各市、區人民政府，市政府各部門(mén)，市直各單位：

　　近年來(lái)，我市的房地產(chǎn)業(yè)得到了長(cháng)足發(fā)展，為促進(jìn)經(jīng)濟建設和改善人民群眾居住條件發(fā)揮了積極作用。但同時(shí)也存在著(zhù)一些亟待解決的問(wèn)題。主要表現在：開(kāi)發(fā)項目公司過(guò)多過(guò)濫，一些出讓地塊常年閑置，部分項目常年停建，有的項目拆遷居民不能按期回遷，少數住宅工程質(zhì)量低劣，部分入住區（片）配套設施不全，商品房銷(xiāo)售糾紛逐年增多等。這些問(wèn)題如不解決，將擾亂我市房地產(chǎn)市場(chǎng)的正常秩序，影響居民生活和城市環(huán)境，阻礙房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。為加強我市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目管理，現就有關(guān)問(wèn)題通知如下：

　　一、加強經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)項目用地管理

　�。ㄒ唬└骷壨恋毓芾聿块T(mén)要在對1991年以來(lái)的國有土地使用權出讓、轉讓項目進(jìn)行全面檢查清理的基礎上，采取切實(shí)有效的措施，加快對出讓、轉讓地塊遺留問(wèn)題的處理。對土地使用權出讓、轉讓1年以上而未動(dòng)工開(kāi)發(fā)的項目要分類(lèi)排隊，分清責任。其中，對違反土地出讓合同約定，滿(mǎn)1年不滿(mǎn)2年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)的，要依法征收土地閑置費；滿(mǎn)2年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)的土地，要依法收回。對市區內閑置的出讓地塊，由受讓方按規定進(jìn)行綠化或由園林綠化專(zhuān)業(yè)單位有償代為綠化。

　�。ǘ�）加強宏觀(guān)調控，盤(pán)活城市地產(chǎn)，逐步建立土地儲備制度。從本通知下發(fā)之日起，改革企業(yè)利用原場(chǎng)地“退二進(jìn)三”政策開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)項目的方式。對準備進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)的單位使用的劃撥土地，原則上由政府收回或置換，然后根據土地利用規劃和城市規劃的要求優(yōu)化配置。其中，經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)項目用地，要采取公開(kāi)招標、拍賣(mài)等市場(chǎng)化方式，按規劃要求，將土地使用權出讓給開(kāi)發(fā)商，以盤(pán)活地產(chǎn)，調控市場(chǎng)，落實(shí)規劃。同時(shí)，政府對收回的土地出讓金，按一定比例用于增加企業(yè)國有資本金和“退二進(jìn)三”。

　　二、規范合資聯(lián)建、合作開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)行為

　�。ㄒ唬┙�立健全和落實(shí)項目法人責任制。凡以出讓的國有土地使用權（指已支付全部出讓金且申領(lǐng)了國有土地使用證）作價(jià)入股，合資合作開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)的，合資合作各方應按照《中華人民共和國公司法》等法律法規的規定，設立房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)濟實(shí)體，明確項目法人。項目法人要依法辦理土地使用權轉讓手續和開(kāi)發(fā)項目轉讓備案手續，并對開(kāi)發(fā)項目的全過(guò)程承擔責任，包括項目范圍內規劃的市政公用設施、配套設施、環(huán)境設施的投資。將受讓地分割（包括按樓座分割）、分攤，轉給其他開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)，亦必須辦理土地使用權轉讓手續和開(kāi)發(fā)項目轉讓備案手續，明確分割地塊的項目法人和應承擔的責任。

　�。ǘ�）認真貫徹實(shí)施新《土地管理法》，加大監察執法力度。嚴肅查處未經(jīng)審批轉讓土地使用權和未經(jīng)審批利用劃撥土地進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的行為。凡未辦理土地使用權出讓、轉讓手續，未確定項目法人以及未按規定交納有關(guān)費用而合資聯(lián)建、合作開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項目，有關(guān)部門(mén)不予核發(fā)《建設工程規劃許可證》，不予下達新開(kāi)工項目投資計劃，不予辦理工程報建、商品房預（銷(xiāo)）售審批手續。

　　三、做好房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)審批和資質(zhì)管理工作

　　要嚴格控制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的數量，提高開(kāi)發(fā)企業(yè)的素質(zhì)，把好登記注冊、資質(zhì)認定和市場(chǎng)準入關(guān)。

　�。ㄒ唬﹥荣Y房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的設立，實(shí)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門(mén)先期審批制度，申辦者持開(kāi)發(fā)主管部門(mén)的批準文件及有關(guān)資料，到工商行政管理部門(mén)申請登記注冊。外商投資（中外合資、中外合作、外商獨資）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的設立，應按照《青島市外商投資開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)管理規定》的有關(guān)規定辦理，對可行性研究報告、合同、章程的審批，必須征求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門(mén)的意見(jiàn)。今后要嚴格控制審批新的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)。

　�。ǘ�）《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書(shū)》是依法確認房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)合法地位的重要依據和憑證，嚴禁任何無(wú)資質(zhì)證書(shū)的單位和個(gè)人從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。各有關(guān)部門(mén)在審批開(kāi)發(fā)項目的可行性研究報告、投資計劃、規劃定點(diǎn)、土地使用、工程建設、項目轉讓和企業(yè)年檢等手續時(shí)，應認真驗核資質(zhì)證書(shū)和有關(guān)證明文件。凡不能出示資質(zhì)證書(shū)和有關(guān)證明文件的，一律不予辦理有關(guān)手續。

　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門(mén)要加強房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理，認真組織好資質(zhì)年檢工作。對無(wú)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目、無(wú)自有資金、無(wú)技術(shù)力量的公司，要堅決予以清理取締。對未取得資質(zhì)證書(shū)或借用資質(zhì)證書(shū)擅自從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的，要按有關(guān)規定給予嚴肅處理。

　�。ㄈ�）以市場(chǎng)調控和政策導向調整房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)結構。鼓勵房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在市場(chǎng)競爭中通過(guò)聯(lián)合、兼并、控股、參股等資本運營(yíng)手段，發(fā)展規模經(jīng)營(yíng)；扶持市場(chǎng)份額大、質(zhì)量高、效益好、管理規范的房地產(chǎn)企業(yè)，促其向集團化、股份制方向發(fā)展。

　　四、對房地產(chǎn)項目的開(kāi)發(fā)建設實(shí)行合同管理

　　各級房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門(mén)應按照《山東省城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理條例》等有關(guān)規定，對房地產(chǎn)項目的開(kāi)發(fā)建設實(shí)行合同管理。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在項目開(kāi)工前應與開(kāi)發(fā)主管部門(mén)簽訂開(kāi)發(fā)建設合同，明確企業(yè)對開(kāi)發(fā)項目應承擔的責任。開(kāi)發(fā)建設合同的主要內容應包括：開(kāi)發(fā)項目的性質(zhì)、規模及規劃設計要求，開(kāi)工期限和建設進(jìn)度，工程質(zhì)量要求，配套設施建設要求，回遷安置要求，違約責任，雙方約定的其他事項等。

　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)與開(kāi)發(fā)主管部門(mén)簽訂開(kāi)發(fā)建設合同后，由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門(mén)向開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)放房地產(chǎn)項目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)許可證，該許可證是進(jìn)行工程報建和申請商品房預（銷(xiāo)）售許可證的必備文件，有關(guān)部門(mén)在審批時(shí)必須按要求予以審核把關(guān)。

　　五、強化建筑工程質(zhì)量管理

　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)要對其開(kāi)發(fā)建設的建筑工程質(zhì)量負總責，勘察、設計、施工、監理等單位要按照各自的職責承擔相應的責任。所有建筑工程都必須辦理質(zhì)量監督手續，通過(guò)招標或方案競選，確定相應資質(zhì)的設計、施工單位，通過(guò)競爭擇優(yōu)確定監理單位。建筑工程竣工后，必須報請質(zhì)量監督機構核定工程質(zhì)量等級，未經(jīng)核定質(zhì)量等級或經(jīng)核定質(zhì)量不合格的工程，不得進(jìn)行綜合驗收和交付使用。在商品住宅預（銷(xiāo)）售和交付使用前，開(kāi)發(fā)企業(yè)應向用戶(hù)提供《商品住宅質(zhì)量保證書(shū)》和《商品住宅使用說(shuō)明書(shū)》，并按約定和承諾的事項，做好售后服務(wù)，承擔保修責任。凡沒(méi)有質(zhì)量保證書(shū)和使用說(shuō)明書(shū)的商品住宅，不得進(jìn)入市場(chǎng)，有關(guān)部門(mén)不予審批商品房預（銷(xiāo)）售許可證，不予綜合驗收。

　　加強政府監督，把好各個(gè)環(huán)節質(zhì)量關(guān)。各有關(guān)部門(mén)在規劃設計、勘察設計、施工許可、資質(zhì)管理、招標投標、材料準用、建設監理、市場(chǎng)監管、質(zhì)量評定、項目驗收等各個(gè)環(huán)節上要層層嚴把質(zhì)量關(guān)，哪個(gè)環(huán)節出了問(wèn)題要追究那個(gè)環(huán)節有關(guān)人員的責任。

　　六、加強對開(kāi)發(fā)項目配套設施建設的管理

　　開(kāi)發(fā)項目建設單位要按照規劃設計要求和“先地下、后地上”的原則，統籌安排好配套設施的建設，做到配套設施與建筑工程同步建成。為落實(shí)配套設施資金的投入，開(kāi)發(fā)建設單位應當在項目開(kāi)工前與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門(mén)和委托銀行簽訂配套設施建設資金投入協(xié)議，按審核的配套工程預算額將建設資金存入委托銀行。配套資金以建設單位的名義存放，本金和利息為建設單位所有，專(zhuān)款專(zhuān)用，建設單位按照項目建設進(jìn)度向開(kāi)發(fā)主管部門(mén)申報配套設施施工計劃。委托銀行應按照協(xié)議和批準的配套設施施工計劃向建設單位支付存放資金。

　　七、建立開(kāi)發(fā)項目綜合驗收制度

　　根據國務(wù)院《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理條例》等有關(guān)規定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門(mén)應對所有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目實(shí)施綜合驗收制度。原則上綜合驗收應在規劃設計項目全部竣工、建筑工程和配套工程均達到合格以上等級的基礎上進(jìn)行。特別是住宅質(zhì)量，供水、供電、供熱、供氣、電信、有線(xiàn)電視、排水等配套設施，住宅小區綠化、休閑等環(huán)境建設，以及學(xué)校、醫院、幼兒園、商業(yè)服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)、公交線(xiàn)路等大配套項目都要作為綜合驗收的重點(diǎn)。較大規模的開(kāi)發(fā)項目，特別是較大群體住宅區（片）實(shí)行分期開(kāi)發(fā)建設的，其一期工程的綜合驗收必須達到以下基本條件：

　�。ㄒ唬┺k理正式供水手續，住宅用水納入城鄉自來(lái)水管網(wǎng)。

　�。ǘ�）辦理正式供電手續，住宅用電納入城市供電網(wǎng)絡(luò )。

　�。ㄈ�）住宅雨、污水排放納入城鄉雨、污水排放系統。確因客觀(guān)條件所限，暫時(shí)無(wú)法納入城鄉雨、污水排放系統的，需經(jīng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和市政建設主管部門(mén)審批同意，在規定的期限內采取臨時(shí)性排放措施。

　�。ㄋ模┳≌�與外界交通干道之間有直達的道路相連。

　�。ㄎ澹┳≌�周邊場(chǎng)地清潔，道路平整，具備綠化條件，配備環(huán)衛設施，并與施工工地有明顯的隔離設施。

　�。�六）配備臨時(shí)過(guò)渡的商業(yè)服務(wù)、物業(yè)管理和居委會(huì )辦公用房。

　�。ㄆ撸┰O立臨時(shí)性的物業(yè)管理機構，可實(shí)施必要的物業(yè)管理。

　　未進(jìn)行綜合驗收和綜合驗收不合格的開(kāi)發(fā)項目，不得交付使用。

　　八、加大房地產(chǎn)市場(chǎng)的監管工作力度

　　各有關(guān)部門(mén)要認真履行職責，切實(shí)加強對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目的監督管理，密切配合，齊抓共管，綜合治理，進(jìn)一步規范和發(fā)展房地產(chǎn)市場(chǎng)。要認真學(xué)習和借鑒外地的經(jīng)驗，積極研究、探索市場(chǎng)經(jīng)濟條件下做好監管工作的有效途徑和辦法。依據法規和消化不良房地產(chǎn)的新辦法，盡快制定處理意見(jiàn)或實(shí)施方案，在今明兩年基本解決閑置出讓地、常年停建工程和建成區（片）配套設施不完備問(wèn)題。要加大執法力度，對嚴重擾亂房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，群眾反映強烈的違法行為，依法嚴厲查處，切實(shí)做到有法必依，違法必究，執法必嚴。

　　各級監察部門(mén)要加大對房地產(chǎn)市場(chǎng)的監察力度，對玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊、弄虛作假、貪污受賄的部門(mén)、單位和個(gè)人，給予嚴厲處罰，構成犯罪的，移交司法機關(guān)追究刑事責任�！�