物業(yè)管理有兩大特點(diǎn)：一是勞動(dòng)密集型；二是管理密集型。勞動(dòng)密集型是服務(wù)行業(yè)所共有的，但管理密集型卻是物業(yè)管理行業(yè)所特有的，一個(gè)不被業(yè)內所重視的特征。物業(yè)管理的管理密集型，并不是勞動(dòng)密集型所引發(fā)的。而是因為物業(yè)管理知識密集型和技術(shù)型所造成的。物業(yè)管理行業(yè)知識領(lǐng)域涵蓋了房地產(chǎn)、法律、政治、經(jīng)濟等等。物業(yè)管理行業(yè)涉及的技術(shù)領(lǐng)域更廣泛，許多都是前沿科技。如網(wǎng)絡(luò )、消防系統、監控系統、門(mén)襟對講系統、智能化系統。知識密集型和技術(shù)型，決定了物業(yè)管理服務(wù)的管理密集型。

　　控制物業(yè)管理人工成本投入正是體現了“勞動(dòng)密集型”和“管理密集型”的結合、協(xié)調、完善、一致。對物業(yè)管理行業(yè)來(lái)講，一個(gè)企業(yè)管理水平如何，說(shuō)到底就是看他的人工成本控制如何。因為對勞動(dòng)密集型行業(yè)來(lái)講，人工成本的高低決定了企業(yè)盈利水平的高低。

　　首先，控制物業(yè)管理人工成本投入你需要搞清楚和掌握小區的資源，不同的小區資源，采取不同的配置。

　　小區資源主要包括：物業(yè)的類(lèi)型，多層還是小高層或高層，小區的住戶(hù)數、小區出入口的數量、小區是封閉式還是開(kāi)放式；小區的占地面積、建筑面積、商業(yè)面積（含學(xué)校、幼兒園、會(huì )所、商鋪、酒店等），綠化面積（包括覆蓋率、植物種類(lèi)等）、收費面積（不同物業(yè)的收費面積）、小區的收費標準（這一點(diǎn)十分重要）；小區的設施設備包括電梯、配電房、水泵房、消防、監控、對講系統、配電箱的數量、監控探頭的數量；生活（消防）水池個(gè)數、所處位置、容積率、會(huì )所基本情況；游泳池基本情況、活動(dòng)中心等；地下停車(chē)面積、停車(chē)位數量、樓層、基本設施設備情況；地上車(chē)位面積、停車(chē)位數量、所處位置等；道路的面積、路燈的數量；沙井、雨水溝的位置、走向；化糞池數量、位置、容積率等。

　　第二步，根據小區的資源情況，確定小區的等級標準和服務(wù)標準。

　　資源決定了小區的服務(wù)標準：2元/㎡的管理費收費標準與3元/㎡的管理費收費標準，在服務(wù)品質(zhì)上肯定有差距。所以說(shuō)，不同的資源應改有不同的服務(wù)標準。收費標準與服務(wù)等級、服務(wù)標準對應。不同的服務(wù)等級對應不同的人力資源配置標準。因此，我們可以把小區分為若干等級。小區等級的確認主要依賴(lài)小區的資源。參考數據有：小區的占地面積、公共設施（配套）面積、收費面積、綠化面積等等。例如

　　1、A1類(lèi)小區必須符合三個(gè)條件中的兩個(gè)

　　管理面積：30萬(wàn)㎡以上

　　收費面積：20萬(wàn)㎡以上

　　收費標準：3元/㎡以上

　　2、A2類(lèi)小區必須符合三個(gè)條件中的兩個(gè)

　　管理面積：15～20萬(wàn)㎡

　　收費面積：13萬(wàn)㎡以上

　　收費標準：3元/㎡以下

　　3、B1類(lèi)小區必須符合三個(gè)條件中的兩個(gè)

　　管理面積：10～15萬(wàn)㎡

　　收費面積：8萬(wàn)㎡以上

　　收費標準：2.5元/㎡以上

　　4、B2類(lèi)小區必須符合三個(gè)條件中的兩個(gè)

　　管理面積：8～13萬(wàn)㎡

　　收費面積：6萬(wàn)㎡以上

　　收費標準：2.0元/㎡以上

　　5、C1類(lèi)小區必須符合三個(gè)條件中的兩個(gè)

　　管理面積：3～8萬(wàn)㎡

　　收費面積：4萬(wàn)㎡以上

　　收費標準：2.0元/㎡以上

　　6、C2類(lèi)小區必須符合三個(gè)條件中的兩個(gè)

　　管理面積：2～5萬(wàn)㎡

　　收費面積：2萬(wàn)㎡以上

　　收費標準：1.2元/㎡以上

　　與之配套的是A1類(lèi)服務(wù)標準，A2類(lèi)服務(wù)標準，B1類(lèi)服務(wù)標準，B2類(lèi)服務(wù)標準，C1類(lèi)服務(wù)標準，C2類(lèi)服務(wù)標準等等。第三步，掌握了小區的詳細資源情況、資料、數據，以及小區的等級標準和服務(wù)等級，我們就可以根據這些資源的情況、標準，確定小區人力資源的配置。人力資源配置也是小區的定員定編。

　　小區的人力資源配置主要計算數據是人均管理面積㎡/人。如多層不帶電梯的物業(yè)，人均管理面積是1300～1400㎡/人；多層帶電梯的物業(yè)，人均管理面積是1200～1300㎡/人；高層住宅的物業(yè)，人均管理面積是1600～1700㎡/人；寫(xiě)字樓物業(yè)，人均管理面積是2000㎡/人左右。

　　同時(shí)我們還要（考慮不同的實(shí)際情況）根據不同的參考數據，乘以一定的系數。例如，在同等條件下，“開(kāi)放式”小區的管理難度遠遠大于“封閉式”小區的管理。所以，對開(kāi)放式的小區乘以一定的系數才能體現出公平合理。

　　參考的數據有：

　　1、物業(yè)的種類(lèi)、物業(yè)的建筑面積、公共設施面積；

　　2、治安防范是“開(kāi)放式”還是“封閉式”；

　　3、物業(yè)的管理收費標準；

　　4、物業(yè)的服務(wù)等級和服務(wù)標準。

　　例如，公司內部對比分析：

　　案例1某公司A管理處與B管理處比較：

　�。�1）資源

　　A管理處：小區客觀(guān)資源：小高層物業(yè)6棟、240戶(hù)、建筑面積34802㎡，綠化面積4500㎡、收費面積24703.76㎡，收費標準：住宅2.8元/㎡.設備：地下停車(chē)場(chǎng)車(chē)位89個(gè)、游泳池、會(huì )所各一個(gè)；月管理費收入69170.53元；目前崗位人數34人。

　　B管理處：小區客觀(guān)情況：小高層物業(yè)4棟、244戶(hù)、建筑面積33038㎡、綠化面積3040㎡、商業(yè)面積1200㎡、收費面積26900㎡.收費標準3.0元/㎡、商業(yè)3.0元/㎡.設備：電梯8臺、水泵房、消防系統、地下停車(chē)位86個(gè)。清潔外包。月管理費收入80700.40元，目前崗位人數29人。

　�。�2）對比

　　A管理處與B管理處都有電梯、配電房、水泵房等設備和地下停車(chē)場(chǎng)、公共走廊、電梯廳、架空層等公共設施。

　　不同的是A管理處有游泳池、會(huì )所，B管理處沒(méi)有。B管理處有商鋪，A管理處沒(méi)有。

　�。�3）分析

　　a. A管理處與B管理處在整體資源基本相同的情況下，人力成本投入卻出現了很大的差距。一個(gè)用了34人，一個(gè)用了29人。

　　b. B管理處的月管理費收入高出A管理處17%，人工成本卻低出了17.24%.

　　c. A管理處人均創(chuàng )收2034.43元/人；B管理處人均創(chuàng )收2782.77元/人。

　　案例2 行業(yè)內W公司C管理處與X公司D管理處比較

　�。�1）資源：

　　a. X公司D管理處

　　小區客觀(guān)情況：建筑面積29.0萬(wàn)㎡、綠化面積11.96萬(wàn)㎡、商業(yè)面積1萬(wàn)多㎡；

　　物業(yè)：高層14棟，其中27層10棟、25層4棟。

　　設備：電梯29部，有配電房、水泵、消防系統、監控系統、對講系統。

　　設施：游泳池、學(xué)校、幼兒園、地下停車(chē)場(chǎng)。車(chē)位1180個(gè)，停車(chē)使用率80%左右。

　　b. W公司C管理處

　　小區客觀(guān)情況：高層8棟、小高層8棟、1548戶(hù)、建筑面積26萬(wàn)㎡、綠化面積4.9萬(wàn)㎡、收費面積25.49萬(wàn)㎡；

　　收費標準：一期別墅2.8元/㎡、小高層1.8元/㎡；二期高層住宅3.2元/㎡，別墅3.8元/㎡.

　　設施設備：電梯42部、配電房、水泵房、消防、監控、對講系統。會(huì )所、游泳池各一個(gè)，地下停車(chē)位1400個(gè)。清潔外包。目前管理處崗位人數230人。

　�。�2）支出：

　　a. X公司D管理處所有設施設備養護維修到位，該項花的錢(qián)花到位。該項包給專(zhuān)業(yè)公司維護的，交由專(zhuān)業(yè)公司維護。

　　b. X公司D管理處共有人員218人。除負責X公司D管理處的物業(yè)管理外，還負責附近“G”小區（2萬(wàn)多㎡）的物業(yè)管理；F中學(xué)、小學(xué)、幼兒園的保安服務(wù)；附近H宿舍的設施設備小修、搶修和應急維修等工作。

　�。�3）收入

　　X公司D管理處收入：收費面積20多萬(wàn)㎡，管理費2.6元/㎡，商業(yè)6.0元/㎡；月收入（不含停車(chē)費、商業(yè)面積管理費收入）約80萬(wàn)元。

　�。�4）對比差距

　　X公司D管理處的管理建筑面積比W公司C管理處高出23%，6.2萬(wàn)㎡；人力成本控制卻比W公司C管理處低出5%，少用12人。一個(gè)是218人，一個(gè)是230人。

　　X公司D管理處的人均面積是1577.98㎡.W公司C管理處的人均管理面積是1130.43㎡，相差1.39倍。

　　不含商業(yè)管理費收入，X公司D管理處的人均創(chuàng )收3640.86元/人 ；W公司C管理處人均創(chuàng )收為3381.88元/人。X公司D管理處高出W公司C管理處1.07倍。

　　W公司C管理處每平方米管理費的收費標準高出X公司D管理處1.17倍，相差0.45元/㎡的情況下，人均創(chuàng )收卻低出7%.這就是同行間的差距。第四，有了人力資源配置，我們還要根據小區的服務(wù)等級確定小區人員的收入。不同服務(wù)等級的小區對應不同的服務(wù)標準，不同的服務(wù)標準，員工的勞動(dòng)付出也不同。為了體現同工同酬，多勞多得，不同服務(wù)等級的小區員工的收入也不同。

　　例如，

　　1、操作層員工

　　一類(lèi)小區保安員月工資1400元/人（不含社保）。個(gè)人素質(zhì)要求：身高1.75米，高中畢業(yè)，退伍軍人等。二類(lèi)小區保安員月工資1200元/人（不含社保）。個(gè)人素質(zhì)要求：身高1.70米，初中畢業(yè)，不一定是退伍軍人等。三類(lèi)小區……其他各類(lèi)操作員工也類(lèi)似。

　　2、管理層員工

　　一類(lèi)小區管理層的員工薪酬高于二類(lèi)小區，主管的薪酬與三類(lèi)小區管理處主任的薪酬基本相等。第五步：不同服務(wù)等級的小區采取不同的考核標準

　　物權法的最終出臺，物業(yè)管理模式的多元化將會(huì )促使物業(yè)管理市場(chǎng)程度的加速提高。新舊物業(yè)合同期滿(mǎn)將實(shí)行“招投標”，重新選聘物業(yè)管理單位。價(jià)格將成為市場(chǎng)競爭的法寶！在同等服務(wù)質(zhì)量服務(wù)標準的情況下，誰(shuí)的價(jià)格低，誰(shuí)取勝的可能性就大！價(jià)格最終反應的是一個(gè)企業(yè)的管理水平。管理水平的標志對企業(yè)來(lái)說(shuō)就是成本控制的能力，也就是一個(gè)企業(yè)的核心競爭力！