交房，是履行商品房買(mǎi)賣(mài)合同的關(guān)鍵環(huán)節。然而，出于種種原因，交房也是購房者與開(kāi)發(fā)商之間矛盾集中凸顯的一個(gè)環(huán)節。

　　一個(gè)常識，購房者理應牢記：拿到所購房屋的門(mén)鑰匙，并不意味著(zhù)萬(wàn)事大吉。

　　案例：一年前，劉女士從某開(kāi)發(fā)商手中買(mǎi)下了一套商品房。當時(shí)，房屋交接完畢后，劉女士欣然領(lǐng)取了新房鑰匙。然而，此后的一年里，她卻被這套新房折騰得心煩意亂。

　　原來(lái)，自從交房至今，劉女士一直沒(méi)有拿到所購房屋的產(chǎn)權證。這可給她造成了不小的損失：今年年初，劉女士本想趁房?jì)r(jià)飛漲時(shí)把房屋出售套現，小賺一把。但由于自己尚未拿到房屋產(chǎn)權證，售房無(wú)疑成了一句空話(huà)。時(shí)隔半年，樓市形勢變化，劉女士轉而打算將房子掛牌出租，希望一段時(shí)間內能夠實(shí)現“以租養貸”，減輕自己和家人的房貸負擔。然而，面對好幾個(gè)已經(jīng)“相中”房子的租客，劉女士卻拿不出房產(chǎn)證來(lái)證明自己的業(yè)主身份。劉女士出租房屋的努力，又一次次無(wú)奈地告吹了。

　　忍無(wú)可忍，劉女士多次找開(kāi)發(fā)商交涉。她認為，開(kāi)發(fā)商遲遲辦不出房產(chǎn)證是一種違約行為。而且，這種違約之舉已給自己和家人造成了很大的財產(chǎn)收益損失。這個(gè)損失，理應由開(kāi)發(fā)商來(lái)“埋單”。面對怒氣沖沖的劉女士，開(kāi)發(fā)商卻態(tài)度強硬：房子的鑰匙你都拿到手了，難道房子還不算交付？而如果房子已經(jīng)算交付完畢了，那么根據雙方在房屋買(mǎi)賣(mài)合同中的約定，我開(kāi)發(fā)商就不存在所謂的違約問(wèn)題，也沒(méi)有義務(wù)承擔任何賠償責任。

　　開(kāi)發(fā)商的一番話(huà)，把劉女士給弄糊涂了：按照當時(shí)雙方的約定，開(kāi)發(fā)商只要依約交房就不屬于違約。而一年前，開(kāi)發(fā)商已在合同規定的時(shí)間內把新房鑰匙交到了自己手中。至于開(kāi)發(fā)商必須在多少天之內辦出房產(chǎn)證，合同中確實(shí)未作具體約定。

　　交鑰匙到底算不算已依約交房？劉女士因拿不到房產(chǎn)證而受到的損失，究竟該由誰(shuí)“埋單”？

　　提醒：近年來(lái)，商品房買(mǎi)賣(mài)過(guò)程中，交房環(huán)節可謂糾紛頻發(fā)。問(wèn)題主要集中在以下幾方面：小區環(huán)境、配套不完善；售樓廣告中的“美麗承諾”無(wú)蹤跡；公攤面積模糊；無(wú)故增大容積率；墻體裂縫，地板不平；四通不通，屋頂和水管漏水；質(zhì)量標準和樣板間不一樣；產(chǎn)權歸屬有爭議；買(mǎi)房定金難退；采光與通風(fēng)條件不具備；周邊配套交通得不到及時(shí)解決等。此外，在二手房買(mǎi)賣(mài)中，出售方出于種種原因拖延戶(hù)口遷移時(shí)間致使購房者戶(hù)口無(wú)法遷入的問(wèn)題，也不在少數。

　　為此，購房者在與開(kāi)發(fā)商交接房屋時(shí)，不可匆匆在房屋交接書(shū)上簽字落款，而應多長(cháng)個(gè)心眼兒，仔細對照購房合同查驗房屋及相關(guān)的配套設備、設施。如果開(kāi)發(fā)商未按約定條件交付房屋，購房者則可以根據《合同法》采取單個(gè)的或集體行動(dòng)，向開(kāi)發(fā)商送達解除購房合同并要求開(kāi)發(fā)商承擔違約責任的通知書(shū)。在通知書(shū)送達給開(kāi)發(fā)商之后，業(yè)主也可以單個(gè)地或采取集團訴訟的方式請求法院確認購房合同是否已經(jīng)解除，以及合同解除后開(kāi)發(fā)商應承擔的違約責任。

　　相關(guān)問(wèn)題及參考答案：

　　1、交房過(guò)程中出賣(mài)人有哪些義務(wù)？

　　答：（1）在合同約定的期限內使房屋達到合同約定的使用條件；（2）房屋達到交付使用條件后，應當及時(shí)按約定的方式通知買(mǎi)受人辦理房屋交接手續；（3）在交接時(shí)出示有關(guān)房屋達到交付使用條件的證明文件，并不得以任何非合同約定的條件阻礙交房。

　　2、購房者購買(mǎi)預售商品房后，在實(shí)際使用前有什么權利？

　　答：（1）要求賣(mài)方按預售合同的約定按時(shí)交付房屋；（2）要求賣(mài)方交付的房屋質(zhì)量必須符合國家強制規定標準和合同約定的標準；（3）要求賣(mài)方交付的房屋的配套設施和物業(yè)管理必須符合國家有關(guān)規定和合同約定；（4）要求賣(mài)方在房屋竣工后盡快辦理房屋產(chǎn)權登記手續和房屋產(chǎn)權變更登記手續；（5）賣(mài)方交付的房屋質(zhì)量、數量等不符合合同約定的，有權解除合同，并要求賣(mài)方承擔違約責任。

　　3、出賣(mài)人交付不合格的房屋，買(mǎi)受人可采取哪些措施？

　　答：（1）請求出賣(mài)人依照法律規定及合同約定內容履行義務(wù)。

　�。�2）解除房屋買(mǎi)賣(mài)合同。

　�。�3）要求出賣(mài)人承擔違約金及損害賠償責任。出賣(mài)人交付的房屋不合格，買(mǎi)受人不論是請求實(shí)際履行還是解除合同，均不影響請求出賣(mài)人支付違約金及承擔損害賠償責任。