一、建設工程規劃許可證的性質(zhì)和意義

　　根據《中華人民共和國城市規劃法》的有關(guān)規定，城市土地利用與建設工程的規劃管理實(shí)行法定許可證制度。為了體現建設用地規劃許可證和建設工程規劃許可證的 法律 嚴肅性，促進(jìn)城市規劃管理工作的規范化，建設部制定了全國統一的建設用地規劃許可證和建設工程規劃許可證，自1990年4月1日起施行。

　　其中，建設工程規劃許可證的具體使用要求是：凡在城市規劃區內新建、擴建和改建建筑物、構筑物、道路、管線(xiàn)和其他工程設施的單位與個(gè)人，必須持有關(guān)批準文件向城市規劃主管部門(mén)提出建設申請。

　　可見(jiàn)，建設工程規劃許可證是有關(guān)建設工程符合城市規劃要求的法律憑證，是建設單位建設工程的法律憑證，是建設活動(dòng)中接受監督檢查時(shí)的法定依據。沒(méi)有此證的建設單位，其工程建筑是違章建筑，不能領(lǐng)取房地產(chǎn)權屬證件。房地產(chǎn)商如未取得建設工程規劃許可證或者違反建設工程規劃許可證的規定進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設，嚴重 影響 城市規劃的，由城市規劃行政主管部門(mén)責令停止建設，限期拆除或者沒(méi)收違法建筑物、構筑物及其他設施。

　　二、建設工程規劃許可證被吊銷(xiāo)的原因

　　目前 ，國家法律并未對建設工程規劃許可證的吊銷(xiāo)作出明確規定，該行為實(shí)際是由各地地方性政策法規來(lái)進(jìn)行規制和調整的。如濟南市政府頒布的《濟南市城市規劃管理辦法（新）》第六十七條規定：違反本辦法第四十三條第二款、第五十五條的規定，未按《建設工程規劃許可證》和批準的施工圖建設的，由城市規劃行政主管部門(mén)責令建設單位或個(gè)人停止施工，限期改正，并處以違法建設工程總造價(jià)百分之三以上百分之十以下罰款；逾期不改正和嚴重影響城市規劃的，責令限期拆除違法建設工程，并可吊銷(xiāo)其《建設工程規劃許可證》。又如哈爾濱市政府頒布的《哈爾濱市人民政府關(guān)于加強城市規劃土地開(kāi)發(fā)管理若干問(wèn)題的通知》第七條規定：對越權審批和零批整建、分多次審批一項單體工程的，視為違章工程，由市規劃局吊銷(xiāo)建設工程規劃許可證，并按《中華人民共和國城市規劃法》的有關(guān)規定處理。

　　我們認為，建設工程規劃許可證被吊銷(xiāo)的原因主要有以下七點(diǎn)：

　�。�1）非城市規劃行政主管部門(mén)核發(fā)或者越權發(fā)放的建設工程規劃許可證。

　�。�2）建設用地單位和建設單位已經(jīng)被撤銷(xiāo)或者遷移出已批準地址的建設工程規劃許可證。

　�。�3）獲得建設工程規劃許可證后超過(guò)一定期限（一般為半年）未進(jìn)行施工建設的建設工程規劃許可證。

　�。�4）獲得臨時(shí)建設許可證超過(guò)一定期限（一般為兩年）而又沒(méi)有辦理延期使用手續的臨時(shí)建設許可證。

　�。�5）沒(méi)有經(jīng)過(guò)城市規劃行政主管部門(mén)批準同意擅自出讓、轉讓和改變實(shí)用性質(zhì)的建設工程規劃許可證。

　�。�6）擅自涂改的建設用地規劃許可證和建設工程規劃許可證。

　�。�7）因相鄰關(guān)系侵權等民事糾紛引發(fā)當事人提起行政訴訟，導致行政機關(guān)的規劃許可證頒發(fā)行為被人民法院撤銷(xiāo)。

　　三、建設工程規劃許可證被吊銷(xiāo)后，商品房買(mǎi)賣(mài)合同的效力

　　對此問(wèn)題，存在不同觀(guān)點(diǎn)。一種觀(guān)點(diǎn)認為，《城市房地產(chǎn)管理法》屬于行政管理法，主要規范的是出賣(mài)人的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)行為，反映的是出賣(mài)人與行政管理部門(mén)之間的關(guān)系問(wèn)題。從司法權與行政權的關(guān)系出發(fā)，人民法院在認定商品房銷(xiāo)售（預售）合同的效力時(shí)，對出賣(mài)人的法定資格應只從形式上進(jìn)行審查，即對出賣(mài)人未取得商品房銷(xiāo)售（預售）許可證簽訂的合同應認定無(wú)效，出賣(mài)人取得商品房銷(xiāo)售（預售）許可證的，可認定合同有效。至于從實(shí)質(zhì)上審查出賣(mài)人是否具備全部銷(xiāo)售（預售）條件則是行政管理部門(mén)的權限。當事人對銷(xiāo)售（預售）許可證持有異議的，可通過(guò)行政或行政訴訟的方式解決。應該說(shuō)，最高人民法院的司法解釋采用了該觀(guān)點(diǎn)，最高人民法院《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第二條規定，出賣(mài)人未取得商品房預售許可證明，與買(mǎi)受人訂立的商品房預售合同，應當認定無(wú)效。也就是說(shuō)，該觀(guān)點(diǎn)認為：即使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在與買(mǎi)受人簽訂了購房合同后，建設工程規劃許可證被行政部門(mén)吊銷(xiāo)，只要其持有商品房銷(xiāo)售（預售）許可證，之前與買(mǎi)受人簽訂的買(mǎi)賣(mài)合同依然有效。

　　我們對此持不同觀(guān)點(diǎn)。我們認為《城市房地產(chǎn)管理法》第四十四條及《商品房銷(xiāo)售管理辦法》第七條規定的商品房銷(xiāo)售（預售）需具備的條件為實(shí)施該行為的必要條件，缺一不可，缺少一個(gè)條件即違反了 法律 的強制性規定，該買(mǎi)賣(mài)行為為無(wú)效行為，必然會(huì )導致該買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效。理由是：

　　《城市房地產(chǎn)管理法》是全國人大頒布的法律，而不僅僅是“行政管理法”，該法第四十四條對商品房預售需具備的條件采用了“應當”兩字，根據法律解釋學(xué)的概念，“應當”規范屬于強制性規范，而這四個(gè)條件是并列關(guān)系，是應當同時(shí)具備的。在我國，城市土地利用與建設工程的規劃管理實(shí)行法定許可證制度，建設工程規劃許可證的存在是為了控制城市土地資源的亂開(kāi)發(fā)、亂利用，沒(méi)有取得規劃許可證或者許可證被吊銷(xiāo)后，房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)建設即失去了合法性基礎，規劃行政主管部門(mén)可以責令停止建設，限期拆除或者沒(méi)收違法建筑物、構筑物及其他設施。既然買(mǎi)賣(mài)標的物已經(jīng)非法，買(mǎi)賣(mài)合同何以有效？我們認為，最高院的司法解釋是對建筑行業(yè)違法行為的一種妥協(xié)，是以法律被變通修改為代價(jià)，讓位于短期 經(jīng)濟 行為的不當舉措，勢必損害法律的統一性和嚴肅性。

　　我們不難發(fā)現，人們對這樣的法律解釋所做出的判斷結果是，選擇違法的效益顯然優(yōu)于選擇合法所帶來(lái)的效益。如果選擇合法建設，那許多建設工程將受到限制和制約，而選擇違法建設，卻得到了它合法建設所不能得到的結果，獲得了較大收益。以此類(lèi)推，我們不難得出一個(gè)結論，當事人并不需要嚴格守法，法律并不反對違法，也不必然保護合法。當事人遇到類(lèi)似情形時(shí)，以強行違法的事實(shí)抗拒合法有效的許可，從而使突破政府的監控管理成為一種合理的選擇。我們必須認識到，法院的判決有著(zhù)很大的引導作用，人們的行為在一般情況下是由其意志決定的，而其意志往往不通過(guò)同樣作為意志的法律來(lái)決定，而是由 社會(huì ) 現實(shí)來(lái)決定。物質(zhì)決定意識，社會(huì )存在決定社會(huì )意識，這是被馬克思主義 哲學(xué) 所證明的基本原理。以此為據，法律的規定并不一定決定人們的行為，而法的落實(shí)顯然清楚地為人們指明了方向�？上攵�知，這樣的法律落實(shí)會(huì )造成怎樣的社會(huì )秩序，即以短期的經(jīng)濟繁榮，造成長(cháng)期的法治的不統一。

　　四、此類(lèi)案件的處理

　　理論 上的探討可以逾越法律某一個(gè)具體規范的制約，但司法實(shí)踐必須以現有法律為準繩。根據最高院的司法解釋?zhuān)瑢σ巹澰S可證被吊銷(xiāo)后的案件，應當按照以下原則處理：

　　1、規劃許可證雖然已被吊銷(xiāo)，但預售房許可證已經(jīng)取得尚未吊銷(xiāo)的，不 影響 房屋買(mǎi)賣(mài)合同的有效性。在預售房許可證未被撤銷(xiāo)的前提下，法院應當確認當事人買(mǎi)賣(mài)合同的效力，按有效處理；

　　2、由于規劃許可證被吊銷(xiāo)，引發(fā)當事人已經(jīng)向法院提起要求撤銷(xiāo)預售房許可證的行政訴訟的，買(mǎi)賣(mài)房屋合同的民事訴訟應當中止，等待行政訴訟的結果。

　　3、由于規劃許可證被吊銷(xiāo)，已經(jīng)導致預售許可證被撤銷(xiāo)的，應當確認房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效，由開(kāi)發(fā)商返還消費者購房款并賠償損失。

　　以上觀(guān)點(diǎn)尚不成熟，難免存在偏頗和錯誤之處，請予指正。