引入管轄面積、項目數量?jì)蓚�(gè)指標，規定項目管理師管理項目數量可以有1-5個(gè)，管理面積在50萬(wàn)平方米以?xún)�，超過(guò)50萬(wàn)平方米的物業(yè)，項目管理師不能管理其他項目。

　　2.物業(yè)管理師簽署的文件。對物業(yè)管理師簽署方能生效的“關(guān)鍵文件”應該予以法律上的規定，如物業(yè)管理費預算、設施設備的維修保養計劃、重要的管理制度、外判合同等。這對提高物業(yè)管理師的責任心，規范物業(yè)管理行為，及推進(jìn)行業(yè)發(fā)展都有必要。

　　3 .注冊物業(yè)管理師的級別。在條件成熟時(shí)，可以按物業(yè)管理師的業(yè)績(jì)、聲譽(yù)等進(jìn)行級別評定。高級別的物業(yè)管理師可以管理更多的物業(yè)項目。

　　三、物業(yè)管理師延續注冊的條件。

　　物業(yè)管理師制度對物業(yè)管理師的有效期規定為3年，延續注冊條件主要有40學(xué)時(shí)的繼續教育、不受到刑事處罰等，相對比較寬泛。但是，續延注冊是保證物業(yè)管理師素質(zhì)的重要手段，如果要求相對高，則對保證物業(yè)管理師素質(zhì)有促進(jìn)作用。尤其是，注冊物業(yè)管理師無(wú)論是對物業(yè)管理行業(yè)還是對社會(huì )而言都是新生事物，如果從誕生起就以高標準入行，則不僅是對物業(yè)管理師的職業(yè)行為的規范，更可借此提高所有物業(yè)管理人員的從業(yè)尊嚴和職業(yè)聲譽(yù)，塑造和提升行業(yè)的社會(huì )形象。延續注冊的條件可以有以下幾方面：

　　1.物業(yè)管理師的工作量。律師要有辦案的工作量，教師要有講課的工作量。要人盡其材的使用物業(yè)管理師資源，達到資源的合理配置，物業(yè)管理師也應該有項目管理的工作量。所以，在管理師續延時(shí)，對物業(yè)管理師的業(yè)務(wù)量要有所規定，在執業(yè)期內，物業(yè)管理師應該至少擔任過(guò)一個(gè)項目的負責人一年以上。

　　2 .物業(yè)管理師的誠信度。其誠信度有三種鑒定方式，一是行業(yè)鑒定，通過(guò)建設部“物業(yè)管理誠信檔案”記錄并公布管理師的職業(yè)行為，管理師的行為誠信與否是其是否續注的重要評估依據。二是企業(yè)鑒定，由所在的物業(yè)管理企業(yè)給予鑒定；三是客戶(hù)鑒定，客戶(hù)滿(mǎn)意是物業(yè)管理的最終目標，物業(yè)管理師更應該注重對客戶(hù)的服務(wù)質(zhì)量和服務(wù)績(jì)效，可由所在項目的業(yè)委會(huì )、業(yè)主大會(huì )、客戶(hù)調查等方面給予鑒定。

　　四、在物業(yè)管理師制度中引入誠信機制

　　誠信建設一直是物業(yè)管理行業(yè)建設的重點(diǎn)。而物業(yè)管理師制度無(wú)疑可以推進(jìn)誠信建設。注冊物業(yè)管理師將成為物業(yè)管理企業(yè)的領(lǐng)頭軍，將成為行業(yè)的骨干。將誠信機制引入物業(yè)管理師制度對提升行業(yè)內從業(yè)者的職業(yè)操守，并借以提升行業(yè)的誠信形象有積極意義。

　　將誠信機制引入管理師制度，可以從以下幾方面開(kāi)展工作：

　　1 .以法規保證誠信。法規的強制性對失信行為可以起到有力的防范作用和震懾作用。因此我們呼喚更細化的管理師制度實(shí)施細則，對管理師執業(yè)行為和延續注冊條款進(jìn)行限制，一方面要明確誠信責任，對有失信行為的管理師進(jìn)行一定處罰；另一方面，要嚴格延續注冊的條件，對有失信行為的管理師不予續注。

　　2 .發(fā)揮物業(yè)管理企業(yè)誠信檔案的作用。我們物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì )已經(jīng)建立了“物業(yè)管理企業(yè)誠信檔案”，可以在其中設立物業(yè)管理師信譽(yù)檔案， 把物業(yè)管理師個(gè)人執業(yè)的獎懲記錄、過(guò)失記錄、各種培訓記錄等登記入冊，使之成為管理師的身份證。誠信記錄是注冊物業(yè)管理師延續注冊的“必備檔案”。管理師誠信檔案可以供公眾查閱，使誠信者受到社會(huì )的信任和尊重，失信者聲譽(yù)掃地，受到市場(chǎng)的懲罰。管理師誠信檔案公開(kāi)化，對增強社會(huì )公眾對注冊物業(yè)管理師誠信的認知度及對行業(yè)誠信內涵的了解，提升整個(gè)行業(yè)的誠信度也有積極意義。

　　3 .發(fā)揮行業(yè)協(xié)會(huì )的作用。要有效實(shí)施管理師制度，要監督和檢查物業(yè)管理師的誠信行為，都必須加強協(xié)會(huì )的監管工作。協(xié)會(huì )監管工作，從行業(yè)的角度看是自律，從從業(yè)人員的角度看是他律。做好協(xié)會(huì )對管理師監管工作，不僅有助于推動(dòng)行業(yè)誠信建設工作，而且向社會(huì )充分體現了行業(yè)自我加強誠信工作的力度和決心，有助于樹(shù)立和展現行業(yè)誠信形象。協(xié)會(huì )可以從兩方面開(kāi)展工作，一是制訂《注冊物業(yè)管理師職業(yè)操守規定》，對管理師的職業(yè)品德、職業(yè)紀律和職業(yè)責任做出 細化規定，以便于物業(yè)管理師對照遵循，及行業(yè)自律約束和管理監督。二是加強對物業(yè)管理師的誠信教育和宣傳，使物業(yè)管理師認識到誠信是行業(yè)生存發(fā)展的基礎，也是行業(yè)最基本的職業(yè)道德要求，以提高管理師的自我價(jià)值感，強化行業(yè)誠信意識和誠信水平。

　　可以預見(jiàn)，行業(yè)內有一批誠信敬業(yè)的管理師團隊，他們也將會(huì )培訓和帶領(lǐng)出一支誠信敬業(yè)的員工隊伍，會(huì )管理出誠信服務(wù)的項目，也必將會(huì )塑造出行業(yè)全新的誠信形象。